– Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Bình

Các Thẩm phán: Ông Hoàng Ngọc Sơn; Ông Đỗ Thế Bình

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Vân Anh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thu Trang - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 44/2024/TLPT-DS ngày 05/11/2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2024/DS-ST ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Phong bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 26/2024/QĐ-PT ngày 27/11/2024 giữa các đương sự:

– Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1965; Địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh (có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1993; Nơi ĐKHKTT: Khu V, phường V, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (có mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Vũ Quang D thuộc Văn phòng L; Địa chỉ: Số H phố Chợ T, phường Đ, thành phố T, tỉnh Bắc Ninh (có mặt).

– Bị đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1956 (chết ngày 23/9/2024)

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn S:

• Bà Đỗ Thị N, sinh năm 1960 (vắng mặt);
• Anh Nguyễn Văn T1, sinh năm 1980 (có mặt);
• Anh Nguyễn Văn N1, sinh năm 1984 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ: Thôn Q, xã V, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Nguyễn Văn T1: Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1983 và bà Đặng Thị H, sinh năm 1984; cùng địa chỉ liên lạc: Số A, đường N, phường S, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (đều có mặt).

– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• Công ty TNHH T7; Địa chỉ: Thôn B, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Bùi Văn T3 - chức vụ: Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Anh Nguyễn Văn T1, sinh năm 1980; Địa chỉ: Thôn Q, xã V, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh (có mặt).

2. Ông Tạ Xuân T4, sinh năm 1959; Địa chỉ: Thôn Đ, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Tạ Xuân T4: Bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1993; Nơi ĐKHKTT: Khu V, phường V, thành phố B, tỉnh Bắc Ninh (có mặt)

Do có kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Tạ Xuân T4.

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Do bà T và ông S có quan hệ quen biết nên đầu tháng 12 năm 2023 hai bên có thỏa thuận bằng miệng về việc bà T mua bán dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 tờ bản đồ số 03 diện tích là 6741m² (gọi tắt là thửa đất số 576) và toàn bộ tài sản trên đất tại địa chỉ thôn B, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh của Công ty TNHH T7 (gọi tắt là Công ty T7). Sau khi trao đổi thì ông S có dẫn bà T đi xem thực địa của lô đất. Ông S chỉ rõ cho bà T là hướng Đông, hướng Tây và hướng Bắc của thửa đất không có sự tranh chấp, ranh giới đất rõ ràng. Riêng phía Nam của thửa đất bám vào mặt đường 277 cũ trước mặt có những phòng trọ mái lợp tôn khung sắt và ông S có nói những phòng đó ông đang cho thuê, cuối tháng bà T sẽ thu tiền theo thỏa thuận người cho thuê và người thuê để ở. Vì chỗ anh em đã quen và biết từ lâu bà T rất tin tưởng vào lời nói của ông S, ông có nói với bà T là bán lô đất này là ông có quyền bán đất không phụ thuộc vào ai và đất không có tranh chấp. Khi thoả thuận, ông S có cho bà T xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) số BE894099 mang tên Doanh nghiệp tư nhân T8. Sau khi đi xem thực địa thửa đất thì hai bên thống nhất về việc bà T mua dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 của Công ty T7 với giá 24.000.000.000 đồng nhưng bà T phải tìm hiểu thêm cũng như kiểm tra xem đất có tranh chấp hay không. Hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng chưa viết giấy chuyển nhượng nào. Sau khi thỏa thuận xong thì bà T đặt cọc cho ông S số tiền là 500.000.000đ. Ông S có trực tiếp viết và ký giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân cho ông Tạ Xuân T4 và Nguyễn Thị T đề ngày 07/12/2023 nhưng thực chất là ngày 17/12/2023 vì ông S viết nhầm. Nội dung của

giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân là: Hai bên đã thỏa thuận và đi đến thống nhất Bên Công ty T7 do ông Nguyễn Văn T1 làm giám đốc có dự án thửa đất số 576, tờ bản đồ số 03, diện tích là 6741m², diện tích ruộng 14 thước ông S mua của nhà ông H1 (nay nhất trí chuyển cho ông bà T4 sử dụng (tất cả kèm theo giấy tờ mua bán). Bên ông T4 bà T đặt cọc bảo lãnh 500.000.000 đồng. Nếu ông S có gì không thực hiện về việc mua bán như nội dung trên thì sẽ đền gấp 2 lần số tiền cọc. Nếu ông T4 bà T không mua thì sẽ mất số tiền đặt cọc trên. Văn bản này hai bên thỏa thuận và viết giấy biên nhận với nhau để chuyển tiền cọc chưa có công chứng, chứng thực.

