NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TOÀ ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ BÌNH LONG, TỈNH BÌNH PHƯỚC

Với Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa: Chị Trần Thị Yến;
• Các Hội thẩm nhân dân: Ông Điểu Hải và bà Nông Thị Giới;
• Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Quý, Thư ký Tòa án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước;
• Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Phong - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 01 tháng 6 và ngày 07 tháng 6 năm 2022 tại hội trường xét xử, Toà án nhân dân thị xã Bình Long, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 143/TLST-DS ngày 16 tháng 11 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 05/QĐST-DS ngày 22 tháng 3 năm 2022 và quyết định hoãn phiên tòa số 05/QĐST-DS ngày 12 tháng 4 năm 2022, quyết định hoãn phiên tòa số 09/QĐST-DS ngày 12 tháng 5 năm 2022 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Chị Hồ Thị L, sinh năm 1975 (xin vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 8 ấp TB, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
  Người đại diện theo ủy quyền: Anh Trần Đình H, sinh năm 1967 (có mặt ngày 01-6-2022, vắng mặt ngày 07-6-2022)
  Địa chỉ: Tổ 1 ấp TH, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
• - Bị đơn: Chị Phạm Thị Mỹ T, sinh năm 1975 (vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 4 ấp TH, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
  Người đại diện theo ủy quyền: Anh Tô Ngọc Đ, sinh năm 1976 (xin vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 4 ấp TT, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
• - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:
  + Anh Kiều Văn Th, sinh năm 1972 (xin vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 8 ấp TB, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
  + Anh Nguyễn Quốc Tr, sinh năm 1971 (vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 4 ấp TH, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước
• - Người làm chứng: Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1988 (xin vắng mặt)
  Địa chỉ: Tổ 2 ấp TB, xã TL, thị xã BL, tỉnh Bình Phước

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 04 tháng 11 năm 2021 và tại phiên tòa anh Trần Đình H - người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn chị Hồ Thị L trình bày:

Ngày 03 tháng 5 năm 2020, chị Hồ Thị L và chị Phạm Thị Mỹ T có thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo hợp đồng, chị Hồ Thị L đặt cọc cho chị Phạm Thị Mỹ T số tiền 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng để chuyển nhượng diện tích 172 m2 đất thuộc một phần thửa đất số 268, tờ bản đồ số 21, thửa đất tọa lạc tại ấp Thanh Sơn, xã Thanh Phú, thị xã BL, tỉnh Bình Phước. Giá chuyển nhượng 580.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 18 tháng 7 năm 2020 và thời hạn du di là 10 ngày kể từ ngày 18 tháng 7 năm 2020 sẽ ra văn phòng công chứng thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, chị Hồ Thị L sẽ phải trả tiếp cho chị Phạm Thị Mỹ T số tiền 530.000.000 đồng. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, chị Phạm Thị Mỹ T đã nhận số tiền cọc 50.000.000 đồng và có chị Ngô Thị H làm chứng.

Ngày 28 tháng 7 năm 2020 chị Hồ Thị L ra văn phòng công chứng nhưng không thể ký được hợp đồng chuyển nhượng do chị Phạm Thị Mỹ T không thực hiện được thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, chị Phạm Thị Mỹ T nhiều lần điện thoại yêu cầu chị Hồ Thị L phải giao đủ tiền số tiền chuyển nhượng đất. Vì thấy hai bên chưa ký được hợp đồng chuyển nhượng nên chị Hồ Thị L không đồng ý giao tiền, chị Phạm Thị Mỹ T nói nếu chị Hồ Thị L không giao đủ thì sẽ mất tiền cọc. Chị Hồ Thị L yêu cầu chị Phạm Thị Mỹ T phải trích đo thửa đất để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì sẽ giao đủ tiền, nhưng chị Phạm Thị Mỹ T không đưa ra được bản trích đo nên hai bên đã không ký được hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 07 tháng 8 năm 2020, chị Phạm Thị Mỹ T đưa ra được tờ bản đồ trích đo thửa đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã BL ký ngày 07/8/2020 với nội dung thể hiện: Diện tích tách thửa 171,9m2, trong đó có 50m2 đất ở và 121,9m2 đất trồng cây lâu năm, 47,4m2 đất thuộc phạm vi quy hoạch hành lang lộ giới. Ngày 01/6/2021 chị Hồ Thị L gửi cho chị Phạm Thị Mỹ T văn bản thông báo với nội dung: Chị Hồ Thị L đồng ý nhận chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc nêu trên và yêu cầu chị Phạm Thị Mỹ T vào ngày 06/6/2021 phải đến Văn phòng công chứng Lê Thu Hà để tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chị Phạm Thị Mỹ T không có mặt tại văn phòng công chứng do chị Hồ Thị L đã hẹn.

