TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 09/2025/DS-PT Ngày: 14 - 02 - 2025 V/v: Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Dương Viết Hải

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Xuân Diệu và ông Nguyễn Văn Dương

- Thư ký phiên toà: Bà Phan Thị Mai Ly - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình: Bà Cao Thị Minh Nguyệt - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 02 năm 2025, tại phòng xét xử dân sự. Toà án nhân dân tỉnh Quảng Bình mở phiên tòa xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 51/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 12 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS - ST ngày 24 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3818/2024/QĐXXPT-DS ngày 04 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1977; địa chỉ: Khu phố A, phường B, thị xã B, tỉnh Quảng Bình, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Anh T1, sinh năm 1997; địa chỉ: Số H T, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình. Theo văn bản uỷ quyền ngày 24/10/2023, có mặt.

Bị đơn: Ông Hồ Văn D, sinh năm 1963, bà Trịnh Thị V, sinh năm 1966; Cùng địa chỉ: Số B đường L, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, bà V có mặt, ông D vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: ông Nguyễn Văn Á, sinh năm 1970; Địa chỉ: Số A Ngõ H phố H, phường Ô, quận Đ, thành phố Hà Nội. Theo văn bản uỷ quyền ngày 08/11/2023, có mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Hồng L; địa chỉ: Tổ dân phố X, thị trấn P, huyện B, tỉnh Quảng Bình, vắng mặt.

Người làm chứng: Ông Bùi Tuấn A, sinh năm 1986; địa chỉ: Thôn T, xã Q, huyện Q, tỉnh Quảng Bình, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ vụ án, lời khai, ý kiến của các đương sự và bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa phiên tòa nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào các ngày 22/08/2022 và ngày 14/09/2022, bà Nguyễn Thị T (Bên B) cùng ông Hồ Văn D và bà Trịnh Thị V (Bên A) đã lần lượt ký kết hai Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích đất là 4.418,3m² và thửa đất số 367, tờ bản đồ số 12, diện tích 5.796,6m²; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình. Chủ sử dụng đất hợp pháp đối với hai thửa đất này là ông Hồ Văn D và bà Trịnh Thị V, cụ thể:

Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 22/08/2022: Giá trị chuyển nhượng thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích đất là 4.418,3m² là 2.500.000.000 đồng. Bà T (Bên B) đã đặt cọc trước cho bà V (Bên A), số tiền 550.000.000 đồng, đồng thời các bên thoả thuận đến ngày 22/10/2022 sẽ cùng nhau thực hiện các thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bà T và Bên A đã có các thoả thuận về việc đền bù do vi phạm hợp đồng, cụ thể: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho Bên B, thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 02 (hai) lần số tiền mà Bên B đã đặt cọc cho Bên A”. Đến thời hạn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ như đã cam kết (tức là ngày 22/10/2022), Bên A đã xin gia hạn thêm nhiều lần với lý do thủ tục, giấy tờ của thửa đất được cam kết chuyển nhượng chưa được hoàn thiện. Tuy nhiên, từ lần gia hạn cuối cùng là ngày 22/06/2023 đến nay Bên A vẫn né tránh, không hợp tác với bà T để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Như vậy, Bên A (bà V) đã đơn phương vi phạm các thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 22/08/2022. Do Bên A đã vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận, cụ thể: Bên A đã từ chối việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo thỏa thuận, nên Bên A có trách nhiệm phải trả lại cho bà T số tiền đã đặt cọc là 550.000.000 đồng và khoản tiền do vi phạm hợp đồng đặt cọc, với số tiền là 550.000.000 đồng. Tổng số tiền đặt cọc và phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.100.000.000 đồng.

Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 14/09/2022: Giá trị chuyển nhượng thửa đất số 367, tờ bản đồ số 12, diện tích diện tích 5.796,6m² là 3.000.000.000 đồng. Bà T (Bên B) đã đặt cọc trước cho bà V (Bên A), số tiền là 500.000.000 đồng, đồng thời đã thoả thuận đến ngày 14/11/2022 sẽ cùng nhau thực hiện các thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bà T và Bên A thoả thuận về việc bồi thường do vi phạm hợp đồng, cụ thể: “Sau khi Hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận nếu Bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho Bên B, thì Bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 02 (hai) lần số tiền mà Bên B đã đặt cọc cho Bên A”. Đến thời hạn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc (tức là vào ngày 14/11/2022), Bên A đã xin gia hạn thêm nhiều lần với lý do thủ tục, giấy tờ của thửa đất được cam kết chuyển nhượng chưa được hoàn thiện. Tuy nhiên, từ lần gia hạn cuối cùng là ngày 14/07/2023 đến nay Bên A vẫn né tránh, không hợp tác để

thực hiện các thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, Bên A đã đơn phương vi phạm các thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 14/09/2022. Do Bên A đã vi phạm các nghĩa vụ theo thoả thuận, cụ thể là Bên A đã từ chối việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo thỏa thuận, nên Bên A có trách nhiệm phải trả lại cho bà T (Bên B) số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng và khoản tiền do vi phạm hợp đồng đặt cọc, với số tiền là 500.000.000 đồng. Tổng số tiền mà Bên A có nghĩa vụ phải hoàn trả và bồi thường cho Bên B là 1.000.000.000 đồng.

Vì vậy, đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bị đơn trả tổng số tiền 2.100.000.000 đồng, trong đó số tiền đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 22/08/2022 là 550.000.000 đồng và số tiền đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 14/09/2022 là 500.000.000 đồng. Số tiền bồi thường do vi phạm Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 22/08/2022, với số tiền là 550.000.000 đồng; số tiền bồi thường do vi phạm Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 14/09/2022, với số tiền là 500.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án bà Trịnh Thị V có đơn yêu cầu phản tố cũng như tại phiên tòa bị đơn bà Trịnh Thị V và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thống nhất trình bày:

Năm 2022, bà Trịnh Thị V có nhu cầu sử dụng tiền nên đã vay nợ một số tiền của bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1977; địa chỉ: Khu phố A, phường B, Thị xã B, tỉnh Quảng Bình. Để bảo đảm các khoản vay, hai bên thống nhất ký các hợp đồng đặt cọc các thửa đất giả tạo để thực hiện việc vay mượn tiền cụ thể như sau:

Ngày 22/08/2022, bà Trịnh Thị V (Bên A) ký Hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T (bên B). Nội dung bà Nguyễn Thị T đặt cọc số tiền 550.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m²; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, với giá chuyển nhượng 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng), thời hạn đặt cọc 60 ngày từ ngày 22/8/2022 đến hết 23h59' ngày 22/10/2022. Sau thời gian 22/10/2022 nếu bà V không tiến hành chuyển nhượng thửa đất 366, tờ bản đồ 12 cho bà T thì sẽ theo pháp luật xử lý. Khi ký hợp đồng đặt cọc bà V cũng đã nói và bà T cũng đã biết thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m²; địa chỉ: Xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình vợ chồng ông bà đã thế chấp tại Ngân hàng S thành phố Đ đến nay chưa được giải chấp.

Ngày 22/8/2022, hai bên lập Giấy nhận đặt cọc với nội dung hai bên thỏa thuận bà V chuyển nhượng cho bà T thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m², với giá 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Ngày 22/8/2022, bà T đặt cọc cho bà V, số tiền là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Hẹn đến ngày 25/9/2022 bà T giao cho bà V, số tiền là 700.000.000 đồng (Bảy trăm triệu đồng). Hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 bà T ký đặt cọc cho bà V, số tiền 550.000.000 đồng. Giấy biên nhận đặt cọc ngày 22/8/2022, số tiền nhận đặt cọc là 300.000.000 đồng. Ngày 22/8/2022, số tiền thực bà T chuyển khoản cho bà V vay là 273.000.000 đồng cắt lãi trước một tháng từ ngày 22/8/2022 đến hết ngày 22/9/2022, số tiền là 27.000.000 đồng. Lãi suất vay

3.000đồng/1.000.000đồng/ngày x 300.000.000 đồng = 900.000đồng/ngày x 30 ngày = 27.000.000đ/tháng, tương đương 09%/tháng = 108%/năm.

Hai bên đã ký Bản thỏa thuận về việc gia hạn thời gian về thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình vào các ngày: từ ngày 22/8/2022 đến 22/10/2022; từ ngày 22/10/2022 đến 22/12/2022; từ ngày 22/12/2022 đến 22/02/2023; từ ngày 22/02/2023 đến 22/04/2023 và từ ngày 22/04/2023 đến 22/06/2023.

Ngày 14/09/2022, bà V ký Hợp đồng đặt cọc với bà T. Nội dung bà T đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 367, tờ bản đồ số 12, diện tích 5.796,6m2; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, với tổng giá chuyển nhượng 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng), thời hạn đặt cọc là 218 ngày từ ngày 14/09/2022 đến 00 giờ ngày 22/04/2023. Nếu sau thời gian trên bà V không chuyển nhượng cho bà T thì bà T sẽ thực hiện theo pháp luật. Hợp đồng đặt cọc ngày 14/9/2022, bà T ký đặt cọc cho bà V số tiền 500.000.000 đồng. Ngày 14/09/2022, bà T chuyển khoản cho bà V vay số tiền là 443.000.000 đồng cắt lãi trước một tháng từ ngày 14/09/2022 đến ngày 14/10/2022, số tiền 57.000.000 đồng. Lãi suất vay 3.800đồng/1.000.000đồng/ngày x 500.000.000 đồng = 1.900.000 đồng/ngày x 30 ngày = 57.000.000đồng/tháng, tương đương 11,4%/tháng = 136,8%/năm.

Tổng số tiền nợ gốc 800.000.000 đồng, nhưng đã bị cắt lãi trước một tháng của hai Hợp đồng đặt cọc, với tổng số tiền 84.000.000 đồng, nên còn thực nhận là 716.000.000 đồng. Các tháng tiếp sau bà V đã thực hiện việc trả lãi, cụ thể:

Từ ngày 21/10/2022 đến ngày 28/11/2022, trả lãi số tiền 268.000.000 đồng (chuyển vào tài khoản của bà Trịnh Thị Hồng L1, số tiền 200.000.000 đồng vào tài khoản của bà Nguyễn Thị T, số tiền 68.000.000 đồng). Từ ngày 02/12/2022 đến ngày 14/4/2023, trả lãi số tiền 115.000.000 đồng (chuyển vào tài khoản của bà Trịnh Thị Hồng L1, số tiền 70.000.000 đồng và vào tài khoản của bà Nguyễn Thị T, số tiền 45.000.000 đồng). Tổng cộng từ ngày 21/10/2022 đến ngày 14/4/2023, số tiền trả lãi chuyển khoản là 383.000.000 đồng (chuyển vào tài khoản của bà Trịnh Thị Hồng L1, số tiền 270.000.000 đồng và vào tài khoản của bà Nguyễn Thị T, số tiền 113.000.000 đồng)

Theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về lãi suất. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, vậy 20%/năm tương đương 1,666%/ tháng. Tuy nhiên, theo cách thức chuyển khoản tiền lãi có căn cứ xác định việc bà Nguyễn Thị T cho bà Trịnh Thị V vay khoản tiền 300.000.000 đồng, với lãi suất 108%/năm và vay khoản tiền 500.000.000 đồng, với lãi suất 136,8%/năm là cho vay nặng lãi trong giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 201 Bộ luật hình sự năm 2015. Ngày 08/12/2023 bà V có đơn đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ sang cơ quan Cảnh sát Điều tra Công an thành phố Đ để điều tra, xác minh thu thập tài liệu chứng cứ việc vay nợ có dấu hiệu cấu thành tội cho vay nặng lãi trong giao dịch dân sự. Ngày 12/4/2024 cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Đ ban hành văn bản số 206/CQCSĐT về kết quả giải quyết đơn đề nghị của bà V. Bà V đã viết bản trình bày về nội dung vụ việc và xin rút đơn đề nghị vụ việc vì lý do không có hành vi vi phạm pháp luật.

Ngoài ra, khi bà Trịnh Thị V ký hai Hợp đồng đặt cọc để vay của bà Nguyễn Thị T, với tổng số tiền là 800.000.000 đồng, bà vinh không cho chồng là ông Hồ Văn D biết, ông D không biết không tham gia ký, vay, bà V sử dụng riêng số tiền vay nêu trên, không sử dụng chung trong sinh hoạt cũng như chi tiêu chung trong gia đình. Vậy Hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 và Hợp đồng đặt cọc ngày 14/09/2022 giữa bên nhận đặt cọc bà Trịnh Thị V và bên đặt cọc bà Nguyễn Thị T là hợp đồng giả tạo nhằm mục đích che dấu giao dịch vay nợ. Bà Trịnh Thị V đề nghị Tòa án giải quyết. Hủy hợp đồng đặt cọc do bị vô hiệu đối với: Hợp đồng đặt cọc ngày 22/08/2022 giữa bà Trịnh Thị V với bà Nguyễn Thị T. Nội dung bà Nguyễn Thị T đặt cọc số tiền 550.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m², địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình và Hợp đồng đặt cọc ngày 14/09/2022, giữa bà Trịnh Thị V với bà Nguyễn Thị T. Nội dung bà Nguyễn Thị T đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 367, tờ bản đồ số 12, diện tích 5.796,6m2; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn ông Hồ Văn D và người đại diện theo ủy quyền của ông D thống nhất trình bày:

Năm 2022, bà Trịnh Thị V có nhu cầu sử dụng tiền nên đã vay nợ một số tiền của bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1977, địa chỉ: Khu phố A, phường B, Thị xã B, tỉnh Quảng Bình. Hai ký các hợp đồng đặt cọc các thửa đất cụ thể như sau:

Ngày 22/08/2022, bà Trịnh Thị V ký Hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T. Nội dung bà Nguyễn Thị T đặt cọc số tiền 550.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m²; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình, với tổng giá chuyển nhượng 2.500.000.000 đồng (Hai tỷ năm trăm triệu đồng), thời hạn đặt cọc 60 ngày từ ngày 22/8/2022 đến hết 23h59 ngày 22/10/2022. Sau thời gian 22/10/2022 nếu bà V không tiến hành chuyển nhượng thửa đất số 266, tờ bản đồ 12 cho bà T thì sẽ theo pháp luật xử lý. Ngày 22/8/2022, hai bên lập Giấy nhận đặt cọc với nội dung hai bên thỏa thuận bà V chuyển nhượng cho bà T thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, diện tích 4.418,3m², với giá 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Ngày 22/8/2022 bà T đặt cọc cho bà V số tiền là 300.000.000₫ (Ba trăm triệu đồng). Hẹn đến ngày 25/9/2022 bà T giao cho bà V là 700.000.000₫ (Bảy trăm triệu đồng).

Ngày 14/09/2022, bà Trịnh Thị V ký Hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T. Nội dung bà Nguyễn Thị T đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 367, tờ bản đồ số 12, diện tích 5.796,6m²; địa chỉ: xã T, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình với tổng giá chuyển nhượng 3.000.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 218 ngày từ ngày 14/09/2022 đến 00 giờ ngày 22/04/2023. Nếu sau thời gian trên bà V không chuyển nhượng cho bà T thì bà T sẽ thực hiện theo pháp luật.

Ông Hồ Văn D cho biết bà Trịnh Thi V1 và bà Nguyễn Thị T ký các Hợp đồng đặt cọc để bà Nguyễn Thị T cho bà Trịnh Thị V vay số tiền nêu trên ông Hồ Văn D hoàn toàn không biết, không tham gia ký, không vay tiền, không sử dụng số tiền vay trên vào chi tiêu, sinh hoạt chung trong gia đình. Bà Nguyễn Thị T khởi kiện ông Hồ Văn D ra Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới xác định ông là Bị

đơn trong vụ án và yêu cầu ông D phải trả bà Nguyễn Thị T số tiền nêu trên là không có căn cứ.

Quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Hồng L trình bày: Bà V có trình bày bà V có chuyển tiền cho bà để nhờ bà trả nợ cho bà T. Từ ngày 22/8/2022 đến ngày 22/9/2022 bà V có chuyển tiền cho bà số tiền 45.000.000 đồng để bà giao cho bà T, số tiền mà bà V đã chuyển cho bà là bà V nợ tiền bà không liên quan gì đến việc trả cho bà T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS - ST ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình quyết định.

Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, 91, 92, Điều 147, khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng các Điều 117, 119, 122, 124, 328 Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về án phí, lệ phí. Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T.
2. Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc”, ngày 22/8/2022 và “Hợp đồng đặt cọc”, ngày 14/9/2022 được ký kết giữa bà Trịnh Thị V và bà Nguyễn Thị T vô hiệu.
3. Buộc bà Trịnh Thị V phải trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền đặt cọc là 1.050.000.000 đồng (Ghi bằng chữ: Một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng chẵn), trong đó theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 22/8/2022 là 550.000.000 đồng. Theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 14/9/2022 là 500.000.000 đồng.
4. Không chấp yêu cầu của bà Nguyễn Thị Tình yêu C bà Trịnh Thị V phải trả số tiền phạt cọc là 1.050.000.000 đồng (Ghi bằng chữ: Một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng chẵn).
5. Không chấp yêu cầu của bà Nguyễn Thị T đưa ông Hồ Văn D là bị đơn trong vụ án để liên đới cùng với bà Trịnh Thị V phải trả số tiền bà V đã nhận cọc và phạt cọc.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo, nghĩa vụ thi hành án dân sự.

Ngày 01/8/2024, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bác toàn bộ kháng cáo của bị đơn.

Ngày 08/8/2024, bị đơn bà Trịnh Thị V làm đơn kháng cáo, với nội dung kháng cáo toàn bộ nội dung bản án dân sự sơ thẩm ngày 24/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết lại toàn bộ vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn Nguyễn Thị T và bị đơn bà Trịnh Thị V để đảm bảo quyền lợi cho bị đơn.

Tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo, bị đơn giữ nguyên kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, người tiến hành tố tụng Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký đã tuân thủ đầy đủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của các đương sự tại phiên tòa. Có căn cứ xác định là quan hệ vay tài sản giữa bà V và bà T. Vì vậy, hai Hợp đồng đặt cọc mà bà V và bà T ký kết là giả tạo, nhằm che dấu việc vay mượn tiền giữa bà V và bà T, nên vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao kết hợp đồng. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà T và chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà V, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DSST ngày 24/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Buộc bà V phải trả lại số tiền của hai hợp đồng đặt cọc đã nhận của bà T là 716.000.000 đồng, nhưng trừ đi số tiền 113.000.000 đồng bà V đã chuyển khoản cho bà T. Số tiền còn lại 603.000.000 đồng buộc bà V phải trả cho bà T. Các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ và án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định.

[1] Về tố tụng: Ngày 24 tháng 7 năm 2024, Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình xét xử sơ thẩm vụ án. Ngày 01/8/2024 nguyên đơn bà Nguyễn Thị T làm đơn kháng cáo và ngày 08/8/2024 bị đơn bà Trịnh Thị V làm đơn kháng cáo. Đơn kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn làm trong hạn luật định, đảm bảo về người kháng cáo, hình thức, nội dung kháng cáo và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự. Do đó, kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn được xem xét theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

Xét việc bà T và bà V ký kết các Hợp đồng đặt cọc ngày 22/08/2022 và ngày 14/9/2022 đều có tên ông D, nhưng ông D không tham gia ký, không biết việc bà V, bà T ký kết các hợp đồng đặt cọc, không trực tiếp nhận tiền đặt cọc và không sử dụng số tiền đặt cọc vào chi tiêu, sinh hoạt chung trong gia đình. Quá trình giải quyết vụ án ông D không thừa nhận, bà T không cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh việc ông D biết. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không xác định ông D là bị đơn trong vụ và không buộc ông D phải liên đới với bà V có trách nhiệm trả tiền đặt cọc cho bà T là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết sơ thẩm bị đơn bà V có ý kiến, yêu cầu hủy hai Hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 và ngày 14/9/2022 được ký kết giữa bà V và bà T là hợp đồng giả tạo nhằm mục đích che dấu giao dịch vay nợ, nên vô hiệu. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm thụ lý ý kiến, yêu cầu này của bị đơn bà V là yêu cầu phản tố. Cấp phúc thẩm xác định đây là ý kiến, yêu cầu của bị đơn đối với yêu cầu của nguyên

đơn, không phải là yêu cầu phản tố. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý yêu cầu phản tố và thông báo bị đơn bà V nộp tiền tạm ứng án phí nhưng không xử lý án phí đối với yêu cầu phản tố là chưa đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của các đương sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy:

