TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 1018/2024/DS-PT Ngày: 12/12/2024 V/v Tranh chấp hợp đồng cho thuê sạp

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Đức

Các Thẩm phán: Ông Phạm Hồng Giảng

Bà Lê Thị Anh Minh

Thư ký phiên tòa: Bà Diệp Lê Quỳnh Anh, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Mai Thị Thanh Hoà, Kiểm sát viên.

Trong ngày 12 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 712/2024/TLPT-DS ngày 02 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng cho thuê sạp”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 147/2024/DS-ST ngày 16/7/2024 của Toà án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 5647/2024/QĐ-PT ngày 24/10/2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 16874/2024/QĐ-PT ngày 21/11/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty cổ phần T5.

   Địa chỉ: C L, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Thế H.

   Đại diện theo uỷ quyền:

   • Bà Phan Thị Thu T. (có mặt)
   • Bà Huỳnh Thị Bích T1 (có mặt) hoặc ông Hồ Xuân T2 (xin vắng mặt) hoặc ông Nguyễn Thành T3 (xin vắng mặt).

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần Thị Kim C - Đoàn Luật sư Thành phố H. (có mặt)

   Cùng địa chỉ: B T, Phường H, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Hải C1.

   Địa chỉ: Chung cư G, số A, N, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo uỷ quyền: Bà Nguyễn Thị H1 (có mặt) hoặc bà Nguyễn Thị Hải M (xin vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Lê Văn Đ - Đoàn Luật sư Thành phố H. (xin vắng mặt)

Cùng địa chỉ: E N, Phường H, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Người kháng cáo: nguyên đơn - Công ty cổ phần T5 và bị đơn - ông Nguyễn Hải C1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phía nguyên đơn trình bày:

Trung tâm Thương mại D (TTTMDV D) là nơi chuyên kinh doanh vải vóc và các nguyên phụ liệu ngành may mặc của Thành phố Hồ Chí Minh, là đơn vị hạch toán phụ thuộc Công ty Cổ phần T5 (gọi tắt là “Công ty S"). Địa điểm kinh doanh tọa lạc trên hai khu đất: số 3 C và số F đường T, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh, là tài sản thuộc sở hữu của Công ty S. Ngày 15/12/2017, Công ty S và ông Nguyễn Hải C1 cùng ký kết Hợp đồng cho thuê quầy sạp số A-MB. Theo đó, Công ty S cho ông C1 thuê quầy sạp kinh doanh số H7, diện tích 6,84 m² (dài 2,65m, rộng 2,58m) để kinh doanh phụ liệu ngành may mặc tại TTTMDV D; giá thuê: 4.104.000 đồng/tháng (đã gồm VAT); thời hạn cho thuê: từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2020. Đồng thời, ông C1 phải ký quỹ số tiền tương đương với 02 (hai) tháng tiền thuê quầy sạp là 8.208.000 đồng. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng trên, Công ty S và ông C1 có ký kết các Phụ lục Hợp đồng số 01, 02, 03, 04, 05 nhằm điều chỉnh giá thuê và thời gian thuê hạn cuối là đến hết ngày 30/6/2022.

Do thời hạn thuê của Hợp đồng số 131/2018/Cty-MB sắp hết, ngày 23/3/2022, Công ty S có phát hành Thông báo số 160/TB-SATRASECO về việc ký kết Hợp đồng thuê quầy sạp tại TTTMDV D với nội dung như sau: “- Vị trí quầy: H7, diện tích 8.12 m²; Thời hạn hợp đồng: 01 năm, kể từ ngày 01/7/2022 đến ngày 30/6/2023; Giá thuê (đã gồm VAT): từ ngày 01/7/2022 đến ngày 31/12/2022 giá thuê là 7.890.000 đồng; từ ngày 01/01/2013 đến ngày 30/6/2023 là 10.530.000 đồng; Tiền đặt cọc: 03 (ba) tháng tiền thuê quầy. Thời gian đăng ký để ký kết Hợp đồng mới: đến hết ngày 31/5/2022. Nếu ông C1 không ký kết Hợp đồng mới thì coi như ông C1 từ chối quyền ưu tiên thuê quầy sạp, Công ty S sẽ thu hồi lại mặt bằng thuê sau khi hết thời hạn Hợp đồng số 131/2018/Cty-MB nêu trên”. Sau khi nhận được Thông báo số 160/TB-SATRASECO trên, ông C1 đã không đồng ý việc giao kết Hợp đồng mới; đồng thời, ông C1 có đơn khiếu nại với những yêu cầu mang tính chủ quan, không hợp lý và liên tục có những hành vi gây rối nhằm mục đích chống đối Công ty S thu hồi mặt bằng sau khi hết thời hạn thuê. Thể hiện tinh thần thiện chí và mong muốn đạt được sự thống nhất để tiến tới ký kết Hợp đồng mới với ông C1, ngày 14/6/2022, Công ty S đã có Thông báo thay đổi về nội dung dự thảo của Hợp đồng mới. Theo đó, điều chỉnh: “việc điều chỉnh tăng giá được thực hiện trong hai năm mỗi năm một lần thay vì 06 tháng (06 tháng cuối năm và đầu năm 2023) như Thông báo

