NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Tâm.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Công Danh và bà Nguyễn Thị Kim Chi.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phan Hoàng Long – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Thủy – Kiểm sát viên.

Ngày 23 tháng 5 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 803/2024/TLST-DS ngày 24 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 85/2025/QĐST-DS ngày 26 tháng 3 năm 2025 và quyết định hoãn phiên tòa số 875/2025/QĐST-DS ngày 24/4/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Võ Quốc V, sinh năm 1974.

   Địa chỉ: A Chung cư H, đường D, phường T, Quận G, TP ..

   - Người đại diện hợp pháp của ông V: Ông Trần Hiếu Đ, sinh năm 1992.

   Địa chỉ: T, M, P, Bình Định.

2. Bị đơn: Ông Bùi Xuân H, sinh năm 1983.

   Địa chỉ: Khu phố L, Phường T, TP ., tỉnh Đồng Nai.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Bà Hoàng Thị Y, sinh năm 1985.

      Địa chỉ: Khu phố L, Phường T, TP ., tỉnh Đồng Nai.

   2. Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1984.

      Địa chỉ: P708 A, khu Đ, tổ dân phố số F, phường C, quận N, thành phố Hà Nội.

      - Người đại diện hợp pháp của ông D: Bà Lê Thị Thu H1, sinh năm 1989.

      Địa chỉ: Ấp D, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

(Ông H có mặt, các đương sự khác vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, các đơn khởi kiện bổ sung nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Hiếu Đ trình bày:

   Ngày 22/03/2024, ông và ông Bùi Xuân H đã ký 02 hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đối với thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai số tiền đặt cọc của 02 hợp đồng là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Ngày 11/4/2024, do thửa đất ông mua của ông H ở Bà Rịa bị Tòa án ngăn chặn, không cho đăng bộ sang tên được và ông H đang cần tiền nên đã ép ông ký lại hợp đồng đặt cọc mới và ra điều kiện đến ngày 15/5/2024 phải thanh toán hết tiền thì ông H mới tháo ngăn chặn lô đất ở Bà Rịa. Sau đó ông và ông H đã ký hợp đồng đặt cọc mới tăng tiền đặt cọc lên 1.500.000.000 đồng và ghi rõ thời hạn đặt cọc là từ ngày 15/3/2024 đến hết ngày 15/5/2024 để thay thế 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024. Hợp đồng đặt cọc mới không đề ngày tháng năm nhưng ông và ông H xác định hợp đồng này các bên ký vào ngày 11/4/2024. Ông đã chuyển đủ cho ông H số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng). Vào khoảng ngày 13/4/2024, ông có kiểm tra lại pháp lý của các thửa đất trên để các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì được cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T1 cho biết thửa đất số 686, tờ bản đồ số 5, xã A có diện tích thực tế không đúng như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thiếu khoảng 84m²), đồng thời thửa đất trên đã được ông H ký hợp đồng chuyển nhượng với người khác; Thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5, xã A không đứng tên của ông H mà đứng tên người khác việc ông H ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc đối với thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5, xã A là trái quy định của pháp luật.

   Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án chấm dứt 03 hợp đồng đặt cọc gồm: 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Buộc ông Bùi Xuân H phải trả lại cho ông số tiền cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).

   Ngoài ra, ông V không còn yêu cầu nào khác.

2. Bị đơn ông Bùi Xuân H trình bày:

   Ngày 22/03/2024, ông và ông Võ Quốc V đã ký 02 hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đối với thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai số tiền đặt cọc của 02 hợp đồng là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Do 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024 không ghi rõ thời hạn đặt cọc và công chứng hợp đồng chuyển nhượng; tổng số tiên đặt cọc của 02 hợp đồng chỉ là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu động) nên ngày 11/4/2024, các bên ký kết thêm 01 hợp đồng đặt cọc mới (không đề ngày tháng năm) tăng số tiền đặt cọc lên thành 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) và ghi rõ thời hạn đặt cọc là từ ngày 15/3/2024 đến hết ngày 15/5/2024 để thay thế 02 hợp đồng đặt cọc cũ. Hợp đồng đặt cọc mới được ký kết hoàn toàn tự nguyện không ai ép buộc.

   Tổng số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng). Trong đó 300.000.000 đồng là chuyển vào tài khoản cá nhân của ông số tiền còn lại chuyển vào tài khoản của ngân hàng V1, mục đích là để ông tất toán các khoản vay và giải chấp đối quyền sử dụng quyền sử dụng đất của thửa đất số 686, tờ ban đồ số 5, xã A, huyện T. Ông xác nhận đã nhận tiền đặt cọc của ông V là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu).

   Việc ông V không tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất trên là do ông V không có đủ tiền để chuyển nhượng. Trong khi ông có đủ điều kiện chuyển nhượng 02 thửa đất trên đúng hạn thời hạn như cam kết tại hợp đồng đặt cọc.

   Tại các buổi làm việc trước đây tại Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom, ông vẫn có thiện chí chuyển nhượng đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai và cho ông V thời hạn 05 (năm) ngày kể từ ngày 28/5/2024. Đến nay đã hết thời hạn ông không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng các thửa đất trên cho ông V vì ông V là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc.

3. Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn D là bà Lê Thị Thu H1 trình bày:

   Từ khoảng đầu tháng 3 năm 2024, ông D đã ủy quyền miệng cho ông H nhận tiền đặt cọc và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đối với thửa đất trên nhưng do ông D bận việc ở Hà Nội, không thể bay vào ký hợp đồng ủy quyền được. Đến ngày 14/5/2024, ông D đã ký hợp đồng ủy quyền cho ông ký hợp đồng ủy quyền cho ông H được toàn quyền nhận cọc và chuyển nhượng đối với thửa đất số 05, tờ bản đồ số 6012, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai (hợp đồng ủy quyền được công chứng tại Văn phòng C). Do ông H có nhu cầu chuyển nhượng cả 3 thửa đất là thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ tỉnh bà Rịa Vũng T; thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai nên ông H đã hạ giá chuyển nhượng thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ tỉnh bà Rịa Vũng T xuống còn 9.150.000.000 đồng và 02 thửa đất số 686, 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai với giá 15.000.000 đồng (trong đó, thửa đất 686 giá 6.500.000 đồng; thửa đất số 6012 giá 8.500.000 đồng). Sau khi thỏa thuận, ông V đã đồng ý mua cả 3 thửa đất trên. Tuy nhiên ông V có đề nghị thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với thửa 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trước (vì ông V rất thích thửa đất trên) rồi mới thực hiện chuyển nhượng đối với 02 thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T. Ngày 15/3/2024, ông V đặt cọc chuyển nhượng thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ tỉnh bà Rịa Vũng T số tiền 50.000.000 đồng. Ngày 22/3/2024, ông V với ông H ký 02 hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đối với thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T. Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng đối với thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, để đảm bảo việc ông V mua cả 03 thửa đất và do 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024 không ghi rõ thời hạn đặt cọc và công chứng hợp đồng chuyển nhượng; tổng số tiền đặt cọc của 02 hợp đồng chỉ là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) nên ngày 11/4/2024, ông H và ông V ký kết thêm 01 hợp đồng đặt cọc mới (không đề ngày tháng năm) tăng số tiền đặt cọc lên thành 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) và ghi rõ thời hạn đặt cọc là từ ngày 15/3/2024 đến hết ngày 15/5/2024 để thay thế 02 hợp đồng đặt cọc cũ. Hợp đồng đặt cọc mới hoàn toàn tự nguyện không ai ép buộc. Tổng số tiền đặt cọc là đối với thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T là 1.5000.000.000 đồng, ông V chuyển vào ngân hàng để tất toán khoản vay của H và giải chấp đối với thửa đất số 686, tờ bản đồ số 05, xã A do ông H và vợ đứng tên. Ông D không nhận và không sử dụng tiền đặt cọc trên.

   Do ông V rất thích thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ nên và chỉ muốn thực hiện chuyển nhượng đối với thửa đất trên nên khi thực hiện xong việc chuyển nhượng, ông V không đồng ý tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 686 và 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T mặc dù ông H rất thiện chí thực hiện việc chuyển nhượng. Trong các ngày 10, 13, 14, 15 tháng 5 năm 2024, ông H đến Tòa án và yêu cầu ông V đến Tòa án để thực hiện việc chuyển nhượng theo như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc nhưng ông V không đồng ý.

   Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án chấm dứt 03 hợp đồng đặt cọc gồm: 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Buộc ông Bùi Xuân H phải trả lại cho số tiền cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng). Ông D đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V vì ông V không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc nên ông V phải chịu mất tiền cọc.

4. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị Y đã được Tòa án niêm yết hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt và không có ý kiến trình bày đối với nội dung và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
5. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa:
   1. Về thủ tục tố tụng: Thẩm quyền giải quyết vụ án, xác định tư cách đương sự, xác định quan hệ tranh chấp, giao nhận các văn bản tố tụng và thời hạn chuẩn bị xét xử đã thực hiện đúng theo quy định. Quyền lợi và nghĩa vụ tố tụng của các đương sự được bảo đảm. Về thu thập chứng cứ Tòa án chưa xác minh thu thập chứng cứ để làm rõ về việc ai là người vi phạm thỏa thuận về việc không tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa 686, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T.
   2. Về việc giải quyết vụ án: Do Tòa án thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, tại phiên tòa phía nguyên đơn vắng mặt nên theo tài liệu có trong hố sơ chưa đủ căn cứ để Viện kiểm sát phát biểu về đường lối giải quyết vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. [1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Nguyên đơn Võ Quốc V khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn ông Bùi Xuân H chấm dứt 03 hợp đồng đặt cọc gồm: 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Buộc ông Bùi Xuân H phải trả lại cho ông số tiền cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng) nên quan hệ tranh chấp được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
2. [2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn ông Bùi Xuân H cư trú tại: Khu phố L, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3. [3] Về tư cách người tham gia tố tụng: Ông Võ Quốc V là người khởi kiện, ông Bùi Xuân H là người bị kiện nên xác định ông Võ Quốc V là nguyên đơn, ông Bùi Xuân H là bị đơn. Thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Nguyễn Văn D; Thửa đất số 686, tờ bản đồ số 05 tọa lạc tại xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Bùi Xuân H và bà Hoàng Thị Y và đây là là tài sản chung của ông H và bà Y. Do đó, Tòa án xác định ông Nguyễn Văn D và bà Hoàng Thị Y là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
4. [4]. Về thủ tục tố tụng: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đơn xin vắng mặt, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.
5. [3] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

   Để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình nguyên đơn cung cấp cho Tòa án 03 hợp đồng đặt cọc gồm: 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai.

   1. Xét về hình thức của Hợp đồng đặt cọc: Các hợp đồng đặt cọc giữa ông Võ Quốc V và ông Bùi Xuân H không có ra công chứng, chứng thực ở cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, loại hợp đồng này không thuộc trường hợp bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Do đó, hình thức của hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 117, Điều 119, Điều 328 của Bộ luật Dân sự
   2. Cả nguyên đơn và bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều thừa nhận các bên có ký 03 hợp đồng đặt cọc gồm: 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Nội dung hợp đồng, số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng đã được các bên thừa nhận và không có tranh chấp, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự thì đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.
   3. Nguyên đơn cho rằng vào khoảng ngày 13/4/2024, ông có kiểm tra lại pháp lý của các thửa đất trên để các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì được cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh T1 cho biết thửa đất số 686, tờ bản đồ số 5, xã A có diện tích thực tế không đúng như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thiếu khoảng 84m²), đồng thời thửa đất trên đã được ông H ký hợp đồng chuyển nhượng với người khác; Thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5, xã A không đứng tên của ông H mà đứng tên người khác việc ông H ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc đối với thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5, xã A là trái quy định của pháp luật.
   4. Bị đơn ông Bùi Xuân H cho rằng ông không tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với 02 thửa đất trên là do ông V không có đủ tiền để chuyển nhượng. Tại các buổi làm việc trước đây tại Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom, ông vẫn có thiện chí chuyển nhượng đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai và cho ông V thời hạn 05 (năm) ngày kể từ ngày 28/5/2024. Đến nay đã hết thời hạn ông không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng các thửa đất trên cho ông V vì ông V là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc. Tại phiên Tòa ông H xác định trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 04/4/2024 ông và bà Y đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 686, tờ bản đồ số 5, xã A cho ông Nguyễn Danh B (BL 106-110) đây chỉ là hợp đồng giả tạo nhằm huy động tiền để giải chấp thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ sau đó chuyển nhượng thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ tỉnh bà Rịa Vũng T cho ông Võ Quốc V. Do đó sau khi chuyển nhượng các bên không thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B. Ông H cho rằng thửa đất số 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T thực chất là tài sản của ông nhưng ông nhờ ông Nguyễn Văn D đứng tên trên giấy chứng nhận nên ông có đủ điều kiện để chuyển nhượng thửa đất cho ông V bất cứ lúc nào. Tuy nhiên ông V không cung cấp cho Tòa án tài liệu chứng cứ để chứng minh.
   5. Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: Ngày 22/3/2024 ông V và ông H ký hợp 02 đồng đặt cọc để chuyển nhượng đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên ngày 26/3/2024 bà Hoàng Thị Y (vợ của ông H) mới ủy quyền cho ông H nhận cọc và chuyển nhượng đối với thửa đất số 686, tờ bản đồ số 05, xã A (BL 123-126) và ngày 14/5/2024, ông Nguyễn Văn D mới ủy quyền cho ông H nhận cọc và chuyển nhượng đối với thửa đất số 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T. Sau đó ông V và ông H ký thêm một hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm (được các bên xác định là ký vào ngày 11/4/2024) để thay để cho 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024. Tại thời điểm này, ông V cũng chưa được ông D ủy quyền nhận cọc và chuyển nhượng đối với thửa đất số 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T. Ông H cho rằng thửa đất số 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T thực chất là tài sản của ông nhưng ông nhờ ông Nguyễn Văn D đứng tên trên giấy chứng nhận, nên ông có thể đầy đủ pháp lý để nhận cọc và thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 6012, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T cho ông V bất cứ lúc nào tuy nhiên ông H không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh. Hơn nữa, thời điểm trước khi ký hợp đồng đặt cọc mới vào ngày 11/4/2024 thì ngày 04/4/2024 ông Bùi Xuân H và bà Hoàng Thị Y đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 686, tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai cho ông Nguyễn Danh B, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C (BL 107 -110). Ông H cho rằng hợp đồng chuyển nhượng trên là giả tạo nhằm huy động tiền giải chấp thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ sau đó chuyển nhượng thửa đất số 1726, tờ bản đồ số 01, thị trấn Đ tỉnh bà Rịa Vũng Tcho ông Võ Quốc V. Do đó sau khi chuyển nhượng các bên không thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B nên ông vẫn có đầy đủ pháp lý để nhận cọc và thực hiện việc chuyển nhượng cho ông V. Tuy nhiên, ông H không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh cho lời trình bày của mình.

