TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Ngày 09 tháng 01 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 458/2023/TLPT-DS ngày 07/11/2023 về việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở (căn hộ chung cư)” và “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2023/DS-ST ngày 16/6/2023 của Tòa án nhân dân thị xã B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 410/2023/QĐPT-DS ngày 14/11/2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 553/QĐ-PT ngày 11/12/2023, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: ông Nguyễn Văn H, sinh năm: 1982; địa chỉ thường trú: xóm H, thôn N, xã Đ, huyện T, tỉnh Hải Dương; địa chỉ liên hệ: căn hộ B, khu chung cư P, khu phố F, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương.
• Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: ông Nguyễn Hữu P, sinh năm 1983; địa chỉ: tổ G, khu phố A, phường H, thị xã B, tỉnh Bình Dương (văn bản ủy quyền ngày 17/3/2023); có mặt.
• - Bị đơn: Công ty Cổ phần K; địa chỉ: số B, lô I, đường Đ, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.
• Người đại diện hợp pháp của bị đơn: ông Trần Văn Đ, chức vụ: Phó Ban thư ký tổng hợp (văn bản ủy quyền ngày 20/11/2023); có mặt.

2

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• 1. Ông Nguyễn Anh N, sinh năm 1981; địa chỉ: B, tầng lửng khối A, chung cư H, đường số A, khu dân cư H, tổ A, khu G, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
• 2. Bà Nguyễn Thanh Đài T, sinh năm 1990; địa chỉ thường trú: ấp T, xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: số D, khu chung cư P, khu phố F, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương; có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.
• 3. Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1969; địa chỉ: căn hộ B, khu C, khu phố F, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương; có mặt.
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông C: ông Nguyễn Quang T1 - Luật sư thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H; địa chỉ: Văn phòng Luật sư Nguyễn Quang T1 và Cộng sự - 46J, đường N, khu phố C, phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; có mặt.
• - Người kháng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần K.
• - Viện Kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 20/4/2020 và lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn trình bày:

Ngày 04/5/2010 ông Nguyễn Văn H và Công ty Cổ phần K (gọi tắt là Công ty T2) ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 21PM/HĐMB/2010, với nội dung:

Công ty T2 bán cho ông H căn hộ chung cư số B, tầng trệt, lô B, diện tích sử dụng là 49,7m² tại chung cư P, xã (nay là phường) T, huyện (nay là thị xã ) B, tỉnh Bình Dương với giá 226.135.000 đồng. Thỏa thuận cụ thể giữa hai bên trong hợp đồng như sau:

• Đợt 1: Thanh toán 30% giá trị căn hộ ngay khi ký hợp đồng.
• Đợt 2: Thanh toán 65% giá trị căn hộ trong vòng 30 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 1.
• Đợt 3: Thanh toán 05% trước hoặc ngay vào ngày ông H nhận giấy biên nhận hồ sơ làm thủ tục quyền sở hữu căn hộ.

Ngày 04/5/20210, ông H thanh toán đợt 1 bằng 30% giá trị căn hộ là 67.840.500 đồng và nhận căn hộ để sử dụng làm nhà ở.

Tuy nhiên do không có tiền thanh toán theo thỏa thuận nên ông H và Công ty T2 thỏa thuận ký Phụ lục hợp đồng số 101PM/PLHĐ/2011 06/5/2011 về việc thay đổi hình thức thanh toán là 70% giá trị căn hộ còn lại trị giá 158.294.5000 đồng, ông H trả góp trong thời hạn 10 năm với lãi suất 17,5%/01 năm, tổng cả gốc và lãi là 297.956.418 đồng, bắt đầu trả từ ngày 05/6/2011 đến hết ngày 27/9/2012.

3

Tính đến ngày 18/10/2012, ông H đã trả thêm được 62.711.000 đồng, gồm tiền gốc 26.205.174 đồng và tiền lãi 36.505.826 đồng.

Từ tháng 11/2012, gia đình ông H gặp nhiều khó khăn nên phải về quê tại tỉnh Hải Dương nên không tiếp tục đóng tiền cho Công ty T2 được nữa.

Công ty T2 cho rằng có gửi cho ông H 09 Thông báo yêu cầu thanh toán tiền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng...nhưng ông H không nhận được. Đến cuối năm 2017, ông H cho ông Nguyễn Văn C (quan hệ họ hàng với ông H) vào ở nhờ và quản lý căn hộ cho ông H. Tuy nhiên, để thuận tiện cho việc trông coi, quản lý nên ông H có ký giấy bán căn hộ cho ông C vào ngày 03/02/2018 (giấy tay) và Giấy ủy quyền căn hộ cho ông C sử dụng vào ngày 08/4/2019 (được UBND xã Đ, nay là xã Đ xác nhận). Năm 2018, khi sửa chữa căn hộ, ông C có báo cho ông H biết.

Vào ngày 30/10/2019, ông C thông báo cho ông H biết là Công ty T2 mà đại diện là bà Nguyễn Thanh Đ1 T buộc ông C phải nộp 100.000.000 đồng và ký giấy nhận tiền đặt cọc mua bán căn hộ với bà T; Nếu ông C không thực hiện thì Công ty T2 sẽ đuổi ông C ra khỏi căn hộ.

Quá trình giải quyết vụ án, ông H biết về giấy thỏa thuận đặt cọc ngày 16/10/2019 giữa Công ty T2 và ông Nguyễn Anh N về việc Công ty T2 nhận tiền cọc của ông N để bán căn hộ của ông H cho ông A; việc này là không đúng, Công ty T2 phải chịu trách nhiệm về việc mua bán này.

Ông H yêu cầu Tòa án tuyên bố khoản 13.3 của Điều 13 Hợp đồng mua bán căn hộ số 21PM/HD0MB/2010 ngày 04/5/2010 được ký giữa ông H và Công ty T2 vô hiệu, buộc Công ty T2 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ với ông H; yêu cầu Công ty T2 giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông H, ông H thanh toán tiếp cho Công ty số tiền còn lại của căn hộ là 235.245.418 đồng + lãi suất 10%/01 năm (từ ngày 15/3/2021 đến nay) x 02 năm 03 tháng = 52.930.218 đồng; tổng cộng ông H thanh toán cho Công ty T2 với số tiền 288.175.636 đồng.

Ông H không đồng ý yêu cầu phản tố của Công ty T2, không có ý kiến đối với yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thanh Đài T.

Bị đơn và người đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần K trình bày:

Thống nhất với ý kiến của nguyên đơn về việc hai bên ký Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 04/5/2010 (số Hợp đồng 21PM/HĐMB/2010) và phụ lục hợp đồng ký ngày 06/5/2011; ông H đã nhận và sử dụng căn hộ từ năm 2010, Công ty T2 đã đăng ký quyền sở hữu căn hộ đứng tên ông H (số vào sổ CH20278 cấp ngày 26/5/2014) nhưng chưa bàn giao cho ông H.

Về việc thanh toán tiền mua căn hộ: Ngày 04/5/2010, ông H đã thanh toán cho Công ty T2 30% giá trị căn nhà là 67.840.500 đồng. 70% giá trị căn hộ còn lại là 158.294.5000 đồng ông H trả góp trong thời hạn 10 năm với lãi suất 17,5%/01 năm, tổng cả gốc và lãi là 297.956.418 đồng; nếu quá 45 ngày kể từ

4

ngày đến hạn thanh toán (ngày tháng năm thanh toán đã ghi trong phụ lục hợp đồng) mà ông H chưa thanh toán thì Công ty T2 có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tuy nhiên, đến ngày 18/10/2012 ông H chỉ thanh toán thêm số tiền 62.711.000 đồng (tiền gốc 26.205.174 đồng và tiền lãi 36.505.826 đồng).

Từ tháng 11/2012 ông H không thanh toán tiền mua căn hộ, Công ty T2 gửi nhiều Thông báo yêu cầu thanh toán tiền, thanh lý và đơn phương chấm dứt Hợp đồng cho ông H nhưng ông H không phản hồi.

Đến ngày 16/9/2019, Công ty có nhận được Văn bản do ông Nguyễn Văn C ký với nội dung ông C đã có mua căn hộ B1-6 của ông H với giá là 363.000.000 đồng vào tháng 3/2018, đã giao đủ tiền cho ông H, đã nhận và sử dụng căn hộ từ đầu năm 2018, khi vào ở có sữa chữa căn hộ với số tiền gần 200.000.000 đồng.

Ngày 09/8/2019, Công ty T2 gửi Thông báo số 767 về việc thu hồi căn hộ B1-6 nên ông C xin Công ty mua lại căn hộ và gửi kèm Giấy ủy quyền giữa ông H và ông C ngày 08/4/2019, Giấy chuyển nhượng căn hộ giữa ông H và ông C ngày 03/02/2018.

Ngày 25/9/2019, Công ty T2 gửi cho ông Công văn b số 342 không đồng ý với đề nghị của ông C vì việc mua bán căn hộ giữa ông H và ông C, vì không đúng với quy định của pháp luật.

Ngày 18/11/2019, ông C lại tiếp tục gửi đơn cứu xét về việc mua căn hộ nhưng Công ty T2 không đồng ý.

Vì Công ty đã ra thông báo về việc thu hồi căn hộ đã bán cho ông H nên Công ty có ký thỏa thuận đặt cọc số 14 về việc bán lại căn hộ và ông Nguyễn Anh N vào ngày 16/10/2019 và đã nhận của ông N số tiền đặt cọc 20.000.000 đồng. Sau khi có tranh chấp, Công ty và ông N đã hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc, ông N đã nhận lại số tiền 20.000.000 đồng.

Các quan hệ khác giữa ông N và bà T, giữa bà T và ông C có liên quan đến việc mua bán căn hộ B1-6 thì Công ty không biết và không có liên quan, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật

Việc ông C sửa chữa căn hộ với số tiền 195.000.000 đồng thì Công ty T2 không biết, không chịu trách nhiệm.

Do ông H vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng, Công ty T2 yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H, đồng thời có yêu cầu phản tố như sau:

• Chấm dứt hợp đồng mua bán số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 giữa ông Nguyễn Văn H và Công ty T2.
• Buộc ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn C trả lại căn hộ số B, khu chung cư P, khu phố F, phường T, thị xã B cho Công ty T2.

Kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số CH 202078 do

5

UBND thị xã B cấp ngày 26/5/2014 cho ông Nguyễn Văn H.

• - Đối với số tiền gốc 94.045.674 đồng mà H đã thanh toán thì căn cứ vào thỏa thuận tại khoản 2.3 Điều 2 của Phụ lục hợp đồng, ông H phải chịu các khoản:
• + Vi phạm hợp đồng: 226.135.000 đồng x 25% = 56.533.750 đồng.
• + Bồi thường chi phí hoạt động hành chính: 226.135.000 đồng x 5% = 11.306.750 đồng.
• Tổng cộng là 67.840.500 đồng.

Do đó, số tiền Công ty T2 còn trả lại cho ông H là : 94.045.674 đồng - 67.840.500 đồng = 26.205.174 đồng.

Việc mua bán căn hộ giữa ông H với ông C nếu có thì yêu cầu Tòa án giải quyết việc mua bán này theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan :

Ông Nguyễn Văn C trình bày: Ông C và ông H là quan hệ họ hàng xa. Do cần người trông nom căn hộ nên ông H đã cho ông C ở nhờ và quản lý căn hộ B1-6 từ cuối năm 2017.

Thực tế thì không có việc mua bán căn hộ giữa ông H và ông C, nhưng để tiện việc cho ông C quản lý và sử dụng căn hộ B1-6 nên ông H và ông C có làm giấy chuyển nhượng căn hộ vào ngày 03/02/2018 và Giấy ủy quyền ngày 08/4/2019. Ông C có cầm giấy ủy quyền (có chứng thực của UBND xã) này lên Công ty T2 rất nhiều lần nhưng không được gặp ban giám đốc và người có thẩm quyền của Công ty T2 giải quyết.

Từ cuối năm 2017, ông C đã vào ở căn hộ B, do căn hộ đã cũ nên vào đầu năm 2018 ông C đã sửa chữa: thay mới hệ thống điện + nước, làm hàng rào cổng phía trước, thay cửa mới bằng sắt + kính, dán gạch men tường, sửa chữa nhà vệ sinh, xây gạch ngăn căn hộ thành thành 03 phòng, thay mới la phông trần + bếp, làm 01 tủ kho âm tường... Tổng kinh phí sửa chữa là 195.000.000 đồng, (có Hợp đồng cải tạo sửa chữa ngày 14/02/2019 ông C ký với Công ty TNHH MTV T3).

Khi sửa chữa lại căn hộ, ông H biết và đồng ý cho ông C làm.

Đến ngày 09/8/2019, ông Công nhận được Thông báo số 767 của Công ty T2 đòi thu hồi lại căn hộ.

Ngày 06/9/2019, ông C đã làm đơn đề nghị gửi Công ty T2 xem xét giải quyết cho ông C mua lại căn hộ B1-6 nhưng Công ty T2 không đồng ý mà gửi cho ông Công Văn b1 phúc đáp số 342 ngày 25/9/2019.

Ngày 29/10/2019 ông C tiếp tục có đơn gửi Công ty T2 xin xem xét cho ông C mua lại căn hộ B1-6; ngày 30/11/2019 ông C đến Công ty T2 thì gặp nhân viên tên Nguyễn Thanh Đài T, bà T đã ép ông C phải mua căn hộ B1-6 với giá là 500.000.000 đồng nếu không sẽ đuổi ông C ra khỏi căn hộ. Vì sợ bị đuổi ra khỏi căn hộ nên ông C ký giấy nhận tiền cọc với bà T, ông C đã giao cho bà T 100.000.000 đồng vào ngày 30/10/2019.

6

Nay, ông C có ý kiến như sau:

Ông C được quyền ở căn hộ do ông H cho ở nhờ, về số tiền sửa chữa căn hộ ông C không yêu cầu Tòa án giải quyết, tự ông C và ông H sẽ giải quyết với nhau.

Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, số tiền 100.000.000 đồng ông C đã nộp cho Công ty T2 do bà T đại diện Công ty thu thì ông C đồng ý trừ vào tiền mua căn hộ mà ông H còn nợ của Công ty T2.

Bà Nguyễn Thanh Đài T trình bày: Bà T là nhân viên của Công ty T2.

Ông Nguyễn Anh N nhờ bà T môi giới bán căn hộ số B chung cư P và cung cấp cho bà T Hợp đồng thỏa thuận số 14 ngày 16/10/2019 giữa ông N và Công ty T2 về việc mua bán căn hộ B1-6.

Ngày 20/10/2019, ông N và bà T có ký kết hợp đồng đặt cọc về việc ông N bán cho bà T căn hộ B1-6 với giá 420.000.000 đồng, bà T đặt cọc cho ông N 100.000.000 đồng; thực chất, bà T chỉ nhận môi giới bán căn hộ này cho ông N. Ông C có đến Công ty L để hỏi mua căn hộ B1-6, mấy bạn làm chung Công ty biết bà T môi giới căn hộ B1-6 nên đã giới thiệu bà T gặp ông C và hai bên đã thỏa thuận bà T bán lại căn hộ B1-6 này cho ông C với giá là 500.000.000 đồng, bà T và ông C có làm giấy nhận tiền cọc vào ngày 30/10/2019, bà T đã nhận cọc của ông C là 100.000.000 đồng.

Nay, bà T yêu cầu Tòa án hủy bỏ giao dịch đặt cọc theo Giấy nhận tiền cọc giữa bà T và ông C đối với căn hộ B, bà T đồng ý trả cho ông C 100.000.000 đồng tiền cọc và tiền lãi theo lãi suất 10%/01 năm x 3 năm 03 tháng (tạm tính từ 01/11/2019 đến 01/02/2023) = 32.500.000 đồng, tổng cộng là 132.500.000 đồng.

Đối với việc Công ty và ông H tranh chấp, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định, bà T không có ý kiến hay yêu cầu gì.

Về giao dịch đặt cọc giữa bà T và ông N thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc ngày 20/10/2019 thì ông N và bà T đã tự hủy bỏ giao dịch này với nhau, ông N đã trả lại cho bà T 100.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Anh N trình bày trong quá trình giải quyết vụ án :

Ông N thống nhất ý kiến trình bày của bà T phần liên quan đến ông N; đối với căn hộ B1-6 ông N không còn liên quan gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2023/DS-ST ngày 16/6/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H đối với bị đơn Công ty Cổ phần K về việc: tranh chấp hợp đồng mua bán nhà (căn hộ).