số 160/TB-SATRASECO. Năm đầu tăng bình quân 50%, năm thứ hai tăng bình quân 50%, tương đương mức tăng từ trên một triệu đồng mỗi tháng; Thời hạn hợp đồng được điều chỉnh lên 2 năm, tăng gấp đôi so với lần Thông báo trên; Tiền đặt cọc sẽ được điều chỉnh là 2 tháng tiền thuê.” Đồng thời, cùng ngày Công ty S đã có thông báo về việc gia hạn thời gian ký kết Hợp đồng đến hết ngày 25/6/2022.

Tuy nhiên, ông C1 vẫn kiên quyết không đồng ý và không có thiện chí trong việc ký kết Hợp đồng mới. Do đó, Công ty S buộc phải chấm dứt hợp đồng theo thời hạn được quy định tại Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB và các Phụ lục đính kèm.

Ngày 26/6/2022, Công ty S có Thông báo số 875/TB-SATRASECO về việc chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp đối với ông Nguyễn Hải C1 vào ngày 30/6/2022 và yêu cầu ông C1 trả lại mặt bằng thuê, hoàn tất các nghĩa vụ tài chính cho Công ty S. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại ông C1 vẫn không tháo gỡ, di dời các hàng hóa đang kinh doanh và bàn giao mặt bằng cho Công ty S.

Nhận thấy những hành vi trên của ông Nguyễn Hải C1 đã xâm phạm đến quyền, lợi ích chính đáng và hợp pháp của Công ty S. Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, Công ty S chính thức khởi kiện ông Nguyễn Hải C1 tại Tòa án nhân dân Quận 5. Công ty S yêu cầu Tòa án như sau:

1. Tuyên chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục đính kèm được ký kết giữa Công ty S và ông Nguyễn Hải C1 kể từ ngày 30/6/2022. Đồng thời, buộc ông Nguyễn Hải C1 giao trả quầy sạp tại vị trí H7 – Trung tâm Thương mại D cho Công ty S;
2. Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án nếu ông Nguyễn Hải C1 không giao trả mặt bằng thuê cho Công ty S và vẫn tiếp tục chiếm giữ, thì kính đề nghị Tòa án buộc ông Nguyễn Hải C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp và các chi phí khác có liên quan theo giá thuê đang được áp dụng trước thời điểm khởi kiện (4.514.000 đồng/tháng – Phụ lục số 05) kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng cho đến khi Tòa án giải quyết xong vụ kiện. Tạm tính số tiền buộc ông Nguyễn Hải C1 phải thanh toán cho đến khi Tòa án giải quyết xong (khoảng 06 (sáu) tháng, từ ngày 01/7/2022 đến ngày 01/01/2023) là: 4.514.000 đồng x 6 tháng = 27.084.000 đồng. Phương thức thanh toán: thanh toán một lần ngay khi bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Ngày 28/11/2022 Công ty cổ phần T5 có đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Theo đó, nguyên đơn Công ty cổ phần T5 yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty – MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục đính kèm được ký kết giữa Công ty và ông Nguyễn Hải C1 kể từ ngày 30/6/2022.

Đồng thời buộc ông C1 giao trả quầy sạp vị trí H7 – Trung tâm thương mại D cho Công ty cổ phần T5. Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án nếu ông C1 không giao trả mặt bằng thuê cho Công ty cổ phần T5 và vẫn tiếp tục chiếm giữ thì đề nghị Tòa án buộc ông C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp và các chi phí khác có liên quan theo giá thuê mới nhất là 7.890.000 đồng/tháng kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng cho đến khi tòa án giải quyết xong vụ kiện. Thanh toán một lần ngay khi bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên toà sơ thẩm, phía nguyên đơn thay đổi yêu cầu, đề nghị Toà án buộc ông C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp là 4.514.000 đồng/tháng tạm tính từ ngày 01/7/2022 đến ngày 16/7/2024 là 110.743.467 đồng, xin rút yêu cầu buộc ông C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp và các chi phí khác có liên quan theo giá thuê mới nhất là 7.890.000 đồng/tháng.

Phía bị đơn trình bày:

Ngày 15/12/2017, ông Nguyễn Hải C1 và Công ty S có ký Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB về việc cho thuê Quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D – Địa chỉ: 3 C, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông C1 luôn hoàn thành đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ Hợp đồng và luôn mong muốn được tiếp tục thực hiện hợp đồng khi hết hạn. Ngày 23/3/2022, Công ty S ban hành Thông báo số 160/TB-SATRASECO về việc ký kết Hợp đồng thuê quầy sạp tại TTTMDV D với nội dung như sau: "Hợp đồng thuê quầy sạp của Quý khách hàng tại TTTMDV D sẽ hết hạn vào ngày 31/03/2022...; Nếu Quý khách hàng muốn tiếp tục thuê quầy sạp tại Trung tâm, Hợp đồng cũ của Quý khách hàng sẽ được gia hạn thời hạn thuê đến hết 30/6/2022..; Công ty sẽ ký kết mới toàn bộ các Hợp đồng cho thuê quầy sạp dành cho khách hàng cũ, đang thuê quầy tại Trung tâm". Trong đó có sự thay đổi về thời hạn thuê, giá thuê và tiền đặt cọc bất hợp lý. Ngay sau khi nhận được Thông báo số 160, ông C1 đã nhiều lần liên hệ và làm việc với Công ty S để giải quyết các vấn đề liên quan đến việc ký kết hợp đồng mới. Tuy nhiên, khi cả hai bên vẫn chưa đạt được sự đồng thuận về mức giá thuê, thời hạn hợp đồng và một số vấn đề khác có liên quan đến hợp đồng mẫu mà Công ty S đã đề xuất và vẫn đang trong thời gian thương lượng thì Công ty S đã tự ý ban hành Thông báo chấm dứt hợp đồng, tự ý ngắt (đóng) toàn bộ cầu dao điện vào ngày 17/7/2022, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh, quyền và lợi ích hợp pháp của ông C1. Trong khi đó, trên tinh thần thiện chí, ông C1 vẫn thực hiện việc thanh toán tiền thuê sạp tháng 7/2022 đầy đủ.

Căn cứ theo Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 ký kết giữa ông C1 và Công ty S tại Điều 8 về Các nghĩa vụ và quyền hạn khi chấm dứt Hợp đồng có nêu: “Khi hợp đồng hết hạn, Bên A - Tiểu thương vẫn sử dụng quầy sạp này để cho thuê thì Bên B được ưu tiên thương lượng để tiếp tục ký hợp đồng thuê theo những thỏa thuận mới của hai bên” và Điều 9 về Cam kết thực hiện nêu: “Trường hợp nhà nước có chính sách tăng giá thuê đất thì hai bên sẽ cùng chia sẻ mỗi bên một nửa; Trong trường hợp hai bên có tranh chấp không thỏa thuận được thì sẽ chuyển việc tranh chấp cho Tòa án

có thẩm quyền tại Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết và quyết định của Tòa án là quyết định cuối cùng.

Ông C1 yêu cầu Tòa án buộc Công ty cổ phần T5 tiếp tục việc tái ký hợp đồng thuê quầy sạp đối với Quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D - Địa chỉ: 3 C và số F T, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh với ông C1 theo mức giá và thời hạn đã được thể hiện trong Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 hoặc thỏa thuận giữa hai bên.