      Như vậy, tại thời điểm bị đơn ông Bùi Xuân H ký với nguyên đơn ông Võ Quốc V 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024 và hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng năm (được các bên xác định là ký vào ngày 11/4/2024) để thay để cho 02 hợp đồng đặt cọc ngày 22/3/2024 thì ông H không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T thỏa thuận đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó các hợp đồng đặt cọc trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại điểm c Điều 117, Điều 123 của Bộ luật Dân sự. Do các hợp đồng đặt cọc nêu trên vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

   6. Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) giữa bên đặt cọc ông Võ Quốc V với bên nhận cọc ông Bùi Xuân H để chuyển nhượng đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai là vô hiệu. Buộc ông Bùi Xuân H phải trả lại cho ông Võ Quốc V số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
6. [4] Về án phí: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bị đơn ông Bùi Xuân H phải chịu 57.000.000 đồng (năm mươi bảy triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch.
7. [5] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 5, 6, 26, 35, 39, 91, 92, 147, 227, 228, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 117, 123, 131, Điều 328, Điều 351, Điều 406 Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Quốc V đối với bị đơn ông Bùi Xuân H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
   • - Tuyên bố 02 hợp đồng đặt cọc đề ngày 22/3/2024 và 01 hợp đồng đặt cọc không đề ngày tháng (được ký kết ngày 11/4/2024) giữa bên đặt cọc ông Võ Quốc V với bên nhận cọc ông Bùi Xuân H đối với thửa đất số 686, 6012 tờ bản đồ số 5, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai là vô hiệu.
   • - Buộc ông Bùi Xuân H phải trả lại cho ông Võ Quốc V số tiền đặt cọc là 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).
   • Kể từ ngày ông Võ Quốc V có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Bùi Xuân H chưa thanh toán hết số tiền trên thì phải trả tiền lãi theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền thi hành án và thời gian chậm thanh toán.
2. Về án phí:
   • - Ông Bùi Xuân H phải chịu là 57.000.000 đồng (năm mươi bảy triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch.
   • - Trả lại cho Võ Quốc V số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn đồng) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0007039 ngày 07/5/2024; 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) theo biên lại thu tạm ứng án phí số 13/5/2024; 28.500.000 đồng (hai mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0007072 ngày 13/5/2024 của chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bom và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0005951 ngày 26/02/2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa.
3. Báo cho bị đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cũng bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.