Công nhận Hợp đồng mua bán căn hộ số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 được ký kết giữa ông Nguyễn Văn H và Công ty Cổ phần K về việc

7

mua bán căn hộ B1-6 lô B tại Chung cư P, phường T, thị xã B có hiệu lực pháp luật.

Ông Nguyễn Văn H được quyền quản lý, sử dụng căn hộ số B1-6, tầng trệt, lô B, diện tích sử dụng là 49,7m² - chung cư P, phường T, thị xã B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ : CH20278 cấp ngày 26/5/2014.

Ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty Cổ phần K số tiền chưa thanh toán đợt II là 235.245.418 đồng và tiền lãi của số tiền 235.245.418 đồng từ ngày 15/3/2021 đến ngày 16/6/2023 là 02 năm 03 tháng với lãi suất là 10%/01 năm thành tiền là 52.930.218 đồng. Tổng số tiền ông H phải thanh toán cho Công ty T2 là 235.245.418 đồng + 52.930.218 đồng = 288.175.636 đồng.

Công ty Cổ phần K có trách nhiệm giao cho ông Nguyễn Văn H bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH20278 cấp ngày 26/5/2014.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Cổ phần K đối với nguyên đơn ông Nguyễn Văn H về việc:

• Tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 giữa ông Nguyễn Văn H và Công ty Cổ phần K.
• Buộc ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn C hoàn trả lại căn hộ số B, khu chung cư P, khu phố F, phường T, thị xã B cho Công ty Cổ phần K.
• Kiến nghị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ: CH20278 cấp ngày 26/5/2014 cho ông H.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thanh Đài T đối với ông Nguyễn Văn C về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tuyên bố Giấy nhận tiền cọc được ký kết giữa bà T và ông C ngày 30/9/2019 về giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ B chung cư P, phường T, thị xã B là vô hiệu.

Bà Nguyễn Thanh Đài T có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn C 100.000.000 đồng tiền cọc và tiền lãi tính từ ngày 01/11/2019 đến nay ngày 16/6/2023 là 03 năm 07 tháng 15 ngày với lãi suất là 10%/01 năm thành tiền là 36.250.000 đồng. Tổng số tiền bà T phải thanh toán cho ông C là 136.250.0000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm thi hành án và tuyên quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 27/6/2013, bị đơn Công ty T2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 27/6/2023, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát có Quyết định kháng nghị số 12/2023/QĐ-VKS-DS về việc đề nghị Tòa án cấp

8

phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn;

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo. Các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông C: Hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông H và Công ty T2 đã hoàn thành, ông H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà từ năm 2014. Ông H vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên theo quy định của pháp luật ông H phải chịu lãi chậm trả tiền, không thể lấy lý do ông H vi phạm nghĩa vụ trả tiền để yêu cầu chấm dứt hợp đồng, trả lại căn hộ cho Công ty được. Ông H là bên yếu thế khi ký hợp đồng với Công ty T2, đề nghị Tòa án bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế trong khi thực hiện các giao dịch; quan hệ giữa ông H và ông C nếu có tranh chấp sẽ được giải quyết sau.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tham gia tố tụng và tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Hợp đồng mua bán căn hộ số 21 ngày 04/5/2010 và Phụ lục hợp đồng số 101 ngày 06/5/2011 giữa nguyên đơn và bị đơn về việc mua bán căn hộ B1-6 trị giá 226.135.000 đồng được ký trên cơ sở tự nguyện thoả thuận, không trái pháp luật, đạo đức pháp luật nên phát sinh hiệu lực.

Quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn tổng số tiền 94.045.674 đồng, tương đương 41,58% hợp đồng, bị đơn đã bàn giao căn hộ cho nguyên đơn sử dụng; đến tháng 11/2012, nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đã ký, bị đơn đã tiến hành thông báo cho nguyên đơn về việc thu hồi căn hộ và đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng nguyên đơn vẫn không có ý kiến phản hồi, không có thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng. Đến ngày 26/5/2014, Ủy ban nhân dân thị xã B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với căn hộ B1-6 cho nguyên đơn ông Nguyễn Văn H, tuy nhiên bị đơn vẫn đang giữ bản chính giấy chứng nhận do nguyên đơn chưa hoàn tất nghĩa vụ thanh toán theo Điều 3 Phụ lục hợp đồng số 101.

