TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 06/2025/DS-PT Ngày: 14/02/2025 “V/v: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp hợp đồng tín dụng”

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lương Ngọc Yến Anh

Các Thẩm phán: Bà Lê Thị Hiền

Bà Lê Thị Hạng

- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Như Quỳnh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa:

Ông Trần Văn Phiên - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 02 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 129/2024/TLPT-DS ngày 29 tháng 11 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân nhân thành phố C, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 144/2024/QĐXX-PT ngày 25 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T

sinh năm: 1966; Nơi cư trú: Số A L, phường L, Quận H, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc T1, sinh năm 1990; Địa chỉ liên hệ: Số D B, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; (Theo Giấy ủy quyền được Văn phòng C, quận H, Thành phố Hà Nội chứng nhận ngày 28/6/2024, số công chứng 1533.2024/GUQ, quyển số 01/2024TP/CC-SCC/HĐGD); Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Bị đơn: Công ty Cổ phần T5

Địa chỉ trụ sở: Lô T, lô D14d, Lô TT9b, Khu D, Khu D, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Lê Anh T2 - Chức vụ: Tổng Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Liêu Thị Ngọc L, sinh năm 1983; (Theo Giấy ủy quyền ngày 30/3/2024 của Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần T5); Vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 (M); Địa chỉ trụ sở: Số E N, phường L, quận Đ, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hoàng L1, sinh năm 1977; Chức vụ: Tổng Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Bùi Đức Q, sinh năm 1974; Chức vụ: Tổng Giám đốc Ngân hàng quản lý tín dụng; (Theo Giấy ủy quyền số 12402/2023/UQ-TGĐ12 ngày 29/12/2023 của Tổng Giám đốc M).

Người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Ông Đào Ngọc T3, Nguyễn Tiến T4, Lê Thành Đ và Võ Đình H; (Theo Giấy ủy quyền số 5107/2024/UQ-TGĐ12 ngày 19/6/2024 của Tổng Giám đốc Ngân hàng M); Ông Đào Ngọc T3 có mặt.

2. Ông Phạm Việt X, sinh năm 1962; Nơi cư trú: Số A L, phường L, Quận H, Thành phố Hà Nội; Vắng mặt.

* Người có kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Tuyết .

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh, nội dung vụ án như sau:

* Nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/4/2019, bà Nguyễn Thị T (sau đây gọi là nguyên đơn) và Công ty Cổ phần T5 (sau đây gọi là Công ty) đã tiến hành ký kết thỏa thuận ký quỹ và hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ số W - T. Đối tượng mua bán là căn hộ WiB07-15, tầng 07, tháp Wi trong dự án T tại lô TT13, D14d, TT9b thuộc Khu D - Khu D, phường C, thành phố C, tỉnh Khánh Hòa, do Công ty làm chủ đầu tư. Giá trị mua bán: 1.751.687.300 đồng, thời hạn bàn giao căn hộ: Tháng 12/2020.

Theo tiến độ HĐMB, bà T đã thanh toán tổng số tiền các đợt mua căn hộ WiB07-15 là 1.226.181.110 đồng (Một tỷ hai trăm hai mươi sáu triệu một trăm tám mươi mốt nghìn một trăm mười đồng); Trong đó có 700.674.920 đồng là tiền giải ngân từ Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 và 525.506.190 đồng tiền nộp trực tiếp cho Công ty.

Ngày 25/3/2020, bà T ký hợp đồng cho vay số ARENA03/2020/HĐCV, hợp đồng thế chấp quyền tài sản số công chứng 1135.2020/HĐGD, quyển số 01,TP/CC-SCC/HĐGD.

Bà T nhiều lần yêu cầu cung cấp giấy tờ pháp lý và tiến độ xây dựng dự án The Arena liên quan đến căn hộ, nhưng tới nay bà T không nhận bất cứ phản hồi nào về thông báo trên từ Công ty.

Ngày 21/9/2021, bà T có thông báo yêu cầu bàn giao căn hộ WiB07-15 nhưng không được giải quyết.