Chị Hồ Thị L nhận thấy rằng chị Phạm Thị Mỹ T là người đã có lỗi trực tiếp dẫn đến việc hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2020. Chị Hồ Thị L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc chị Phạm Thị Mỹ T trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc, tổng cộng 100.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Kiều Văn Th trình bày tại bản tự khai ngày 22/12/2021: Anh Kiều Văn Th thống nhất với lời trình bày của chị Hồ Thị L, đề nghị Tòa án tuyên buộc chị Phạm Thị Mỹ T phải chịu trách nhiệm trả lại cho chị Hồ Thị L số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc, tổng cộng 100.000.000 đồng.

*Người làm chứng chị Nguyễn Thị H trình bày: Ngày 03 tháng 5 năm 2020 chị viết dùm cho chị Hồ Thị L, chị Phạm Thị Mỹ T giấy thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chị chỉ được chứng kiến sự việc của ngày 03/5/2020, còn những thỏa thuận giữa chị Hồ Thị L và chị Phạm Thị Mỹ T sau này thì chị không biết.

* Đối với bị đơn chị Phạm Thị Mỹ T: Quá trình giải quyết vụ án, chị Phạm Thị Mỹ T ủy quyền cho anh Tô Ngọc Đ tham gia tố tụng. Tòa án đã tống đạt hợp lệ văn bản tố tụng nhưng anh Tô Ngọc Đ đều vắng mặt hoặc có đơn xin vắng mặt.

* Đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Quốc Tr: Tòa án đã đưa anh Nguyễn Quốc Tr tham gia tố tụng nhưng anh Nguyễn Quốc Tr không có văn bản trình bày ý kiến và vắng mặt không lý do.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã BL phát biểu ý kiến: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Hồ Thị L, buộc chị Phạm Thị Mỹ T trả số tiền 50.000.000 đồng cho chị Hồ Thị L, không chấp yêu cầu phạt cọc số tiền 50.000.000 đồng của chị Hồ Thị L đối với chị Phạm Thị Mỹ T.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn chị Hồ Thị L, Hội đồng xét xử xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã BL, tỉnh Bình Phước.

[2] Về nội dung vụ án: Xét thấy tại thời điểm nhận đặt cọc (ngày 03/5/2020), chị Phạm Thị Mỹ T chưa thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục tách thửa đối với thửa đất số 268, tờ bản đồ số 21, diện tích 345m2 mà chị Phạm Thị Mỹ T chỉ chia đôi diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm điều cấm của pháp luật quy định tại Điều 123 Bộ luật tố tụng dân sự. Do đó hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2020 giữa chị Phạm Thị Mỹ T và chị Hồ Thị L bị vô hiệu. Khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, chị Hồ Thị L khởi kiện yêu cầu chị Phạm Thị Mỹ T trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Xét về lỗi: Khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chị Hồ Thị L biết việc chị Phạm Thị Mỹ T chưa thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục tách thửa nhưng vẫn thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc nên chị Hồ Thị L cũng có lỗi trong việc làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Chị Phạm Thị Mỹ T, chị Hồ Thị L đều có lỗi trong việc ký kết hợp đồng đặt cọc nên chị Hồ Thị L yêu cầu chị Phạm Thị Mỹ T phải bồi thường số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng là không có cơ sở được chấp nhận.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 123, Điều 131, Điều 328, Điều 407 Bộ luật dân sự; Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03 tháng 5 năm 2020 giữa chị Hồ Thị L và chị Phạm Thị Mỹ T bị vô hiệu.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Hồ Thị L. Buộc chị Phạm Thị Mỹ T có nghĩa vụ trả lại cho chị Hồ Thị L số tiền đặt cọc 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.
3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Hồ Thị L về việc yêu cầu chị Phạm Thị Mỹ T phải trả tiền phạt cọc 50.000.000 (Năm mươi triệu) đồng.
4. Án phí dân sự sơ thẩm: Chị Hồ Thị L phải chịu 2.500.000 đồng án phí, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Chị Phạm Thị Mỹ T phải chịu 2.500.000 đồng án phí.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết.