NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ toà phiên toà : Ông Nguyễn Văn T

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Nguyễn Thế Bình;

Ông Lưu xuân Tiến.

-Thư ký phiên toà: Bà Trịnh Thị Hằng – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Nam Trực.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định: Ông Lê Duy Khôi - Kiểm sát viên.

Ngày 21 tháng 6 năm 2024 tại trụ sở, Toà án nhân dân huyện Nam Trực mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 63/2023/TLST- DS ngày 19 tháng 12 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 09/2024/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự :

- Nguyên đơn: Bà Chu Thị T1, sinh năm 1973 và ông Cao Xuân Đ, sinh năm 1970; địa chỉ: Tổ A, thị trấn N, N, huyện N, tỉnh Nam Định;

Đại diện theo ủy quyền của ông cao X là bà Chu Thị T1

- Bị đơn: Ông Trần Trung T2, sinh năm 1979 và bà Nguyễn Thị Thanh N, sinh năm 1980; đều có địa chỉ: Thôn T, xã N, huyện N, huyện N, tỉnh Nam Định;

Đại diện theo ủy quyền của ông Trần Trung T2 là ông Nguyễn Đức T3, sinh năm 1992; địa chỉ: Lô V, Tòa nhà I - số B N, phường T, quận T, TP .Hà Nội;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là bà Dương Thị Kiều L là luật sư của Công ty L1 thuộc đoàn luật sư H.

(Tại phiên tòa có mặt: Bà Chu Thị T1, ông Nguyễn Đức T3 và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn; vắng mặt: Ông Cao Xuân Đ, ông Trần Trung T2 và bà Nguyễn Thị Thanh N)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 30 tháng 10 năm 2023 và trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, đại diện cho nguyên đơn là bà Chu Thị T1 trình bày:

Ngày 25 tháng 6 năm 2021, vợ chồng bà có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng diện tích đất là 159,83 m², tại thửa đất 75, tờ bản đồ số 5, xã N, huyện N, tỉnh Nam Định ( đã được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận cho ông T2, bà N) và ký hợp đồng đặt cọc cùng ngày 25/6/2021, để giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với vợ chồng ông T2, bà N. Theo đó vợ chồng bà đã đặt cọc cho ông T2 và bà N số tiền là 280.000.000₫ và thỏa thuận đến ngày 25/3/2022, ông T2, bà N phải ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao diện tích đất trên. Nếu ông T2, bà N không chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho vợ chồng bà thì phải trả lại tiền đặt cọc là 280.000.000đ triệu đồng và phải chịu phạt một khoản tiền gấp 05 lần số tiền đặt cọc. Bà đã nhiều lần yêu cầu ông T2, bà N đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên để làm thủ tục chứng thực, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông T2 và bà N cố ý không thực hiện. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được công chứng, chứng thực nên thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà không thực hiện được. Nay đã quá thời hạn hai bên thỏa thuận, bà yêu cầu ông T2, bà N phải trả lại tiền đặt cọc và phải chịu tiền phạt cọc như trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã thỏa thuận.

Tổng số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc, ông T2, bà N phải thanh toán trả cho vợ chồng bà là : 280.000.000đ x 6 = 1.680.000.000đ;

Trong qúa trình giải quyết vụ án bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Đức T3 trình bày: Việc ký kết hợp hợp đồng đặt cọc ngày 25/6/2021, để giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 159,83 m², thửa 75, tờ bản đồ số 5, xã N, huyện N như bà Chu Thị T1 trình bày là đúng. Vợ chồng ông T2 đã nhận số tiền đặt cọc của vợ chồng bà T1 là 280.000.000đ để giao kết hợp đồng và làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất nêu trên. Trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận nếu vợ chồng ông không thực hiện việc chuyển nhượng thì phải trả lại tiền đã nhận cọc và bị phạt cọc là gấp 05 lần số tiền đặt cọc là đúng. Tuy nhiên, vợ chồng ông không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà T1 vì trên thực tế vợ chồng ông đang sử dụng diện tích đất tại thửa 75, tờ số 5, xã N có tổng diện tích là 310 m², phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 210 m² và phần diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 100 m², vợ chồng ông T2 đang làm thủ tục để hợp pháp hóa đối với diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 210 m², thửa 75, tờ số 5, xã N. Năm 1993, đã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho bà T4 63 m². Năm 2008, chuyển nhượng cho bà N1 diện tích là 132 m² nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, diện tích đất hợp pháp của vợ chồng ông T2 chỉ còn 15 m² và diện tích đất chưa hợp pháp 100 m² nên vợ chồng ông T2 không làm được thủ tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông Đ và bà T1. Ông T2 đề nghị khi nào hợp pháp hóa được số diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T2 sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho bà T1, ông Đ. Do vậy, ông không nhất trí trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc như bà T1 yêu cầu.

Tại phiên Tòa:

Nguyên đơn là bà Chu Thị T1 giữ nguyên yêu cầu khởi kiện yêu cầu ông vợ chồng ông T2 trả lại tiền đặt cọc là 280.000.000đ và phải chịu tiền phạt cọc là 280.000.000₫ x 5 = 1.400.000.000đ và không đồng ý với đề nghị của đại diện của bị đơn về việc dừng phiên tòa để hai bên thỏa thuận;

Người bảo vệ quyền và lợi ích của bị đơn và đại diện cho bị đơn trình bày: Nếu nguyên đơn chấp nhận dừng phiên tòa để hai bên thỏa thuận thì ông T2 trước tiên sẽ chấp nhận trả 280.000.000đ tiền đặt cọc và sẽ thỏa thỏa thuận trả tiền phạt cọc cho nguyên đơn. Nếu nguyên đơn không chấp nhận việc dừng phiên tòa thì đề nghị Tòa án xem xét hợp đồng đặt cọc ngày 25/6/2021 là vô hiệu là do bà T1 chỉ là người mua đất của vợ chồng ông T2 cho người khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Nam Trực phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân thủ đúng pháp luật tố tụng dân sự, trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.

- Về nội dung:

1. Căn cứ Điều 328; Điều 400; Điều 401; Điều 502; Điều 117, Điều 119 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Chu Thị T1.

Buộc ông Trần Trung T2 và bà Nguyễn Thị Thanh N phải có trách nhiệm thanh toán trả cho bà Chu Thị T1 và ông Cao Xuân Đ số tiền đặt cọc là 280.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 280.000.000 đồng x 5 = 1.400.000.000 đồng. Tổng số tiền là 1.680.000.000 đồng.

2. Về án phí: ông Trần Trung T2 và bà Nguyễn Thị Thanh N phải có trách nhiệm liên đới nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch tài sản theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng, Toà án nhân dân huyện Nam Trực nhận định:

[2] Theo lời trình bày thống nhất của các bên đương sự, căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ, thì có cơ sở xác định ông T2 và bà N ngày 25/6/2021 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích 159,83 m² ( trong tổng số 210 m²) tại thửa 75, tờ số 5, xã N cho bà T1, ông Đ và hợp đồng đặt cọc ngày 25/6/2021, để giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Xét thấy việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không ai bị ép buộc, lừa dối, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 25/6/2021 có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 và Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng đặt cọc để giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được ông T2, bà N công chứng, chứng thực trong thời hạn hai bên đã thỏa thuận nên theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự và Điều 188 Luật đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa được giao kết.

Bà T1 đã yêu cầu ông T2, bà N làm thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông T2 không thực hiện vì cho rằng diện tích đất chuyển nhượng cho bà T1, ông Đ là đối với diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vợ chồng ông T2, bà N đang sử dụng. Tuy nhiên tại Điều 1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tại Điều 1 hợp đồng đặt cọc 25/6/2021 đều thể hiện diện tích đất chuyển nhượng là đã được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 20/6/2004. Tại biên bản xác minh ngày 07/6/2024 thể hiện giá chuyển nhượng đối với diện tích đất 159,83 m², ghi trong hợp đồng đặt cọc 25/6/2021 là 3.680.000.000đ là phù hợp với giá chuyển nhượng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm năm 2021.

Do vậy, việc không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2021 hoàn toàn do lỗi của ông T2, bà N. Trong hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận, nếu ông T2, bà N không thực hiện được như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc (từ ngày 25/6/2021 đến ngày 25/3/2022) thì phải trả lại tiền đặt cọc và phải chịu phạt cọc gấp 05 lần tiền đặt cọc.

Do đó ông T2, bà N phải trả lại tiền đặt cọc và phải chịu tiền phạt cọc theo hợp đồng như bà T1 yêu cầu là có căn cứ.

[3] Từ [2], [3] có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Chu Thị T1.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của bà Chu Thị T1 được chấp nhận nên ông T2, bà N phải liên đới nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với toàn bộ số tiền mà bà T1 yêu cầu được chấp nhận. Số tiền tạm ứng án phí đã nộp được hoàn trả lại cho bà Chu Thị T1.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 35; khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328; Điều; Điều 401; Điều 400; Điều 502; Điều 117, Khoản 2 Điều 119; Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Chu Thị T1;

Buộc ông Trần Trung T2 và bà Nguyễn Thị Thanh N phải có trách nhiệm liên đới trả cho bà Chu Thị T1 và ông Cao Xuân Đ tổng số tiền là 1.680.000.000đ ( một tỷ sáu trăm tám mươi triệu đồng). Trong đó số tiền đặt cọc là 280.000.000đ ( hai trăm tám mươi triệu đồng) và tiền phạt cọc là 1.400.000.000₫ ( một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí: Buộc ông Trần Trung T2 và bà Nguyễn Thị Thanh N có nghĩa vụ liên đới nộp số tiền án phí sơ thẩm là 62.400.000 đồng. Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) bà Chu Thị T1 đã nộp theo lai số 0004933 ngày 19/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định.
3. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự các đương sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.