Hai bên thỏa thuận chính là về việc mua bán dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 của Công ty T7 với giá 24.000.000.000 đồng. Ngoài ra, ông S có đề cập là cho ông T4 và bà T sử dụng thêm 14 thước diện tích đất ruộng do ông S mua của nhà ông Lan H1 nhưng hai bên không đề cập là thửa đất nào, tờ bản nào, ở đâu và cũng không giao giấy tờ gì cho nhau, diện tích đất ruộng đó là ông S cho thêm khi mua dự án nhà ở công nhân.

Sau khi ông S viết giấy biên nhận về việc đặt cọc thì bà T có bảo con trai bà T là anh Tạ Xuân T5 chuyển vào số tài khoản 0280100230006 mang tên ông Nguyễn Văn S tại Ngân hàng Q với số tiền là là 499.999.999 đồng (làm tròn là 500.000.000 đồng do hạn mức chuyển tiền đối với 01 giao dịch phải dưới 500.000.000đ/lần chuyển tiền). Sau đó, bà T có hẹn bằng miệng với ông S là khoảng 2-3 ngày sau khi ông T4 đi chơi về thì kiểm tra lại thực tế của thửa đất rồi làm thủ tục công chứng văn bản mua bán và chuyển tiền tiếp.

Đến sáng ngày 20/12/2023, gia đình bà và anh T1 có đến Văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 ở thành phố B, tỉnh Bắc Ninh để hỏi và nghe tư vấn xem có vướng mắc gì không và không ký bất kỳ giấy tờ gì tại văn phòng. Văn phòng có tư vấn cho bà phải tìm hiểu về thuế, mục đích kinh doanh của doanh nghiệp và ranh giới đất với các hộ liền kề. Sau đó hai bên có thỏa thuận bằng miệng là chúng tôi về kiểm tra nếu không có vướng mắc gì thì chúng tôi sẽ đặt cọc tiếp số tiền 4.500.000.000 đồng và ký với nhau văn bản chuyển nhượng.

Sau khi ở Văn phòng Thừa phát lại về thì ông T4 (chồng bà T) có tìm hiểu và kiểm tra lại thực trạng của thửa đất thì biết tài sản không phải của ông S mà của Công ty T7 do anh Nguyễn Văn T1 là con ông S làm giám đốc. Phía Nam của thửa đất giáp với mặt đường 277 cũ đi V có từ 2 đến 3 hộ có xây nhà khung bằng sắt mái lợp tôn theo bà T được biết 2 đến 3 hộ (bà T không biết cụ thể là hộ nào) xây chắn hết mặt phía Nam của thửa đất lấn vào hành lang đường và lấn vào đất nhà ông S, vẫn đang tranh chấp chính quyền các cấp chưa giải quyết xong. Khi mua,

bà T có thoả thuận phía Nam của thửa đất giáp với mặt đường 277 cũ đi V không có che chắn gì, phải đi thẳng ra đường lớn thì bà T mới đồng ý mua (thoả thuận miệng), tuy nhiên, khi ông T4 là chồng bà T về khảo sát thì phát hiện tại phía Nam của thửa đất giáp với mặt đường 277 cũ đi V có 2-3 hộ xây nhà tôn sắt chắn phía trước thửa đất của nhà ông S. Theo bà T được biết 2-3 hộ này là đang xây dựng đè lên đất lưu không của đường 277 và đất nhà ông S.