Đến ngày 03/02/2018, nguyên đơn ký giấy chuyển nhượng căn hộ cho ông Nguyễn Văn C với số tiền 363.000.000 đồng, ngày 08/4/2019 ký ủy quyền cho ông C làm thủ tục ký giấy tờ với bị đơn. Như vậy, mặc dù căn hộ được cấp giấy chứng nhận cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quy định tại Điều 12, mục 13.4 Điều 13 của Hợp đồng số 21 về phạt vi phạm hợp đồng và Điều 2 của Phụ lục hợp đồng số 101 sửa đổi bổ sung mục 13.4 Điều 13 của Hợp đồng số 21 về phạt vi phạm hợp đồng đã ký kết. Do đó bị đơn phản tố yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán căn hộ, buộc nguyên đơn và ông C trả căn hộ

9

và kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho nguyên đơn là có căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 428 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở chấp nhận.

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát; sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, ý kiến Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Công ty T2 kháng cáo nội dung bản án sơ thẩm về việc không chấp nhận yêu cầu phản tố của công ty T2; Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát có Quyết định kháng nghị số 12/2023/QĐ-VKS-DS với yêu cầu chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty T2. Những nội dung khác của bản án sơ thẩm liên quan đến giao dịch giữa ông Nguyễn Anh N, bà Nguyễn Thanh Đài T và ông Nguyễn Văn C không bị kháng cáo, kháng nghị. Tòa án cấp phúc thẩm xét xử vụ án trong phạm vi kháng cáo, kháng nghị như quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Hợp đồng giữa hai bên phù hợp với quy định của pháp luật ở thời điểm giao kết (năm 2011), hai bên thỏa thuận thực hiện hợp đồng cho đến thời điểm hoàn thành nghĩa vụ vào năm 2021; do đó, theo quy định tại Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tranh chấp giữa hai bên được áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.

[2] Về nội dung:

[2.1] Hai bên đương sự thống nhất về việc ký Hợp đồng mua bán căn hộ số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 và Phụ lục hợp đồng số 101PM/PLHĐ/2011 ngày 06/5/2011 đối với căn hộ số B (diện tích) 49,7m², lô B, Chung cư P, xã (nay là phường) T, huyện (nay là thị xã ) B, tỉnh Bình Dương. Giá căn hộ là 226.135.000 đồng, ông H đã thanh toán đợt 1 bằng 30% với số tiền 67.840.500 đồng và nhận căn hộ để ở; 70% giá trị căn hộ còn lại ông H thanh toán gốc + lãi hàng tháng trong thời hạn hạn 10 năm, lãi suất bằng 17,5%/năm; bắt đầu thanh toán từ ngày 05/6/2011 và chấm dứt từ ngày 14/3/2021, với tổng số tiền gốc và lãi là 297.956.418 đồng.

Ngoài ra thỏa thuận giữa hai bên tại hợp đồng còn có: Công ty T2 có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà cho ông H.

Chế tài do vi phạm nghĩa vụ được quy định tại Điều 2 của Phụ lục hợp đồng. Từ ngày 05/6/2011 đến ngày 27/9/2012, ông H thanh toán gốc và lãi được

10

59.052.643 đồng, sau đó ông H không thanh toán gốc và lãi theo hợp đồng cho đến nay.

Dù ông H vi phạm nghĩa vụ thanh toán nhưng Công ty T2 vẫn thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ cho ông H; ngày 26/5/2014, ông H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ : CH20278.

[2.2] Như vậy, rõ ràng ông H là bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Chế tài vi phạm theo hợp đồng được quy định cụ thể tại mục 2.1 Điều 2 của Phụ lục hợp đồng...“trường hợp căn hộ đã được cấp quyền sở hữu thì Công ty T2 được quyền yêu cầu cơ quan pháp luật tiến hành các thủ tục bán hóa giá căn hộ...ông H được hoàn lại số tiền đã thanh toán sau khi đã trừ 05% phí quản lý hành chính trên tổng giá trị hợp đồng, phạt vi phạm 25% giá trị hợp đồng và bồi thường thiệt hại...”.

