TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 4 - LÂM ĐỒNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 101/2025/DS-ST. Ngày: 04-12-2025 V/v: “Tranh chấp Hợp đồng dân sự có đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 4 - LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Mỹ Lệ

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Đào Duy Trâm và ông Phan Văn Phương

- Thư ký phiên tòa: Ông Phí Hoàng Tuấn - Thư ký Tòa án của Tòa án nhân dân khu vực 4 - Lâm Đồng

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 - Lâm Đồng không tham gia phiên tòa.

Ngày 04 tháng 12 năm 2025 tại Trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 4 – Lâm Đồng, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 334/2024/TLST-DS ngày 03 tháng 12 năm 2025 về tranh chấp Hợp đồng dân sự có đặt cọc theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 115/2025/QĐXXST-DS ngày 28 tháng 10 năm 2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Thúy H, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số A, thôn K, xã B (xã T, huyện D cũ), tỉnh Lâm Đồng. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Ngọc T, sinh năm 1981. Địa chỉ: thôn T, xã B (xã T, huyện D cũ), tỉnh Lâm Đồng. Hợp đồng ủy quyền ngày 10-12-2024. Có mặt.

Bị đơn: Ông Lê Tấn L, sinh năm 1970; bà Trần Thị T1, sinh năm 1975. Địa chỉ: Số A, Thôn A, xã Đ (xã T, huyện D cũ), tỉnh Lâm Đồng. Đều có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị T1: Ông Nguyễn Duy P, sinh năm 1992. Địa chỉ: Số G, đường N, xã D (thị trấn D, huyện D cũ), tỉnh Lâm Đồng. Hợp đồng ủy quyền ngày 09-10-2025. Có mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phạm Quốc H1, sinh năm 1990. Địa chỉ: Số E, ấp D, xã C (xã N, huyện C cũ), tỉnh Đồng Nai. Vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 18 tháng 10 năm 2024, các tài liệu chứng cứ và quá trình tố tụng nguyên đơn bà Vũ Thị Thúy H và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Ngọc T đều trình bày:

Vào ngày 13-9-2022 bà Vũ Thị Thúy H đứng ra mua cho ông Phạm Quốc H1 và đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 diện tích đất khoảng 4.000m², thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ số 48, xã T (đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với giá 700.000.000 đồng.

Bà Vũ Thị Thúy H nhận của ông Phạm Quốc H1 số tiền 300.000.000 đồng và đặt cọc cho vợ chồng ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1. Thời hạn thỏa thuận miệng là một tháng có sổ ra công chứng và thanh toán hết số tiền còn lại.

Khi đến hạn công chứng bà Vũ Thị Thúy H nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông L, bà T1 ra công chứng giao đất để bà H thanh toán số tiền còn lại, nếu không ra sổ được thì trả lại cọc, nhưng ông L, bà T1 không thực hiện. Đến nay, đã quá hạn nhưng ông L, bà T1 vẫn chưa thực hiện việc công chứng chuyển nhượng đất hay trả lại tiền cọc cho bà H theo hợp đồng.

Nay yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13-9-2022 giữa bà Vũ Thị Thúy H với ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 đối với diện tích đất khoảng 4.000m², thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ số 48, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng; Yêu cầu vợ chồng ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 trả lại cho bà Vũ Thị Thúy H số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng.

Tài liệu chứng cứ chứng minh: Hợp đồng đặt cọc ngày 13-9-2022.

Ngoài ra, bà Vũ Thị Thúy H không có yêu cầu gì khác.

Quá trình tố tụng và tại phiên toà ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Duy P đều trình bày:

Ngày 13-9-2022, bà Vũ Thị H thỏa thuận mua lại 04 sào đất thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ số 48 của ông Lê Tấn L với giá 700.000.000 đồng, bà H đã đặt cọc cho ông L số tiền 300.000.000 đồng, số tiền còn lại bà H sẽ thanh toán hết khi ông L làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên ra công chứng.

Ngày 20-6-2024, Ủy ban nhân dân huyện D cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 7962,9m², thửa số 80, tờ bản đồ số 48, xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng tên ông Nguyễn Quang L1, bà Phùng Thị H2; ngày 18-7-2024 ông L1, bà H2 đã chuyển nhượng cho ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 theo hồ sơ số 240703-0137.CN.2024. Sau đó, ông L đã đến nhà và nhiều lần gọi điện yêu cầu bà H ra công chứng chuyển nhượng nhưng bà H không ra công chứng.

Nay yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13-9-2022 giữa H với ông L, bà T1 đối với diện tích đất khoảng 4.000m², thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ số 48, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng và yêu cầu vợ chồng ông L, bà T1 trả lại cho bà H số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng, do ông L, bà T1 không vi phạm hợp đồng mà bà H đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Tài liệu, chứng cứ chứng minh: không có.

Ngoài ra, chúng tôi không có yêu cầu gì khác.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 4 – Lâm Đồng không tham gia phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bà H có đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng dân sự có đặt cọc với ông L, bà T1. Ông L, bà T1 hiện đang cư trú tại xã Đ, tỉnh Lâm Đồng. Tại phiên toà ông Phạm Quốc H1 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Do đó, căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 4 – Lâm Đồng và Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ vào lời khai nhận của đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì giữa bà Vũ Thị Thúy H và vợ chồng ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 trước khi thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hai bên đã tiến hành giao kết Hợp đồng dân sự có đặt cọc. Do việc chuyển nhượng không thành nên các bên phát sinh tranh chấp nên xác định là tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc.

[3] Về nội dung tranh chấp:

Ngày 13-9-2022 bà Vũ Thị Thúy H và ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 ký kết Hợp đồng đặt cọc đối với diện tích khoảng 04 sào đất, thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ 48, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng, số tiền chuyển nhượng là 700.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng, thỏa thuận khác “Bên B (bà Vũ Thị Thúy H) được bán cho người thứ ba, được chỉ định người đứng tên sổ, xong sổ đi công chứng, sẽ thanh toán số tiền còn lại, Bên A (ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1) báo 10 ngày khi công chứng mà bên B không ra sẽ mất cọc”. Cam kết chung: “Bên A cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh và Bên A cam đoan tài sản này không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào”.

Tại phiên tòa nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận, khi thực hiện hợp đồng đặt cọc hai bên đều biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 20-6-2024 thì Ủy ban nhân dân huyện D cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 7962,9m², thửa số 80, tờ bản đồ số 48, xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng đứng tên ông Nguyễn Quang L1, bà Phùng Thị H2, không cấp tên ông L, bà T1; đến ngày 18-7-2024 ông Nguyễn Quang L1, bà Phùng Thị H2 chuyển nhượng cho ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 theo hồ sơ số 240703-0137.CN.2024. Như vậy, tại thời điểm ông L, bà T1 ký hợp đồng đã vi phạm cam kết chung: “Bên A cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, có đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh và Bên A cam đoan tài sản này không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào”. Bà Vũ Thị Thúy H, ông Phạm Quốc H1 đều biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Vũ Thị Thúy H và ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 đều có lỗi dẫn đến không thực hiện hợp đồng, khi có “trở ngại hai bên chưa cùng nhau bàn bạc, thoả thuận dựa trên tinh thần tôn trọng quyền lợi lẫn nhau” như hợp đồng đã ký kết nên nguyên đơn yêu cầu ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 trả lại tiền cọc cho bà Vũ Thị Thúy H số tiền 300.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Tại Đơn đề nghị giải quyết vắng mặt ngày 20-10-2025 ông Phạm Quốc H1 xác định ông đã đưa số tiền 300.000.000 đồng cho bà Vũ Thị Thúy H đặt cọc cho ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1, giữa ông và bà H không có tranh chấp, không yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên Tòa án không xem xét giải quyết.

Từ những phân tích nêu trên xác định bà H khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13-9-2022 giữa bà H với ông L, bà T1 đối với diện tích đất khoảng 4.000m², thuộc một phần thửa 80, tờ bản đồ số 48, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng và yêu cầu ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 trả lại tiền cọc 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) là có căn cứ chấp nhận.

[4] Về án phí: Các đương sự chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; Điều 35; khoản 5 Điều 36; điểm a khoản 1 Điều 39; điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 328 và Điều 404 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 144; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự;

Căn cứ Luật phí và lệ phí.

Xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Vũ Thị Thúy H đối với bị đơn ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc”.

Huỷ Hợp đồng đặt cọc ngày 13-9-2022, giữa bà Vũ Thị Thúy H và ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1.

Buộc ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 cùng có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Vũ Thị Thúy H số tiền đặt cọc đã nhận là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

Buộc ông Lê Tấn L, bà Trần Thị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 15.300.000 đồng (Mười lăm triệu ba trăm nghìn đồng).

Hoàn trả cho bà Vũ Thị Thúy H tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 7.800.000 đồng (Bảy triệu tám trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0004408 ngày 03 tháng 12 năm 2024 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng (Chi cục thi hành án dân sự huyện Di Linh cũ).

3. Quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp bản án, quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Đương sự; - TAND tỉnh Lâm Đồng; - VKSND khu vực 4 – Lâm Đồng; - VKSND tỉnh Lâm Đồng; - Phòng THADS khu vực 4 – Lâm Đồng; - THADS tỉnh Lâm Đồng; - Lưu hồ sơ; Án văn.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Huỳnh Thị Mỹ Lệ