Ngày 16/11/2021, bà T làm việc với Công ty, Công ty đề xuất đổi sang Tòa A1, A2 để được bàn giao sớm căn hộ nhưng bà T không đồng ý. Do vậy, bà T yêu cầu thanh lý hợp đồng hoàn trả tiền gốc và tiền lãi, vì phía Công ty đã vi phạm những nghĩa vụ sau: Vi phạm thời gian tiến độ xây dựng; không cung cấp hồ sơ pháp lý đủ điều kiện như dự án được chào bán; khi ký kết hợp đồng không có giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế kỹ thuật, thẩm duyệt phòng cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường và các giấy phép liên quan; không đóng tiền thuế đất tới thời điểm Công văn 752/CTT-TTKT ngày 16/3/2022 của T6; đã có rất nhiều bài báo đăng tải về loạt vi phạm của dự án; tự ý cắt giảm, thay đổi trang thiết bị, tiện ích như cam kết ban đầu; dự án không có ngân hàng bảo lãnh; thông tin tiến độ thi công không đầy đủ và minh bạch; lừa dối khách hàng về thời gian sở hữu căn hộ 50 năm; từ chối không cho khách hàng kiểm tra dự án theo các điều khoản quy định trong hợp đồng.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên HĐMB số WiB07-15/HĐMB - The Arena ngày 01/4/2019 giữa bà T và Công ty là vô hiệu do:

• Có đối tượng không đúng, không thể thực hiện được, vi phạm điều cấm của pháp luật và lỗi hoàn toàn của bị đơn.
• Vô hiệu do vi phạm pháp lý: Dự án không qua đấu thầu vi phạm Điều 54 Luật Đầu tư năm 2005, điều chỉnh quy hoạch nhiều lần vi phạm khoản 1, Điều 15 của Luật Xây dựng 2014; chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa nộp tiền thuế đất; dự án chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chưa có giấy phép xây dựng, bị lập biên bản và xử phạt vi phạm hành chính về hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng. Vô hiệu do gian dối, che giấu thông tin, lừa dối tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Buộc Công ty hoàn trả đủ một lần số tiền gốc cho bà T là 525.506.190 đồng.

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 (sau đây gọi là Ngân hàng) đề nghị Tòa án bác toàn bộ, vì không có căn cứ.

* Bị đơn trình bày như sau:

Ngày 01/4/2019, Công ty và bà Nguyễn Thị T đã ký kết HĐMB căn hộ số WiB07-15/HĐMB - The Arena để mua bán căn hộ WiB07-15. Ngày 25/5/2020, Công ty và bà Nguyễn Thị T tiếp tục ký kết phụ lục sửa đổi HĐMB căn hộ. Ngày 25/3/2020 ký thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng và thỏa thuận ba bên về hỗ trợ lãi suất. Tổng giá bán căn hộ: 1.783.536.160 đồng, nguyên đơn đã thanh toán 70% giá trị hợp GĐ3/HT ngày 26/01/2022). Công ty đã gửi thông báo mời nhận bàn giao căn hộ và thông báo thanh toán tiền đợt nhận bàn giao căn hộ nhưng khách hàng chưa thanh toán và chưa nhận bàn giao căn hộ.

Công ty không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công ty khẳng định không có cơ sở để nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu, bởi các lý do sau:

1. HĐMB được các bên giao kết trên tinh thần tự do, tự nguyện và bình đẳng theo các nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự hiện hành. Tại thời điểm ký kết HĐMB, bên mua đã tự do tìm hiểu thông tin về dự án, đồng thời bị đơn cũng đã cung cấp thông tin, hồ sơ pháp lý dự án để bên mua được tiếp cận đầy đủ thông tin về dự án trước khi quyết định việc ký kết hợp đồng. Nội dung này cũng được các bên ghi nhận tại Điều 17 HĐMB. Như vậy, HĐMB căn hộ hoàn toàn có hiệu lực pháp luật và không vi phạm điều cấm của luật.
2. Mục đích hai bên hướng đến khi ký kết HĐMB là việc xây dựng và bàn giao căn hộ du lịch đến nay đã hoàn thành. Do đó, không có cơ sở để nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên HĐMB vô hiệu. Mặc dù quá trình thực hiện HĐMB gặp nhiều khó khăn khách quan (sự kiện Thanh tra Chính phủ, dịch bệnh Covid-19) nhưng bị đơn vẫn nỗ lực, tập trung nguồn lực để xây dựng căn hộ để bàn giao cho nguyên đơn theo cam kết tại HĐMB. Công ty đã gửi nhiều thông báo và tạo điều kiện cho nguyên đơn thanh toán và nhận bàn giao căn hộ, tuy nhiên đến nay nguyên đơn vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
3. Về giấy phép xây dựng điều chỉnh: Dự án The Arena, tên gọi cũ là dự án khu D đã hoàn thiện các thủ tục đầu tư và được cấp Giấy phép xây dựng lần đầu số 17/GPXD ngày 04/02/2013; GPXD số 20/SXD-KTQH ngày 07/2/2013. Trước khi ký kết HĐMB, dự án T là công trình xây dựng cấp I, nên thiết kế cơ sở đã được Cục Q1 - Bộ X1 thẩm định, phê duyệt (Thông báo số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018). Như vậy, khác với những công trình xây dựng khác, công trình xây dựng của The Arena sẽ được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh trên cơ sở thiết kế cơ sở đã được cơ quan nhà nước ở Trung ương phê duyệt. Dự án The Arena được cấp Giấy phép xây dựng điều chỉnh số 89/GPXD-SXD ngày 15/11/2019 (tức là sau 20 tháng kể từ tháng 4/2018). Đồng thời, đến ngày 5/4/2021, UBND tỉnh K mới ban hành văn bản số 2619/UBND-XDNĐ về việc bãi bỏ các văn bản yêu cầu tạm dừng thực hiện thủ tục của các dự án chờ kết luận thanh tra, kiểm tra. Tại Tờ trình số 5210/TTr-UBND ngày 15/6/2021 của UBND tỉnh K trình Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh K về việc điều chỉnh tiến độ Dự án The Arena, UBND tỉnh cũng ghi nhận khó khăn khách quan mà Công ty T7 gặp phải xuất phát từ sự kiện Thanh tra Chính phủ. Đồng thời, đặc điểm, thiết kế căn hộ theo HĐMB hoàn toàn phù hợp với Thiết kế cơ sở, Thiết kế kỹ thuật đã được Bộ X1 phê duyệt và giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD do Sở Xây dựng cấp, qua đó cho thấy đối tượng HĐMB vẫn không thay đổi và hợp pháp, phù hợp quy định pháp luật và đã hiện hữu trên thực tế. Ngày 03/01/2020, Công ty đã ban hành thông báo số 002/2020/ARENA-TB-BGĐ về việc triển khai vay đối với chủ sở hữu chọn phương án vay mua căn hộ dự án T. Theo đó, các khách hàng có nhu cầu vay để thanh toán tiền mua căn hộ sẽ được Ngân hàng TMCP H3 cho vay và Công ty sẽ hỗ trợ lãi vay cho đến ngày bàn giao căn hộ theo thông báo bàn giao căn hộ. Tại thông báo số 003/2020/ARENA/TB-BGĐ ngày 08/01/2020 về thông tin liên quan Dự án The Arena, Công ty cũng cập nhật toàn diện đầy đủ về hồ sơ pháp lý, thông tin về tình trạng thi công của dự án cho Khách hàng.

Như vậy, suốt quá trình thực hiện HĐMB, Công ty đã thường xuyên công khai thông tin liên quan đến dự án. Các bên đã có sự chia sẻ trong hoàn cảnh dự án gặp khó khăn do khách quan nên đã có những trao đổi, thỏa thuận mới nhằm tiếp tục thực hiện các cam kết của mình theo HĐMB. Đến nay, mục đích của HĐMB đã đạt được, Công ty đã hoàn thành việc xây dựng căn hộ. Chứng tỏ, quá trình thực hiện HĐMB đều rất ổn định, các bên thiện chí thực hiện nghĩa vụ của mình. Việc nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là không phù hợp, không có cơ sở và gây ảnh hưởng đến tính ổn định của giao dịch đã ký kết.