Ngày 26/5/2014, ông H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ: CH20278. Đối chiếu với quy định của pháp luật và điều khoản thỏa thuận giữa hai bên thì Hợp đồng mua bán căn hộ số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 giữa Công ty T2 và ông H đã hoàn thành kể từ ngày 26/5/2014; ông H đã nhận căn hộ và được cấp quyền sở hữu căn hộ, ông H còn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền và chế tài phạt vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.

Do ông H đã được cấp quyền sở hữu căn hộ nên yêu cầu phản tố của Công ty T2 về việc chấm dứt hợp đồng hoặc hủy hợp đồng và buộc ông H trả lại căn hộ cho Công ty T2 là không đúng thỏa thuận tại hợp đồng.

Theo hợp đồng thì Công ty T2 đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông H và chỉ bàn giao cho ông H khi ông H thanh toán xong tiền mua căn hộ, do ông H vi phạm nghĩa vụ nên Công ty T2 chưa bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho ông H. Do đó, trường hợp này được xem như đã “xác lập cầm giữ tài sản” cho Công ty T2 đối với căn hộ là đối tượng của Hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 346 và 347 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nếu ông H không thực hiện nghĩa vụ mà phải phát mãi căn hộ là đối tượng của hợp đồng mua bán thì Công ty T2 được quyền ưu tiên thanh toán (cầm giữ tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên cầm giữ chiếm giữ tài tài sản - khoản 2 Điều 347 Bộ luật Dân sự năm 2015).

[2.3] Thỏa thuận giữa hai bên về việc ông H trả dần hàng tháng tiền gốc và tiền lãi 17,5%/năm là phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, ông H chậm trả tiền theo thỏa thuận thì phải trả thêm lãi chậm trả theo quy định của pháp luật ở thời điểm xác lập giao dịch 09%/năm (từ năm 2011 đến ngày 01/01/2017) và 10%/năm từ ngày 02/01/2017 đến nay (09/01/2024).

Nghĩa vụ theo hợp đồng và nghĩa vụ chậm trả tiền của ông H phải thực hiện như sau:

11

Số tiền đã trả hàng tháng theo thỏa thuận từ ngày 05/6/2011 đến ngày 27/9/2012 là 59.052.643 đồng. Ông H vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ ngày 28/10/2012, tính đến ngày 09/01/2024 là 11 năm 02 tháng 11 ngày; nghĩa vụ chậm trả của ông H bao gồm: tiền gốc, lãi suất trả hàng tháng theo thỏa thuận 17,5%/năm và lãi chậm thanh toán 09%/năm trước thời điểm ngày 01/01/2017 và 10%/năm từ ngày 02/01/2017; tổng số tiền ông H phải thanh toán là: 417.689.818 đồng (có bảng kê chi tiết tiền gốc và tiền lãi chậm thanh toán kèm theo).

Kết quả định giá của Tòa án cấp sơ thẩm ngày 07/3/2023 thì giá trị căn hộ hiện tại là 191.345.000đồng; hai bên không yêu cầu Tòa án định giá lại tài sản tranh chấp. Theo phân tích trên, nghĩa vụ trả tiền gốc + lãi suất trả chậm theo thỏa thuận và lãi chậm thanh toán của ông H được xác định là 417.689.818 đồng. Quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn yêu cầu được thanh toán lãi suất theo hợp đồng và lãi suất chậm thanh toán theo quy định của pháp luật; trong trường hợp này, việc áp dụng mục 2.1 Điều 2 của Phụ lục hợp đồng về việc phạt vi phạm 25% giá trị hợp đồng và 05% phí quản lý hành chính cho ông H là không còn phù hợp, do đó cần chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc tính lãi theo hợp đồng và lãi chậm thanh toán là đảm bảo quyền lợi của bị đơn Công ty T2.

Công ty T2 yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đã cấp cho ông H là không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng và trả lại căn hộ của Công ty T2 là đúng nhưng xác định nghĩa vụ chậm trả của ông H đối với Công ty T2 là chưa đúng theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật.

Với phân tích trên, kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần; Kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát và ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương về việc chấm dứt hợp đồng, buộc ông H trả lại căn hộ cho Công ty T2 là chưa phù hợp.