Bà T cho rằng đất nhà ông S có tranh chấp ở phía Nam thửa đất, ngoài ra ông S không phải chủ sở hữu của thửa đất trên vì GCNQSDĐ mang tên Doanh nghiệp tư nhân T8 do con ông S là ông T1 là giám đốc, ông S đứng lên bán đất là không đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, khi hai bên đang có tranh chấp, ông T1 đã tự ý chuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp (thửa đất và tài sản trên đất) cho người khác (chuyển nhượng cho ai bà T không nắm được cụ thể). Vì ba lý do trên nên bà T dừng giao dịch, bà T yêu cầu ông S trả lại bà số tiền 500.000.000₫ mà bà đã đặt cọc cho ông S nhưng ông S không trả. Vì vậy, đến nay bà T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông S phải trả cho bà số tiền đặt cọc 500.000.000₫ (năm trăm triệu đồng); tiền lãi 500.000.000₫ x 0,6%/tháng x 262 ngày (từ ngày 17/12/2023 đến ngày 10/9/2024) = 26.200.000 đồng và phạt 1 gấp 2 lần là 1.000.000.000 đồng; tổng số tiền là: 1.526.200.000 đồng

Bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Đầu tháng 12/2023, ông S được giám đốc Công ty T7 uỷ quyền cho đàm phán, trao đổi, làm việc, nhận đặt cọc, ký các thoả thuận hợp đồng, biên bản ghi nhớ và thực hiện các công việc khác nhằm thúc đẩy, hoàn thiện việc mua bán dự án nhà ở công nhân thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp chủ sở hữu trong Công ty T7 (trong giấy biên nhận chuyển tiền cọc ngày 07/12/2023 giữa 02 bên có ghi là mua bán dự án nhà ở công nhân) gắn liền với thửa đất số 576 với gia đình ông Tạ Xuân T4, bà Nguyễn Thị T và Tạ Xuân T5 (ông T5 là con trai của ông T4, bà T). Trước đó, ông Nguyễn Văn T1 là chủ sở hữu kiêm giám đốc Công ty T7 đã làm việc với gia đình ông Tạ Xuân T4, bà Nguyễn Thị T về giá chuyển nhượng và tiền đặt cọc đối với việc mua bán dự án nhà ở công nhân thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp chủ sở hữu trong Công ty T7 gắn liền với thửa đất số 576.

Đến ngày 17/12/2023, sau khi bà T đi xem đất và ông S, bà T thoả thuận xong về giá chuyển nhượng là 24.000.000.000 đồng (thỏa thuận miệng), ông T5 có chuyển vào tài khoản của ông Nguyễn Văn S: 499.999.999 đồng, đồng thời tại thời điểm đó, ông S viết “giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân” cho ông Tạ Xuân T4, bà Nguyễn Thị T, giấy này do ông S viết. Tuy

nhiên, tại giấy biên nhận chuyển tiền cọc ông S có viết nhầm ngày là ngày 07/12/2023 nhưng thực tế ngày lập giấy là ngày 17/12/2023 (cùng với thời điểm anh T5 chuyển tiền đặt cọc). Ông S có đề cập thêm trường hợp mà vợ chồng bà T mua Dự án nhà ở công nhân của Công ty T7 thì ông S sẽ để cho gia đình bà T sử dụng thêm 14 thước đất nông nghiệp mà ông S mua của ông H1 và giao tất cả giấy tờ mua bán, vì diện tích đất này sát với thửa đất của Công ty T7. Ngoài việc lập “giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân” thì các bên có thoả thuận miệng với nhau là sau khi đặt cọc 03 ngày thì ông Nguyễn Văn T1 cùng với gia đình ông Tạ Xuân T4, bà Nguyễn Thị T sẽ lên văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 để giao tiếp số tiền 4.500.000.000đ và nhờ văn phòng Thừa phát lại tư vấn để chuyển nhượng dự án thông qua chuyển nhượng vốn góp chủ sở hữu trong công ty T7 và hoàn thiện thủ tục mua bán. (bên nhờ văn phòng thừa phát lại là ông T4 bà T).

Ngày 20/12/2023, ông T1 cùng với gia đình ông Tạ Xuân T4, bà Nguyễn Thị T, anh Tạ Xuân T5 có đến văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 xem lại toàn bộ hồ sơ dự án, nhắc lại nội dung về giá chuyển nhượng dự án là 24.000.000.000 đồng, hai bên thừa nhận với nhau là đã chuyển tiền cọc lần 1 là 500.000.000đ và tại ngày 20/12/2023, ông T4 bà T sẽ chuyển tiếp 4.500.000.000 đồng tiền đặt cọc. Vì lý do văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 không kịp soạn thảo các văn bản cho các bên ký nên gia đình ông T4 bà T đã hẹn ông T1 vào 7h sáng ngày 21/12/2023 để ký giấy tờ. Đến ngày 21/12/2023 ông T1 có đến văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 thì gia đình ông T4 bà T không có mặt. Sau đó, gia đình ông T4 bà T không chịu liên hệ, hợp tác để chuyển nhượng và đòi lại tiền đặt cọc của ông S.