4. Về ngân hàng bảo lãnh dự án: Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Quy định này chỉ áp dụng với dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không áp dụng với dự án The Arena do The Arena là dự án đầu tư, xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Nội dung này đã được Ngân hàng N khẳng định tại thông báo 326/TB-NHNN ngày 25/10/2021 về không thụ lý giải quyết tố cáo “Đối với các dự án bất động sản khác, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua”.
5. Về thiết kế mặt bằng căn hộ và tiện ích dự án: Tại Điều 5.2.1 HĐMB “Bên mua đồng ý rằng, để phù hợp với mục tiêu sử dụng và tăng tính thẩm mỹ của căn hộ, bên bán có quyền chủ động thay đổi vị trí các hạng mục nội thất trong bản vẽ thiết kế mặt bằng với điều kiện không thay đổi về diện tích căn hộ và danh mục trang thiết bị gắn liền với căn hộ (theo Phụ đính 3 của Phụ lục 1). Với mục tiêu đầu tư khối căn hộ du lịch hiệu quả và phù hợp tiêu chuẩn của đơn vị quản lý vận hành, mang lại lợi nhuận cho khách hàng, Công ty đã làm việc với các đơn vị thiết kế mặt bằng căn hộ dự án T dưới sự tư vấn của tập đoàn A (“AHS”) - đơn vị quản lý vận hành dự án T. Sau quá trình làm việc nghiêm túc, nỗ lực, ngày 18/5/2020, chúng tôi đã chính thức nhận được thư phê duyệt chứng nhận đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, cấu trúc, bố trí mặt bằng và sắp xếp nội thất căn hộ theo tiêu chuẩn Skype by T8 của AHS. Ngày 26/5/2020, Công ty đã ban hành thông báo số 48/2020/ARENA-TB-BGĐ thông tin cụ thể về tài liệu thiết kế mặt bằng căn hộ được AHS phê duyệt để khách hàng lựa chọn, xác nhận. Riêng với các khách hàng có ý kiến khác, chủ đầu tư đã làm việc trực tiếp với từng khách hàng trên cơ sở hợp đồng mua bán. Để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, chúng tôi cũng đã đồng thuận triển khai thi công căn hộ theo phong cách căn hộ mẫu được chủ đầu tư trưng bày trong giai đoạn đầu giới thiệu về dự án tại Tòa nhà D K, quận B, TP .. Về tiện ích, theo đó, các hạng mục, công trình, tiện ích của dự án đã được liệt kê cụ thể tại phụ đính 4, phụ lục 1 của hợp đồng mua bán mà Công ty đã ký với khách hàng và cho đến thời điểm này chúng tôi đã hoàn thiện các tiện ích HĐMB quy định, để phục vụ cho việc bàn giao căn hộ cho quý khách hàng. Hơn thế nữa, chúng tôi đã đầu tư thêm các tiện ích không được ký kết tại phụ đính 04 của hợp đồng mua bán để phù hợp với không gian thực tế của dự án và so với phụ đính 04 thì được bổ sung thêm các tiện ích như sau: Phố đi bộ, tượng A1, đài phun nước, dòng sông lười. Các hạng mục tiện ích thêm này chủ đầu tư đã chủ động đầu tư thiết kế nâng cao giá trị khai thác thu hút khách du lịch.
6. Công ty không vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ theo quy định của Hợp đồng: Thời gian bàn giao dự kiến sẽ được thay đổi và phụ thuộc vào những nguyên nhân khác nhau. Theo đó, trong suốt thời gian thực hiện triển khai dự án, xây dựng các căn hộ, Công ty đã gặp rất nhiều khó khăn từ sự kiện bất khả kháng là sự kiện UBND tỉnh K tạm dừng giải quyết thủ tục hành chính của các dự án (trong đó có Dự án T) để chờ kết luận thanh tra chính phủ và dịch bệnh C1 ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao căn hộ.
7. Bị đơn luôn cập nhật đầy đủ, công khai các thông tin về tiến độ thi công của dự án The Arena, đồng thời thường xuyên tổ chức cho khách hàng tham quan dự án.
8. Về tiền thuê đất: Ngày 17/11/2023, Cục Thuế tỉnh K có văn bản số 8545/CTKHH-KK xác nhận việc Công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất như sau: “Tính đến ngày 15/11/2023, Công ty Cổ phần T5 đã thực hiện nộp đủ số tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo thông báo số 10836/TB-CTKHH ngày 16/8/2023 của Cục Thuế tỉnh K ban hành căn cứ theo quyết định cho thuê đất số 332/QĐ-UBND ngày 30/01/2018, quyết định số 517/QĐ-UBND ngày 12/02/2018, quyết định số 2327/QĐ-UBND ngày 03/9/2023 và quyết định phê duyệt giá đất số 1920/QĐ-UBND ngày 14/8/2023 của UBND tỉnh K, với tổng số tiền đã nộp là 210.015.518.720 đồng”.
9. Về thời gian sở hữu căn hộ: Theo quy định tại Điều 44.4 Luật Đầu tư 2020, khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 44.2 Luật Đầu tư năm 2020: “Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn... thì thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm”. Căn cứ vào quy định pháp luật về việc gia hạn dự án đầu tư, gia hạn quyền sử dụng đất và niên hạn sử dụng căn hộ The Arena, để bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho khách hàng, Công ty đã bổ sung quy định chủ đầu tư cam kết gia hạn dự án vào phụ lục sửa đổi HĐMB căn hộ và đề nghị khách hàng ký kết phụ lục sửa đổi HĐMB căn hộ. Việc cam kết này hoàn toàn có cơ sở căn cứ trên quy định pháp luật cho phép Công ty được quyền gia hạn dự án, gia hạn việc sử dụng đất khi có nhu cầu và xuất phát từ thiện chí, tự nguyện của các bên, phù hợp với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015).
10. Về kết quả các bản án đã xét xử: Kết quả giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh trong thời gian qua thể hiện qua các bản án đã chứng minh yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ. Nhiều bản án như bản án số 11/2022/DS-ST ngày 02/6/2022; Bản án số 39/2022/DS-ST ngày 05/9/2022; Bản án số 44/2022/DS-ST ngày 06/9/2022; Bản án số 53/2022/DS-ST ngày 20/9/2022; Bản án số 33/2023/DS-PT ngày 31/3/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa; Bản án số 29/2023/DS-PT ngày 23/3/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa; Bản án số 16/2024/DS-PT ngày 01/3/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa... trong đó có rất nhiều bản án đã có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định: “b) Những tình tiết, sự kiện đã được xác định trong bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh”.
11. Về tình hình hiện nay của dự án T: Đến nay, nỗ lực tốiđa của Công ty đã được ghi nhận, phần lớn khách hàng đã hoàn tất công tác nhận bàn giao căn hộ, đưa dự án bước sang giai đoạn vận hành khai thác. Đồng thời, sau khi Công ty H4 các thủ tục pháp lý vận hành, dự án cũng đã chuyển mình thành tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí The Arena, đã đón khách du lịch đến lưu trú, góp phần phát triển du lịch tại khu vực B, C. Trong tình hình đó, nhiều nguyên đơn đã lựa chọn rút đơn khởi kiện, tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán, thanh toán nhận bàn giao căn hộ; một số nguyên đơn đã thỏa thuận hòa giải với bị đơn, chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận của các bên, từ đó đã ổn định được tình hình của dự án, góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