Ngày 21 tháng 02 năm 2023 ông Nguyễn Hải C1 có đơn xin rút đơn phản tố về việc rút lại yêu cầu: Buộc Công ty cổ phần T5 tiếp tục việc tái ký kết Hợp đồng thuê quầy sạp đối với quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D – địa chỉ: 3 C, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh với ông C1 theo mức giá và thời hạn đã được thể hiện theo Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/CTY-MB ngày 15/12/2017 hoặc thỏa thuận giữa hai bên.

Ngày 16/3/2023 Tòa án nhân dân Quận 5 đã thụ lý yêu cầu phản tố bổ sung của bị đơn là ông Nguyễn Hải C1. Ông Nguyễn Hải C1 yêu cầu Tòa án xem xét công nhận quyền sở hữu của ông C1 đối với quầy sạp H7 tại Trung tâm Thương mại D (số 3 C, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh) với tổng diện tích là 6,84m².

Ngày 21 tháng 9 năm 2023, Tòa án nhân dân Quận 5 đã thụ lý yêu cầu phản tố bổ sung của bị đơn là ông Nguyễn Hải C1. Ông Nguyễn Hải C1 yêu cầu Tòa án xem xét: Buộc Công ty cổ phần T5 hoàn trả cho ông Nguyễn Hải C1 toàn bộ số tiền điện đã thu không đúng từ ngày 30/3/2016 cho đến ngày 22/6/2022 với tổng giá trị tạm tính là 4.446.271 đồng (Bốn triệu bốn trăm bốn mươi sáu nghìn hai trăm bảy mươi mốt đồng). Trong đó số điện tiêu thụ tạm tính là 8.413 kWh và đơn giá chênh lệch tạm tính là 528,6 đồng/kWh.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 147/2024/DS-ST ngày 16/7/2024 của Toà án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – Công ty cổ phần T5.

1.1. Tuyên chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty - MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục Hợp đồng số 01 số 105/PLHĐ-ĐQM ngày 11/6/2020, Phụ lục Hợp đồng đồng số 02 số 336/PLHĐ-ĐQM ngày 23/12/2020, Phụ lục Hợp đồng số 03 số 169/PLHĐ-ĐQM ngày 30/6/2021, Phụ lục Hợp đồng số 04 số 322/PLHĐ-ĐQM ngày 31/12/2021 và Phụ lục Hợp đồng số 05 số 157/PLHĐ-ĐQM ngày 01/4/2022 giữa Công ty cổ phần T5 với ông Nguyễn Hải C1 từ ngày 30/6/2022. Buộc ông Nguyễn Hải C1 phải di dời tài sản phục vụ cho việc kinh doanh và giao trả quầy sạp trống tại vị trí số H7 tại Trung tâm Thương mại D cho Công ty cổ phần T5 ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Công ty cổ phần T5 phải thanh toán cho ông Nguyễn Hải C1 số tiền ký quỹ là 8.208.000 đồng ngay sau khi nhận bàn giao quầy sạp H7 từ ông Nguyễn Hải C1.

Buộc ông Nguyễn Hải C1 có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty cổ phần T5 tiền thuê quầy sạp từ ngày 01/7/2022 cho đến ngày 16/7/2024 với mức giá thuê là 4.514.000 đồng/tháng. Tổng cộng là 110.743.467 đồng. Ngoài ra bị đơn còn phải chịu tiền thuê quầy sạp theo mức giá nêu trên cho đến khi hoàn thành bàn giao quầy sạp H7 cho Công ty cổ phần T5 trên thực tế.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.2. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện bổ sung của Công ty cổ phần T5: "đề nghị Tòa án buộc ông C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp và các chi phí khác có liên quan theo giá thuê mới nhất là 7.890.000 đồng/tháng kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng cho đến khi tòa án giải quyết xong vụ kiện. Thanh toán một lần ngay khi bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật".

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Hải C1 về việc yêu cầu công nhận quyền sở hữu quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D và yêu cầu Công ty cổ phần T5 hoàn trả cho ông Nguyễn Hải C1 toàn bộ số tiền điện đã thu không đúng từ ngày 30/3/2016 cho đến ngày 22/6/2022 với tổng giá trị tạm tính là 4.446.271 đồng (Bốn triệu bốn trăm bốn mươi sáu nghìn hai trăm bảy mươi mốt đồng). Trong đó số điện tiêu thụ tạm tính là 8.413 kWh và đơn giá chênh lệch tạm tính là 528,6 đồng/kWh.

3. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Hải C1 về việc: "Buộc Công ty cổ phần T5 tiếp tục việc tái ký kết Hợp đồng thuê quầy sạp đối với quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D – địa chỉ: 3 C, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh với ông C1 theo mức giá và thời hạn đã được thể hiện theo Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/CTY-MB ngày 15/12/2017 hoặc thỏa thuận giữa hai bên."

4. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 06/2022/QĐ-BPKCTT ngày 29/11/2022 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực thi hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 28/7/2024, bị đơn - ông Nguyễn Hải C1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 31/7/2024, nguyên đơn - Công ty cổ phần T5 có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Phía nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, đề nghị xem xét lại số tiền ký quỹ, cho rằng cả nguyên đơn và bị đơn không yêu cầu giải quyết về tiền ký quỹ nhưng cấp sơ thẩm giải quyết về số tiền này là vượt quá yêu cầu.

Phía bị đơn vẫn giữ yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo, yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn - Luật sư Trần Thị Kim C phát biểu: án sơ thẩm giải quyết về tiền ký quỹ là vượt quá yêu cầu, vì các đương sự không yêu cầu, hơn nữa bị đơn chưa nộp tiền này cho nguyên đơn, nên đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng không giải quyết đối với số tiền ký quỹ 8.208.000 đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn - Luật sư Lê Văn Đ có văn bản trình bày quan điểm bảo vệ đề nghị sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, việc cấp chủ quyền cho nguyên đơn là không đúng.

Các đương sự không hoà giải được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm có ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án cho đến diễn biến phiên tòa phúc thẩm, các đương sự được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, giữ nguyên án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Nguyên đơn - Công ty cổ phần T5 và bị đơn - ông Nguyễn Hải C1 nộp đơn kháng cáo đúng thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Đơn kháng cáo của các đương sự trên được chấp nhận.

[2] Về nội dung:

Xét kháng cáo của các đương sự, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Ngày 15/12/2017, nguyên đơn và bị đơn cùng ký Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB, theo đó nguyên đơn cho bị đơn thuê quầy sạp số H7, diện tích 6,84m² (dài 2,65m rộng 2,58m) để kinh doanh phụ liệu ngành may mặc

tại TTTMDV D; giá thuê: 4.104.000 đồng/tháng (đã gồm VAT); thời gian cho thuê: từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2020. Đồng thời, ông C1 phải ký quỹ số tiền tương đương với 02 (hai) tháng tiền thuê quầy sạp là 8.208.000 đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn và bị đơn ký kết các Phụ lục Hợp đồng số 01, 02, 03, 04, 05 nhằm điều chỉnh giá thuê và thời hạn thuê đến hạn cuối là ngày 30/6/2022. Theo phụ lục Hợp đồng số 05 các bên thoả thuận thời hạn thuê từ ngày 01/4/2022 đến ngày 30/6/2022, giá thuê là 4.514.000 đồng/tháng (đã bao gồm thuế GTGT).

Xét thấy, Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131 trên có hình thức và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và được các bên tự nguyện thực hiện trong suốt thời gian của Hợp đồng và các phụ lục của Hợp đồng (từ ngày 05/12/2017 đến ngày 30/6/2022), Hội đồng xét xử có cơ sở xác định các Hợp đồng cho thuê quầy sạp và các phụ lục kèm theo giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ký kết theo quy định tại Điều 117 và Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét kháng cáo của nguyên đơn, nhận thấy:

Tại Điều 8 của các Hợp đồng thuê quầy sạp số 131 quy định: "Hợp đồng sẽ tự động thanh lý sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng và hai bên đã hoàn thành nghĩa vụ với nhau ... Khi hợp đồng hết hạn, nếu Bên A vẫn sử dụng quầy sạp này để cho thuê thì Bên B được ưu tiên thương lượng để tiếp tục ký kết hợp đồng thuê theo những thoả thuận mới của hai bên." Sau khi các Hợp đồng cho thuê quầy sạp hết hạn, nguyên đơn và bị đơn đã ký kết Phụ lục Hợp đồng số 05 gia hạn thời gian thuê đến hết ngày 30/6/2022. Các bên đã nhiều lần trao đổi, thương lượng, phía bị đơn đã đưa ra các văn bản thông báo về việc tái ký hợp đồng nhưng đến hết ngày 30/6/2022 các bên vẫn không có thoả thuận nào khác về gia hạn hợp đồng hay giao kết hợp đồng mới. Xét thấy việc các bên thương lượng để giao kết hợp đồng mới là phù hợp với quy định tại Điều 8 của Hợp đồng cho thuê quầy sạp. Theo quy định tai Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 thì: "Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Do thời hạn thuê theo hợp đồng giao kết đã hết, các bên không thống nhất được nội dung hợp đồng mới với nhau, do đó nguyên đơn yêu cầu chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Ctry-MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục hợp đồng, yêu cầu bị đơn trả lại tài sản cho thuê cụ thể là quầy sạp số H7, diện tích 6,84m² (dài 2,65m rộng 2,58m) và thanh toán tiền thuê sạp còn thiếu từ ngày 01/7/2022 đến ngày 16/7/2024 là 110.743.467 đồng là phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ pháp luật.

Phía nguyên đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm vì cho rằng đối với số tiền ký quỹ là 8.208.000 đồng mà quyết định sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho bị đơn thì trên thực tế bị đơn không đóng tiền ký quỹ này cho nguyên đơn. Xét thấy, tại Điều 3 của Hợp đồng thuê quầy sạp số 131 quy định: "... Bên B ký quỹ số tiền thuê quầy sạp tương đương với 02 (hai) tháng tiền thuê quầy sạp là: 8.208.000 đồng (Bằng chữ: Tám triệu hai trăm lẻ tám nghìn đồng chẵn.). Thời

hạn nộp tiền ký quỹ trong vòng 06 (sáu) tháng kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Khoản ký quỹ này sẽ được Bên A hoàn trả lại cho Bên B khi Hợp đồng chấm dứt và Bên B đã hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán có liên quan đối với Bên A. Bên A không phải thanh toán thêm bất kỳ khoản lãi suất nào trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng. Bên A được dùng tiền Ký quỹ để cấn trừ các nghĩa vụ phải thanh toán của Bên B, bao gồm nhưng không giới hạn nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp, tiền phạt chậm thanh toán và chi phí sửa chữa, khắc phục những hư hỏng do lỗi của Bên B nếu Bên B không tự khắc phục sau khi đã có văn bản nhắc nhở từ Bên A. Bên B phải nộp bổ sung số tiền ký quỹ đã bị xử lý ngay trong kỳ thanh toán kế tiếp để đảm bảo cho việc tiếp tục thực hiện hợp đồng này". Như vậy, sau khi ký Hợp đồng trên, trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng từ khi ký kết cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn không tranh chấp hay có bất kỳ yêu cầu nào đối với bị đơn về số tiền ký quỹ. Tại phiên toà, nguyên đơn cũng không đưa ra được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh việc bị đơn không đóng tiền ký quỹ 8.208.000 đồng, do đó khi chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục hợp đồng, nguyên đơn phải hoàn trả lại cho bị đơn số tiền ký quỹ 8.208.000 đồng theo đúng thoả thuận của các bên quy định tại Điều 3 của Hợp đồng. Do chấm dứt Hợp đồng thuê sạp nên Toà án phải giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng, không cần các đương sự yêu cầu. Toà cấp sơ thẩm giải quyết đối với tiền ký quỹ là đúng pháp luật, không vượt quá yêu cầu khởi kiện. Do đó, kháng cáo của nguyên đơn về vấn đề này không có cơ sở chấp nhận.

Xét kháng cáo của bị đơn, nhận thấy:

Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bị đơn có yêu cầu phản tố trong vụ án yêu cầu công nhận quyền sở hữu của bị đơn đối với quầy sạp H7 tại Trung tâm Thương mại D với tổng diện tích là 6,84m² và yêu cầu nguyên đơn hoàn trả cho bị đơn toàn bộ số tiền điện đã thu không đúng từ ngày 30/3/2016 cho đến ngày 22/6/2022 với tổng giá trị là 4.446.271 đồng.

Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án, Toà cấp sơ thẩm đã xem xét giá trị pháp lý Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục hợp đồng, cũng như các lời khai trình bày của các đương sự để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp quy định pháp luật. Đồng thời, đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, Toà sơ thẩm cũng đã tiến hành việc xác minh, thu thập chứng cứ về nguồn gốc tài sản thuê tại Ủy ban nhân dân Quận E, tại Công văn số 1126/UBND-KT ngày 14/6/2023 xác định Trung tâm Thương mại D đã được chuyển giao thuộc quyền sử dụng của Công ty cổ phần T5, trong giai đoạn từ năm 1990 đến nay các đơn bị khai thác mặt bằng tại Thương xá Đ đều không trực thuộc Ủy ban nhân dân Quận E. Ủy ban nhân dân Quận E không có chủ trương thu tiền quầy sạp tại Thương xá Đ (nay là Trung tâm Thương mại D), do đó việc bị đơn yêu cầu công nhận quyền sở hữu đối với quầy sạp H7 tại Trung tâm Thương mại D với tổng diện tích là 6,84m² là không

có cơ sở chấp nhận. Đối với yêu cầu hoàn trả tiền điện, Toà cấp sơ thẩm cũng đã xác minh và tại Công văn số 855/PCCL-KD ngày 26/3/2024 của Công ty Đ1 xác định không ký kết hợp đồng mua bán điện với từng quầy sạp riêng lẻ trong Trung tâm Thương mại D nên không có thông tin chi tiết sử dụng điện của quầy sạp H7, bị đơn yêu cầu nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ nên không có cơ sở chấp nhận. Cấp sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ.

Tại phiên toà, bị đơn cũng không đưa ra được chứng cứ nào khác chứng minh cho lời trình bày cũng như yêu cầu của mình. Do đó kháng cáo của bị đơn là không được chấp nhận.

Đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là không được chấp nhận vì khi giải quyết chấm dứt hợp đồng, Toà án phải giải quyết hậu quả của hợp đồng bị chấm dứt, do đó cấp sơ thẩm không giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện, căn cứ vào hợp đồng thì số tiền ký quỹ là 8.208.000 đồng, nguyên đơn cho rằng chưa thu là không có cơ sở.

Đề nghị của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp phía bị đơn cho rằng việc Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp quyền sử dụng - sở hữu sạp H7 cho nguyên đơn không đúng trình tự, pháp luật, vấn đề này không thuộc phạm vi giải quyết trong vụ án này, đương sự có thể khiếu nại các Quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố H theo thủ tục khác.

Chấp nhận Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc giữ nguyên án sơ thẩm.

Từ những phân tích trên, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Do y án dân sự sơ thẩm, nên án phí dân sự phúc thẩm, người kháng cáo phải chịu.

Nguyên đơn - Công ty cổ phần T5 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ vào tiền tạm ứng phí phúc thẩm 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0036284 ngày 16/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn lại cho Công ty cổ phần T5 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền án phí.

Bị đơn - ông Nguyễn Hải C1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ vào tiền tạm ứng phí phúc thẩm 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0036279 ngày 15/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn lại cho ông Nguyễn Hải C1 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn - Công ty cổ phần T5, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn - ông Nguyễn Hải C1. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 147/2024/DS-ST ngày 16/7/2024 của Toà án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – Công ty cổ phần T5.
   1. Tuyên chấm dứt Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/Cty-MB ngày 15/12/2017 và các Phụ lục Hợp đồng số 01 số 105/PLHĐ-ĐQM ngày 11/6/2020, Phụ lục Hợp đồng đồng số 02 số 336/PLHĐ-ĐQM ngày 23/12/2020, Phụ lục Hợp đồng số 03 số 169/PLHĐ-ĐQM ngày 30/6/2021, Phụ lục Hợp đồng số 04 số 322/PLHĐ-ĐQM ngày 31/12/2021 và Phụ lục Hợp đồng số 05 số 157/PLHĐ-ĐQM ngày 01/4/2022 giữa Công ty cổ phần T5 với ông Nguyễn Hải C1 từ ngày 30/6/2022. Buộc ông Nguyễn Hải C1 phải di dời tài sản phục vụ cho việc kinh doanh và giao trả quầy sạp trống tại vị trí số H7 tại Trung tâm Thương mại D cho Công ty cổ phần T5 ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Công ty cổ phần T5 phải thanh toán cho ông Nguyễn Hải C1 số tiền ký quỹ là 8.208.000 đồng ngay sau khi nhận bàn giao quầy sạp H7 từ ông Nguyễn Hải C1.