Qua xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của các đương sự tại phiên tòa, thấy: Tại thời điểm ký kết các hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 và ngày 14/9/2022 (BL 06, 07), các bên tham gia ký kết đều đủ năng lực pháp luật dân sự, hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, phù hợp với quy định tại các Điều 117, 118, 119, 328 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, sau khi ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022, bà V và bà T viết giấy nhận đặt cọc (BL 74) lại ghi giá chuyển nhượng thửa đất số 366, tờ bản đồ số 12, với giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng và số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng khác và ít hơn so với Hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết. Với lại, sau khi ký kết các hợp đồng đặt cọc, bà T chuyển tiền đặt cọc cho bà V khác và ít hơn số tiền ghi trong các Hợp đồng đặt cọc, cụ thể theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 bà T chuyển cho bà V, số tiền 273.000.000 đồng (trong hợp đồng đặt cọc ghi 550.000.000 đồng), còn hợp đồng đặt cọc ngày 14/9/2022 bà T chuyển cho bà V, số tiền 443.000.000 đồng (trong hợp đồng đặt cọc ghi 500.000.000 đồng), bà V đã cung cấp được các tài liệu chuyển khoản Ngân hàng (các BL 39, 40, 46, 47) để chứng minh, thể hiện bà V đã nhận tiền đặt cọc từ bà T đối với hai hợp đồng đặt cọc, tổng số tiền là 716.000.000 đồng. Bà T cho rằng ngoài chuyển khoản cho bà V, bà T còn giao tiền mặt cho bà V, nhưng bà T không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ chứng minh. Ngoài ra, sau khi hết thời hạn đặt cọc trên các Hợp đồng, các bên không có ý kiến, văn bản gì về việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất theo thỏa thuận trong các Hợp đồng đặt cọc, các bên chỉ thỏa thuận ký gia hạn thời hạn đặt cọc nhiều lần, đều với lý do chờ thêm thủ tục giấy tờ nhưng các thửa đất số 366, 367 (dự kiến chuyển nhượng) đã có giấy CNQSDĐ và đang thế chấp tại Ngân hàng, các bên hoàn toàn có thể giao dịch chuyển nhượng các thửa đất khi có ý kiến đồng ý của Ngân hàng mà không cần thủ tục, giấy tờ gì khác nên việc các bên ký gia hạn nhiều lần với lý do chờ thủ tục là không hợp lý. Với lại, số tiền đặt cọc về nguyên tắc được xem là khoản thanh toán trước nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện, số tiền phải thanh toán theo hợp đồng là số tiền theo giá trị hợp đồng trừ đi số tiền đặt cọc. Nhưng sau khi ký kết các hợp đồng đặt cọc, bà T (bên đặt cọc) chuyển tiền cho bà V (bên nhận đặt cọc) thì lại có các giao dịch chuyển tiền ngược lại từ bên nhận đặt cọc, cụ thể bà V đã cung cấp các tài liệu chuyển khoản Ngân hàng chứng minh bà V đã chuyển khoản cho bà T, số tiền 113.000.000 đồng nhưng không ghi cụ thể tiền gì, còn bà T cho rằng bà V chuyển trả cho bà T một khoản vay khác không liên quan đến các hợp đồng đặt cọc mà bà T, bà V đã ký kết, nhưng bà T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bà V vay mượn tiền của bà T. Do đó, việc bà V khai thực chất mối quan hệ này là quan hệ vay tài sản giữa bà V với bà T là có căn cứ. Vì vậy, có căn cứ xác định hai Hợp đồng đặt cọc mà bà V và bà T ký kết là giả tạo, nhằm che dấu việc vay mượn tiền giữa bà V và bà T, nên vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao kết hợp đồng. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy

định tại các Điều 124, 131 Bộ luật dân sự, nên cần buộc bà V phải trả lại số tiền của hai hợp đồng đặt cọc đã nhận của bà T là 716.000.000 đồng, nhưng trừ đi số tiền 113.000.000 đồng bà V đã chuyển khoản cho bà T. Số tiền còn lại 603.000.000 đồng buộc bà V phải trả cho bà T.

Đối với số tiền bà V chuyển khoản cho bà L là 297.000.000 đồng, bà V cung cấp các tài liệu chuyển khoản để chứng minh, nhưng không ghi cụ thể tiền gì, bà V cho rằng bà chuyển trả tiền lãi cho bà L, còn bà L chỉ thừa nhận bà V chuyển khoản cho bà L nhờ bà L trả cho bà T, số tiền 45.000.000 đồng, nhưng bà T không thừa nhận, còn những lần khác bà L cho rằng bà V chuyển khoản trả tiền vay mượn cho bà L, chứ không liên quan đến việc đặt cọc giữa bà T và bà V, nhưng bà L cũng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ chứng minh bà V vay mượn tiền của bà L. Vì vậy, việc bà V, bà L cho rằng có vay mượn tiền với nhau không liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà V và bà T, nên bà V và bà L có tranh chấp đối với khoản tiền này thì có quyền khởi kiện thành một vụ án dân sự khác.