Về thông tin thửa đất số 576 diện tích là 6741m² tại địa chỉ thôn B, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh thì thửa đất được cấp GCNQSDĐ số BE 894099, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Doanh nghiệp tư nhân T8. Tại thời điểm các bên đặt cọc thì Doanh nghiệp tư nhân T8 thay đổi loại hình doanh nghiệp thành Công ty TNHH T7, mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, thời hạn sử dụng đến hết 30/6/2058. Trên đất có 06 khu nhà ở công nhân (có dãy 01 tầng, có dãy 02 tầng), công trình phụ kèm theo, tường bao.

Đối với 03 lý do mà bà T nêu ra để tự ý không thực hiện nghĩa vụ tại hợp đồng đặt cọc và không tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án thì ông S cho rằng: Việc bà T ông T4 cho rằng thửa đất số 576 hiện đang có tranh chấp là không có căn cứ. Vì từ trước đến nay Công ty T7 không bị khởi kiện, không có đơn từ tranh chấp gửi đến các cơ quan có thẩm quyền và không có ai có đơn từ

gửi đến Công ty T7 để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đối với thửa đất này. Ông S khẳng định ông đã được giám đốc Công ty T7 uỷ quyền để thực hiện toàn bộ các công việc liên quan đến việc thương lượng, thỏa thuận, nhận cọc và tham gia chuyển nhượng dự án theo đúng quy định pháp luật. Hiện nay, dự án nhà ở công nhân thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp chủ sở hữu trong Công ty T7 gắn liền với thửa đất số 576, ông T1 đã chuyển nhượng cho ông Bùi Văn T3. Việc chuyển nhượng này ký vào ngày 26/5/2024 khi giữa ông S và vợ chồng bà T đã chấm dứt việc đặt cọc (ngày 22/12/2023) và không tiếp tục thực hiện việc mua bán dự án nhà ở công nhân. Cũng như 02 bên không có bất kỳ cam kết nào về việc phải giải quyết xong việc đặt cọc trên thì ông S mới được chuyển nhượng dự án nhà ở công nhân cho người khác. Vì bà T đã không thực hiện theo thỏa thuận, đã tự ý chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đặt cọc nên ông S không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Khoảng cuối tháng 11, đầu tháng 12/2023, bà Nguyễn Thị T đặt vấn đề với anh về việc muốn mua Dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 (đất của Công ty T7). Sau đó, anh và ông T4, bà T thỏa thuận giá chuyển nhượng Dự án nhà ở công nhân với giá là 24.000.000.000 đồng, gia đình bà T sẽ đặt cọc là chuyển trước 500.000.000 đồng để làm tin cho hai bên thỏa thuận tiếp số tiền đặt cọc và chuyển nhượng sau này. Do anh bận công việc nên anh đã ủy quyền cho ông Nguyễn Văn S tiếp tục thỏa thuận, làm việc liên quan đến việc nhận tiền đặt cọc và chuyển nhượng dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 của Công ty T7. Sau đó vào ngày 17/12/2023, ông S có nói lại cho anh biết việc ông đã nhận đặt cọc của vợ chồng bà T 500.000.000 đồng và ông có viết giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân và đưa cho bà T quản lý giấy tờ đó. Ông S còn nói với anh trường hợp vợ chồng bà T mua Dự án nhà ở công nhân của Công ty T7 thì ông Nguyễn Văn S sẽ để cho vợ chồng bà T sử dụng thêm cả phần đất nông nghiệp mà ông S mua của ông H1 do diện tích đất này sát với thửa đất của Công ty T7. Vào ngày 20/12/2023 tại Văn phòng T9 có anh cùng 05 người trong gia đình bà T (gồm vợ chồng bà T, anh Tạ Xuân T5 là con trai bà T và một người con trai, con dâu). Các bên nhắc lại giá chuyển nhượng là 24.000.000.000 đồng, số tiền đặt cọc ban đầu là 500.000.000 đồng và gia đình bà T sẽ tiếp tục đặt cọc tiếp số tiền 4.500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng Dự án nhà ở công nhân của Công ty T7. Do Văn phòng không chuẩn bị kịp giấy tờ nên các bên hẹn nhau ngày 21/12/2023 tiếp tục quay trở lại Văn phòng để ký kết các văn bản liên