[3] Án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu theo quy định pháp luật.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 147; khoản 2 Điều 148; Điều 293, Điều 296, khoản 2 Điều 308; các Điều: 309, 293, 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 346, 347, khoản 2 Điều 468; Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

12

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty Cổ phần K, chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 12/2023/QĐ-VKS-DS ngày 26/6/2023 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2023/DS-ST ngày 16/6/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương như sau:

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H.

Buộc ông Nguyễn Văn H phải thanh toán cho Công ty Cổ phần K số tiền chưa thanh toán + tiền lãi theo hợp đồng + lãi chậm thanh toán với tổng số tiền là 417.689.818 đồng (bốn trăm mười bảy triệu, sáu trăm tám mươi chín nghìn, tám trăm mười tám đồng) (kèm theo bảng kê chi tiết tiền gốc và tiền lãi chậm thanh toán).

Buộc Công ty Cổ phần K phải giao lại cho ông Nguyễn Văn H bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ: CH20278 cấp ngày 26/5/2014.

Nghĩa vụ giữa hai bên được thực hiện cùng một thời điểm.

1.2. Trường hợp ông Nguyễn Văn H không tự nguyện thi hành án mà cơ quan thi hành án phải cưỡng chế bán phát mãi căn hộ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH20278 cấp ngày 26/5/2014) thì Công ty Cổ phần K được ưu tiên thanh toán đối với số tiền thi hành án theo bản án này.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty Cổ phần K đối với nguyên đơn ông Nguyễn Văn H về việc:

• Chấm dứt Hợp đồng mua bán số 21PM/HĐMB/2010 ngày 04/5/2010 giữa ông Nguyễn Văn H và Công ty Cổ phần K.
• Buộc ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn C hoàn trả lại căn hộ số B, khu chung cư P, khu phố F, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương cho Công ty Cổ phần K.

3. Một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2023/DS-ST ngày 16/6/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật như sau:

• Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thanh Đài T đối với ông Nguyễn Văn C về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
• Tuyên bố Giấy nhận tiền cọc được ký giữa bà T và ông C ngày 30/9/2019 về giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ B chung cư P, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương là vô hiệu.

13

Buộc bà Nguyễn Thanh Đ1 T phải trả lại cho ông Nguyễn Văn C 100.000.000 đồng tiền cọc và 36.250.000 đồng tiền lãi; tổng cộng là 136.250.0000 đồng (một trăm ba mươi sáu triệu, hai trăm năm mươi ng hìn đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong nếu người phải thi hành án chậm trả tiền thì phải trả thêm lãi bằng mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

4. Về chi phí chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, phí trích lục hồ sơ: ông Nguyễn Văn H phải chịu 2.000.0000 đồng (hai triệu đồng), khấu trừ tạm ứng đã nộp.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn H phải chịu 20.707.593 đồng (hai mươi triệu, bảy trăm lẻ bảy nghìn, năm trăm chín mươi ba đồng), khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0042840 ngày 27/4/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Ông H còn phải nộp thêm 20.407.593 đồng (hai mươi triệu, bốn trăm lẻ bảy nghìn, năm trăm chín mươi ba đồng)

Công ty Cổ phần K phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0047867 ngày 17/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương. Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương trả lại cho Công ty Cổ phần K 5.653.375 đồng (năm triệu, sáu trăm năm mươi ba nghìn, ba trăm bảy mươi năm đồng).

Bà Nguyễn Thanh Đài T phải chịu 1.812.500 đồng (một triệu, tám trăm mười hai nghìn, năm trăm đồng), được khấu trừ vào số tiền 1.800.000 đồng (một triệu, tám trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0011423 ngày 15/6/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương; bà T còn phải nộp thêm 12.500 đồng (mười hai nghìn, năm trăm đồng).

Ông Nguyễn Văn C phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần K không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bến Cát trả lại cho Công ty Cổ phần K 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0011509 ngày 03/7/2023 (do bà Nguyễn Thị Lê V nộp thay) của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7A và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

14

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Dương; - Chi cục THADS thị xã B; - TAND thị xã B; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu: Hồ sơ, Tổ Hành chính Tư pháp; Tòa Dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Đào Minh Đa