      Buộc ông Nguyễn Hải C1 có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty cổ phần T5 tiền thuê quầy sạp từ ngày 01/7/2022 cho đến ngày 16/7/2024 với mức giá thuê là 4.514.000 đồng/tháng. Tổng cộng là 110.743.467 đồng (Một trăm mười triệu bảy trăm bốn mươi ba nghìn bốn trăm sáu mươi bảy đồng). Ngoài ra bị đơn còn phải chịu tiền thuê quầy sạp theo mức giá nêu trên cho đến khi hoàn thành bàn giao quầy sạp H7 cho Công ty cổ phần T5 trên thực tế.

      Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

   2. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện bổ sung của Công ty cổ phần T5: "đề nghị Tòa án buộc ông C1 có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê quầy sạp và các chi phí khác có liên quan theo giá thuê mới nhất là 7.890.000 đồng/tháng kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng cho đến khi tòa án giải quyết xong vụ kiện. Thanh toán một lần ngay khi bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật".
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Hải C1 về việc yêu cầu công nhận quyền sở hữu quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D và yêu cầu Công ty cổ phần T5 hoàn trả cho ông Nguyễn Hải C1 toàn bộ số tiền điện đã thu không đúng từ ngày 30/3/2016 cho đến ngày 22/6/2022 với tổng giá trị tạm tính là 4.446.271 đồng (Bốn triệu bốn trăm bốn mươi sáu nghìn hai trăm bảy mươi mốt đồng). Trong đó số điện tiêu thụ tạm tính là 8.413 kWh và đơn giá chênh lệch tạm tính là 528,6 đồng/kWh.
3. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Hải C1 về việc: "Buộc Công ty cổ phần T5 tiếp tục việc tái ký kết Hợp đồng thuê quầy sạp đối với quầy sạp số H7 tại Trung tâm Thương mại D – địa chỉ: 3 C, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh với ông C1 theo mức giá và thời hạn đã được thể hiện theo Hợp đồng cho thuê quầy sạp số 131/2018/CTY-MB ngày 15/12/2017 hoặc thỏa thuận giữa hai bên."
4. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 06/2022/QĐ-BPKCTT ngày 29/11/2022 của Tòa án nhân dân Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực thi hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Bị đơn – ông Nguyễn Hải C1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận và án phí đối với số tiền thuê quầy sạp phải thanh toán là 6.137.173 đồng nhưng được trừ vào số tiên tạm ứng án phí đã nộp là 3.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0010362 ngày 28/11/2022, số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0010524 ngày 16/3/2023 và số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.000.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0010799 ngày 21/9/2023 cùng của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông C1 được nhận lại số tiền chênh lệch là 2.862.827 đồng (Hai triệu tám trăm sáu mươi hai nghìn tám trăm hai mươi bảy đồng).

   Nguyên đơn – Công ty cổ phần T5 không phải chịu án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm, hoàn lại cho Công ty cổ phần T5 số tiền tạm ứng án phí đã nộp 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0010026 ngày 19/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Do y án dân sự sơ thẩm, nên án phí dân sự phúc thẩm, người kháng cáo phải chịu.

   Nguyên đơn - Công ty cổ phần T5 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ vào tiền tạm ứng phí phúc thẩm 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0036284 ngày 16/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn lại cho Công ty cổ phần T5 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền án phí.

   Bị đơn - ông Nguyễn Hải C1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ vào tiền tạm ứng phí phúc thẩm 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0036279 ngày 15/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh, hoàn lại cho ông Nguyễn Hải C1 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND Tối cao; - TAND Cấp cao tại TP.HCM; - VKSND Cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP.HCM; - TAND Quận 5; - Chi cục THADS Quận 5; - Các đương sự; - Lưu/27.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký) Nguyễn Đình Đức