quan đến việc chuyển nhượng trên. Nhưng sau đó gia đình bà T không có mặt và đã tự ý chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đặt cọc, đồng thời đòi lại ông S tiền đặt cọc. Anh cho rằng bà T đã không thực hiện theo như hai bên đã thỏa thuận, tự ý chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đặt cọc nên anh nhất trí với ý kiến của ông S, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH T7, do ông Bùi Văn T3 trình bày: Công ty TNHH T7 có dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho công nhân tại thửa đất số 576, tờ bản đồ số 03, diện tích 6.741m² tại thôn B, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh. Vào ngày 26/5/2024, ông Nguyễn Văn T1 đã chuyển nhượng vốn chủ sở hữu sang cho ông T3. Trước khi nhận chuyển nhượng, ông T3 có biết về việc chủ sở hữu cũ là ông Nguyễn Văn T1 và gia đình ông Nguyễn Văn T1 có thực hiện giao kết đặt cọc với bà Nguyễn Thị T liên quan đến Dự án nhà ở công nhân gắn liền thửa đất trên nhưng bà T đã tự ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc với Công ty T7 trước khi ông T3 trở thành chủ sở hữu của Công ty T7.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Tạ Xuân T4 trình bày: Ông T4 nhất trí với ý kiến và yêu cầu khởi kiện của bà T, không bổ sung gì thêm.

Với nội dung như trên, bản án sơ thẩm số 53/2024/DSST ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Phong đã căn cứ các Điều 116, 117, 328, 351 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án. Tuyên xử: Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 18/9/2024, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Tạ Xuân T4 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 12/6/2024, ông Nguyễn Văn S chết, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh bổ sung người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S tham gia phiên tòa phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và bà T và ông T4 giữ nguyên yêu cầu yêu cầu kháng cáo, đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Người đại diện theo ủy quyền của người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn là anh Nguyễn Văn T1 và người đại diện theo ủy quyền của Công ty N2 đề nghị giải quyết theo pháp luật.

Trong phần tranh luận, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn; nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Tạ Xuân T4 tranh luận như sau: Đề nghị hội đồng xét

xử xem xét tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc. Hình thức, năng lực chủ thể, do đó, là trái quy định của pháp luật, tại Nghị định 43 quy định thì ông S, bà T không có điều kiện kinh doanh nhành nghề bất động sản; Mực đích trái quy định của pháp luật; Thẩm quyền không cho phép chuyển nhượng, do đó, bà T yêu cấu ông S phải trả lại tiền lả có căn cứ; đề nghị hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bà X, bà T và ông T4 không bổ sụng gì, đồng ý với các ý kiến của luật sư D.

Người đại diện theo ủy quyền của người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn là anh Nguyễn Văn T1 không chấp nhận đơn khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm với những lý do sau; Về chủ thể không vi phạm, riêng 14 thước đất nông nghiệp, trong trường hợp chuyển nhượng xong thì 14 thước đất này là hàng tặng kèm, lời khai của phía nguyên đơn đưa ra hoàn toàn trái ngược với lời khai tại cấp sơ thẩm, đề nghị hội đồng xét xử xem xét, cấp sơ thẩm đã đánh giá đầy đủ các chứng cứ, đồng thời theo quy định tại Điều 117 BLDS thì đây là chuyển nhượng phần góp vốn, đề nghị hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm xử.

Anh T1 đồng ý và không tranh luận gì thêm.