Từ những phân tích nhận định trên. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T là có căn cứ, nhưng việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là chưa phù hợp với ý kiến của các đương sự và các tài liệu chứng cứ mà các đương sự đã cung cấp có trong hồ sơ vụ án, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự. Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa. Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà T và chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà V, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DSST ngày 24/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên cần sửa phần án phí sơ thẩm. Nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu phần án phí sơ thẩm phần Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn theo quy định của pháp luật.

Đối với ý kiến, yêu cầu của bị đơn bà Trịnh Thị V, Tòa án cấp sơ thẩm xác định là yêu cầu phản tố, nhưng cấp phúc thẩm không xác định là yêu cầu phản tố, nên cần trả lại án phí mà cấp sơ thẩm thông báo bị đơn nộp tạm ứng án phí yêu cầu phản tố cho bị đơn.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T không được Tòa án chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm. Kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị V được cấp phúc thẩm chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309; khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 117, 118, 119, 124, 131, 328, 468 Bộ luật dân sự; Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị V. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 24/7/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T.

   Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc”, ngày 22/8/2022 và “Hợp đồng đặt cọc”, ngày 14/9/2022 được ký kết giữa bà Trịnh Thị V và bà Nguyễn Thị T vô hiệu.

   Buộc bà Trịnh Thị V phải trả cho bà Nguyễn Thị T, số tiền đặt cọc của hai hợp đồng đặt cọc ngày 22/8/2022 và ngày 14/9/2022 là 716.000.000 đồng (Bảy trăm mười sáu triệu đồng) nhưng được trừ đi số tiền 113.000.000 đồng (Một trăm mười ba triệu đồng) bà Trịnh Thị V chuyển khoản cho bà Nguyễn Thị T. Số tiền còn lại là 603.000.000 đồng (Sáu trăm lẽ ba triệu đồng) buộc bà Trịnh Thị V phải trả cho bà Nguyễn Thị T.

3. Không chấp yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu buộc bà Trịnh Thị V phải trả số tiền phạt cọc là 1.050.000.000 đồng (Một tỷ không trăm năm mươi triệu đồng) của hai “Hợp đồng đặt cọc” ngày 22/8/2022 và “Hợp đồng đặt cọc” ngày 14/9/2022 được ký kết giữa bà Trịnh Thị V và bà Nguyễn Thị T.
4. Không chấp yêu cầu của bà Nguyễn Thị T đưa ông Hồ Văn D là bị đơn trong vụ án để liên đới cùng với bà Trịnh Thị V phải trả số tiền cho bà Nguyễn Thị T.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 56.910.000 đồng (Năm mươi sáu triệu chín trăm mười nghìn đồng), được khấu trừ số tiền 37.000.000 đồng (Ba mươi bảy triệu đồng) đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001678 ngày 12/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Hới. Bà Nguyễn Thị T còn phải chịu số tiền 19.910.000 đồng (Mười chín triệu chín trăm mười nghìn đồng) để nộp ngân sách Nhà nước.

   Bị đơn bà Trịnh Thị V phải chịu 28.120.000 đồng (Hai mươi tám triệu một trăm hai mươi nghìn đồng) để nộp ngân sách Nhà nước.

   Trả lại cho bị đơn bà Trịnh Thị V, số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí yêu cầu phản tố đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001757 ngày 17/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Hới.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001341 ngày 12/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Bà Nguyễn Thị T đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

   Bà Trịnh Thị V không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho bà Trịnh Thị V, số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) bà Đào Thị T2 đã nộp

thay cho bà V theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001344 ngày 20/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TANDCC tại Đà Nẵng; - VKSND CC tại Đà Nẵng; - VKSND tỉnh QB (P9); - TAND thành phố Đồng Hới; - Chi cục THADS thành phố Đ; - Các đương sự; - Lưu: VT, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Dương Viết H