NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Hồng Thanh
• Các Thẩm phán: Ông Võ Thái Sơn, Ông Hồ Hữu Thắng

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hồng Chúc – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang: Bà Đặng Kim Quang - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 11 tháng 8 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang, công khai xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 61/2022/TLPT - DS ngày 02 tháng 6 năm 2022, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2022/DS - ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 104/2022/QĐ - PT ngày 01 tháng 7 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 98/2022/QĐ – PT ngày 29 tháng 7 năm 2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn U; Địa chỉ: Ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang.
   Người đại diện theo ủy quyền của ông U: Bà Phạm Ngọc D; Địa chỉ: ấp B, thị trấn M, huyện C, tỉnh Hậu Giang (Văn bản ủy quyền ngày 27/4/2022).
2. Bị đơn: Bà Lê Thị B; Địa chỉ: Ấp Đ, thị trấn S, huyện C, tỉnh Hậu Giang.
   Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc T; Địa chỉ: Khu vực Q, phường V, quận R, thành phố Cần Thơ (Văn bản ủy quyền ngày 10/5/2022).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   • 3.1. Ông Trần Ngọc H; Địa chỉ: Ấp Đ, thị trấn S, huyện C, tỉnh Hậu Giang.
   • 3.2. Ông Trần Ngọc T1;
   • 3.3. Ông Trần Phong N; Địa chỉ: Ấp Đ, thị trấn S, huyện C, tỉnh Hậu Giang.
   • 3.4. Bà Trần Thị Kiều H2; Địa chỉ: Số 228/16, tổ 3, khu phố 5A, phường Long Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
   • 3.5. Bà Trần Kim Y; Địa chỉ: Ấp S, xã B, huyện C, tỉnh Hậu Giang.
   Người đại diện theo ủy quyền của ông H, ông T1, ông N, bà H2, bà Y: Ông Nguyễn Ngọc T; Địa chỉ: Khu vực Q, phường V, quận R, thành phố Cần Thơ (Văn bản ủy quyền ngày 10/5/2022 và ngày 05/8/2022).
4. Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự: Bà Nguyễn Thị Kim E, là luật sư thuộc Chi nhánh công ty Luật trách nhiệm hữu hạn một thành viên KNA bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn Lê Thị B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Ngọc H, Trần Ngọc T1, Trần Kiều H2, Trần Kim Y, Trần Phong N. Có đơn xin vắng mặt.
5. Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Ngọc H, ông Trần Ngọc T1, ông Trần Phong N, bà Trần Thị Kiều H2 và bà Trần Kim Y.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Trong đơn khởi kiện ngày 15/11/2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn U trình bày: Vào ngày 05/10/2021, bà Lê Thị B (chồng đã chết) cùng hai người con là Trần Ngọc H và Trần Ngọc T1 có ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông phần đất diện tích 6.100m2 thửa đất 187, tờ bản đồ 01, đất tọa lạc tại ấp Đ, thị trấn S, huyện C, tỉnh Hậu Giang. Theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng/1000m2, sau khi địa chính đo đạc thực tế thì diện tích bao nhiêu tính bấy nhiêu. Bà B, ông H đã nhận tiền cọc của ông U là 300.000.000 đồng. Do phần đất trên bà B và ông S1 đồng sở hữu, nay bà B và các con thống nhất chuyển nhượng cho ông nên khi nào làm thủ tục để bà B đứng tên thì trả thêm 200.000.000 đồng, số tiền còn lại khi ra công chứng trả đủ. Trong hợp đồng cam kết nếu bị đơn không bán đất sẽ bồi thường tiền cọc gấp 03 lần số tiền nhận cọc, nếu ông U không đồng ý mua sẽ mất cọc. Do bà B đã đổi ý không chịu bán đất và cũng không chịu bồi thường gấp ba lần số tiền đã nhận cọc nên ông yêu cầu bà B và hai con là Trần Ngọc H, Trần Ngọc T1 có trách nhiệm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng đã ký kết hoặc bồi thường cho ông số tiền là 900.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông U yêu cầu bà B, ông H trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 300.000.000 đồng, tổng số tiền là 600.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 29/12/2021 và quá trình tố tụng, bị đơn bà Lê Thị B trình bày: Bà và chồng bà là Trần Ngọc S1 (chết năm 1991) có đứng tên quyền sử dụng đất cấp cho hộ, diện tích 6.100m2 tại thửa đất số 187, tờ bản đồ số 10, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp 000618 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 10/5/2001. Các con của bà và ông S1 là Trần Ngọc H, Trần Ngọc T1, Trần Phong N, Trần Thị Kiều H2 và Trần Kim Y. Vào ngày 05/10/2021, bà và con là Trần Ngọc H có thỏa thuận bán cho ông U phần đất nêu trên, ông U có lập hợp đồng chuyển nhượng viết tay, không ghi thời hạn với nội dung bán đất giá 150.000.000đ/1000m2 và ông U đưa trước số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng (trong hợp đồng ghi 300.000.000 đồng nhưng ông U trừ 10.000.000 đồng làm giấy tờ). Sau đó những người con khác của bà là Trần Ngọc T1, Trần Phong N, Trần Thị Kiều H2, Trần Kim Y đã phản đối việc bà bán đất cho ông U. Do phát sinh khó khăn nên 03 (ba) ngày sau bà đã liên lạc điện thoại với ông U giải bày sự việc các con không đồng ý bán đất và xin trả lại tiền đặt cọc cho ông, xin chịu thêm chi phí đi lại nhưng ông U không đồng ý. Bà không đồng ý giao đất cho nguyên đơn, cũng không đồng ý bồi thường tiền cọc 900.000.000 đồng, đồng ý trả lại tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng và trả thêm 10.000.000 đồng tiền chi phí đi lại và lãi suất vay ngân hàng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/4/2022, bị đơn bà Lê Thị B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Ngọc H, Trần Ngọc T1, Trần Phong N, Trần Thị Kiều H2 và Trần Kim Y có đơn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Nguyễn Văn U khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Lê Thị B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Ngọc H, Trần Trần Ngọc T1 yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết hoặc bồi thường cho ông số tiền là 900.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, ông U chỉ yêu cầu bà B, ông H bồi thường do vi phạm hợp đồng đặt cọc nên Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là phù hợp.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn bà B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Ngọc H, ông Trần Ngọc T1, ông Trần Phong N, bà Trần Thị Kiều H2 và bà Trần Kim Y: Hội đồng xét xử nhận thấy việc thỏa thuận, ký kết hợp đồng đặt cọc là giữa ông U (bên đặt cọc) và bà B, ông H (bên nhận đặt cọc) để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 6.100m2 tại thửa đất số 187. Tuy nhiên, phần đất này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, không thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân bà B, ông H. Việc ký kết hợp đồng khi chưa có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ là có lỗi của cả hai bên. Do đó, không áp dụng phạt cọc.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Ngọc H, Trần Ngọc T1, Trần Phong N, Trần Thị Kiều H2 và Trần Kim Y.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2022/DS - ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang.

1. Tuyên xử:
   Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn U về việc đòi tiền đặt cọc và phạt cọc.
   Buộc bà Lê Thị B và ông Trần Ngọc H có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Văn U số tiền đã nhận cọc là 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng).
2. Án phí dân sự sơ thẩm:
   Nguyên đơn ông Nguyễn Văn U phải chịu án phí là 15.000.000đ, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 14.000.000đ. Ông U phải nộp thêm 1.000.000đ.
   Bị đơn bà Lê Thị B và ông Trần Ngọc H phải chịu án phí là 15.000.000đ.
3. Án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.