Các đương sự không tranh luận gì khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Ninh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý phúc thẩm cho đến phần tranh luận tại phiên tòa là đảm bảo theo đúng trình tự, quy định của pháp luật và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bà T, ông T4. Giữ nguyên bản án sơ thẩm xử. Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông T4 do là người cao tuổi. Bà T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Tạ Xuân T4 nộp trong hạn luật định đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ là kháng cáo hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, ngày 23/9/2024 ông S chết. Căn cứ Điều 74 BLTTDS, Tòa án bổ sung những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S tham gia tố tụng bao gồm: Bà Đỗ Thị N, anh Nguyễn Văn T1 và anh Nguyễn Văn N1 tham gia phiên tòa phúc thẩm. Bà N, anh N1 có đơn đề nghị xét

xử vắng mặt; anh T1 ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T2 và bà Đặng Thị H tham gia phiên tòa nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ là phù hợp quy định tại khoản 2 Điều 296 BLTTDS.

[2] Xem xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị T và ông Tạ Xuân T4:

[2.1] Đầu tháng 12/2023, bà T, ông T4 thỏa thuận mua thửa đất số 576 diện tích 6741m² của Công ty T7 do ông Nguyễn Văn T1 là giám đốc với giá 24.000.000.000 đồng. Do vậy, ngày 17/12/2023, bà T ông T4 chuyển tiền đặt cọc là 499.999.999 đồng (làm tròn là 500.000.000 đồng) vào tài khoản Ngân hàng TMCP Q của ông Nguyễn Văn S1 và làm giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân kèm theo. Xét thấy giấy biên nhận chuyển tiền cọc mua bán dự án nhà ở công nhân là hình thức thể hiện hợp đồng đặt cọc giữa bà T, ông T4 và ông Nguyễn Văn S mục đích nhằm đảm bảo việc giao kết, thực hiện việc chuyển nhượng dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576 diện tích là 6741m² tại thôn B, xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc Ninh của Công ty T7. Khi giao kết hợp đồng đặt cọc các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, những thỏa thuận của các bên được thực hiện một cách tự nguyện, không bị ép buộc, không bị lừa dối. Các đương sự đều thừa nhận có việc đặt cọc và nhận tiền đặt cọc. Do vậy, hợp đồng đặt cọc thể hiện bằng văn bản có chữ viết, chữ ký của bên nhận cọc đảm bảo phù hợp quy định tại Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 nên phát sinh hiệu lực pháp luật là căn cứ để các bên thực hiện hợp đồng.

[2.2] Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc: Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, nếu ông S không thực hiện việc mua bán thì sẽ đền gấp hai lần tiền cọc, bên ông T4 bà T không mua thì sẽ mất số tiền đặt cọc. Bên ông S đã nhận đủ tiền và đi làm các thủ tục cho ông T4 bà T.

Phía nguyên đơn trình bày, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, phía nguyên đơn tìm hiểu biết rằng thửa đất này nhà ông S đang có tranh chấp ở phía Nam thửa đất, ngoài ra ông S không phải chủ sở hữu thửa đất nêu trên vì GCNQSDĐ mang tên Công ty TNHH T7 do con trai ông S là anh Nguyễn Văn T1 là giám đốc nên ông S chuyển nhượng đất là không đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, khi hai bên đang có tranh chấp mà anh T1 tự ý chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác. Do vậy, nguyên đơn đề nghị dừng giao dịch chuyển nhượng với ông S do lỗi của ông S nên đề nghị ông S trả lại tiền đặt cọc và chịu phạt cọc gấp 2 lần số tiền cọc.

Phía bị đơn trình bày, ngày 05/12/2023, Công ty T7 do anh Nguyễn Văn T1 là Giám đốc đã ủy quyền cho ông Nguyễn Văn S – Phó giám đốc trong việc nhận đặt cọc, ký thỏa thuận hợp đồng và thực hiện chuyển nhượng dự án nhà ở công nhân gắn liền với thửa đất số 576, diện tích 6741m² tại xã Đ, huyện Y, tỉnh Bắc

Ninh. Vợ chồng ông T4 bà T biết rõ thửa đất thuộc Công ty T7 và có đi xem thực địa lô đất nên đồng ý nhận đặt cọc. Bị đơn cho rằng việc nguyên đơn trình bày thửa đất trên có tranh chấp để tạm dừng giao dịch mua bán là không có căn cứ nên không chấp nhận trả tiền cọc cho nguyên đơn.

[2.3] Căn cứ vào trình bày của các đương sự cùng các tài liệu chứng cứ do đương sự cung cấp và do Tòa án thu thập thì thấy: Thửa đất 576, tờ bản đồ số 03, diện tích 6741m² được UBND tỉnh B cấp GCNQSDĐ cho Công ty T7 thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của Công ty T7. Ngày 17/12/2023, bà T ông T4 thỏa thuận nhận chuyển nhượng với ông S thửa đất nêu trên và đặt cọc cho ông S số tiền 500.000.000 đồng. Đây là sự kiện được các đương sự thừa nhận, do vậy không cần phải chứng minh theo Điều 92 BLTTDS.

Xét thấy, ông S được anh T1 – Giám đốc Công ty T7 ủy quyền thực hiện trong việc nhận đặt cọc, ký thỏa thuận, hợp đồng với bà T ông T4 để chuyển nhượng tài sản của Công ty T7 nên ông S được quyền ký kết các giao dịch liên quan đến thửa đất số 576 với bà T ông T4, trong đó có việc lập giấy nhận chuyển tiên đặt cọc theo quy định tại Điều 138, 139 BLDS 2015. Tại giấy nhận cọc thì bà T ông T4 cũng thừa nhận việc chuyển nhượng thửa đất này của Công ty T7 do anh T1 làm giám đốc. Do vậy giấy nhận đặt cọc giữa bà T ông T4 với ông S là hợp pháp theo Điều 328 BLDS.

Vào ngày 20/12/2023, bà T, ông T4 cùng các con của ông bà với anh Nguyễn Văn T1 đến Văn phòng Thừa phát lại Ngô Xuân T6 để hỏi và nghe tư vấn liên quan đến việc mua bán dự án nhà ở công nhân thì bà T ông T4 và anh T1 có thỏa thuận bằng miệng nếu không có vướng mắc gì thì chiều cùng ngày 20/12/2023 hoặc sáng ngày hôm sau bà T ông T4 sẽ tiếp tục đặt cọc số tiền 4 đến 5 tỷ đồng nữa cho anh T1 để ký văn bản chuyển nhượng. Tuy nhiên, đến hết ngày 21/12/2023 thì gia đình ông T4 không đến Văn phòng thừa phát lại để nộp tiếp tiền đặt cọc. Sự việc này có thực, phù hợp với lời trình bày của các bên và Vi bằng 03/2024 ngày 05/01/2024 của Văn phòng thừa phát lại Ngô Xuân T6.

Ngoài ra, bà T ông T4 cho rằng việc ông S đã vi phạm thỏa thuận vì thửa đất số 576 hiện đang có tranh chấp với các hộ lân cận, tuy nhiên, bà T ông T4 không đưa ra được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh cho lời trình bày của mình. Bà T cũng đã thừa nhận trước khi đặt cọc thì ông S có dẫn bà T đi xem thực địa của lô đất. Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành xác minh và UBND xã Đ kết quả không nhận được đơn từ tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại gì cũng như không tiến hành hòa giải liên quan việc tranh chấp đối với thửa đất số 576 nên trình bày của bà T ông T4 là không có căn cứ để chấp nhận. Do vậy, khi bà T ông T4 dừng

việc tiếp tục đặt cọc tiền như đã thỏa thuận thì ông S, anh T1 có quyền chuyển nhượng lại cho người khác là không vi phạm quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử thấy việc không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận giữa các bên không phải do lỗi của bị đơn, lỗi thuộc về nguyên đơn.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử cũng như tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, bà T, ông T4 kháng cáo toàn bộ bản án nhưng không cung cấp cũng như đưa ra các tài liệu, chứng cứ nào mới nên kháng cáo không có căn cứ để chấp nhận. Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T và ông Tạ Xuân T4, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2024/DS-ST ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Phong không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[4] Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ông T4 trên 60 tuổi nên theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì thuộc trường hợp miễn án phí nên Hội đồng xét xử miễn toàn bộ án phí dân sự cho ông T4. Bà T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án;

Xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Tạ Xuân T4. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2024/DS-ST ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Phong.
2. Về án phí phúc thẩm: Miễn toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm cho ông Tạ Xuân T4. Bà Nguyễn Thị T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ số tiền 300.000 đã tạm ứng tại Biên lai thu số 0002459 ngày 20/9/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Yên Phong.

3. Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm số: 53/2024/DS-ST ngày 10/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Yên Phong không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.