Bị đơn cho rằng các yêu cầu của nguyên đơn không có cơ sở pháp lý, cũng như không có cơ sở thực tế để Tòa án chấp nhận việc tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu, do đó, hợp đồng mua bán căn hộ giữ nguyên giá trị pháp lý và bị đơn không có nghĩa vụ phải hoàn trả bất kỳ số tiền nào cho nguyên đơn.

Đối với yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại cổ phần H3: Bị đơn đồng thuận đối với yêu cầu của Ngân hàng trong việc yêu cầu nguyên đơn phải hoàn trả tiền nợ gốc, nợ lãi (nếu có) cho Ngân hàng, theo Hợp đồng tín dụng đã ký với Ngân hàng. Bị đơn không đồng ý yêu cầu của Ngân hàng đối với nội dung “Kể từ ngày bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bà T, ông X không trả được số tiền trên cho Ngân hàng thì buộc Công ty chuyển toàn bộ số tiền mà bà T, ông X được hưởng từ Công ty theo Quyết định/Bản án của Tòa án để thanh toán nợ cho Ngân hàng” vì tính đến thời điểm hiện tại HĐMB căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA vẫn đang còn hiệu lực và giữ nguyên giá trị pháp lý, bị đơn cũng không có nghĩa vụ hoàn trả bất kỳ số tiền nào cho nguyên đơn nên Ngân hàng yêu cầu Công ty hoàn trả lại tiền để thanh toán cho Ngân hàng là không có cơ sở. Khi giải quyết yêu cầu độc lập của Ngân hàng, bị đơn đề nghị quý Tòa căn cứ Điều 5.3 (điểm a) Thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm được ký kết giữa ba bên để giải quyết.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 trình bày và có yêu cầu độc lập như sau:

Ngày 25/3/2020, Ngân hàng TMCP H3 - Chi nhánh Đ1 - Phòng G và bà Nguyễn Thị T ký kết hợp đồng cho vay số ARENA03/2020/HĐCV với các nội dung sau:

• Số tiền vay: 875.843.650 đồng; mục đích vay: Vay thanh toán một phần chi phí mua căn hộ số WiB07-15 tầng 7 tháp Wi, dự án ARENA; số tiền được giải ngân thực tế theo giấy nhận nợ 700.674.920 đồng; thời hạn vay 144 tháng (từ ngày 26.3.2020 - 26.3.2032); lãi suất 10%/năm (đến ngày 25/9/2021).
• Tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty tại dự án T (không bao gồm quyền sở hữu căn hộ) theo hợp đồng thế chấp quyền tài sản ngày 25/3/2020. Ngân hàng đã thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, đồng thời vi phạm về điều khoản trả nợ trước hạn theo hợp đồng đã ký kết. Chính vì vậy, Ngân hàng yêu cầu bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X trả nợ trước hạn đối với khoản vay. Dư nợ khoản vay của bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X tại Ngân hàng tạm tính đến ngày 24/9/2024 chi tiết như sau: Nợ gốc: 700.674.920 đồng; nợ lãi: 219.876.990 đồng; nợ lãi quá hạn: 18.858.850 đồng. Tổng cộng: 939.410.760 đồng.

Ngân hàng có yêu cầu như sau:

• Buộc bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X phải trả ngay choNgân hàng số tiền 939.410.760 đồng (Chín trăm ba mươi chín triệu bốn trăm mười nghìn bảy trăm sáu mươi đồng), trong đó nợ gốc là: 700.674.920 đồng, nợ lãi là: 219.876.990 đồng, nợ lãi quá hạn là: 18.858.850 đồng (Tạm tính đến ngày 24/9/2024). Kể từ ngày 25/9/2024, bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X còn tiếp tục phải trả cho Ngân hàng số tiền lãi phát sinh theo Hợp đồng cho vay, các phụ lục và giấy nhận nợ đã ký kết trên số tiền nợ gốc còn lại cho đến khi tất toán khoản vay.
• Trường hợp nếu HĐMB căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty bị chấm dứt, thì kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bà T, ông X không trả được số tiền nêu trên cho Ngân hàng, thì buộc Công ty chuyển toàn bộ số tiền bà T, ông X được hưởng từ Công ty theo Quyết định/Bản án này của Tòa án để thanh toán nợ cho Ngân hàng.
• Trường hợp nếu HĐMB căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty không bị chấm dứt, thì kể từ ngày Bản án/Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bà T, ông X không trả được toàn bộ khoản nợ cho Ngân hàng thì Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ HĐMB căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản là CTCP Trần Thái Cam R tại dự án T (không bao gồm quyền sở hữu căn hộ), theo hợp đồng thế chấp quyền tài sản ngày 25/3/2020.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Việt X vắng mặt và không có ý kiến.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân nhân thành phố C căn cứ:

Các Điều 26, 35, 39, 144, 147, 157, 158, 217, 218 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 117, 118, khoản 1 Điều 156, Điều 244, Điều 404, Điều 405, Điều 418, Khoản 5 Điều 428, Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015; điểm c khoản 1 Điều 175, điểm đ khoản 2 Điều 179, điểm b khoản 2 Điều 183 và khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai 2013 Các Điều 16, 17, 18, 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Các Điều 48, 49 Luật Du lịch năm 2017; Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Điều 12, 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB/THE ARENA ký kết ngày 01/4/2019 và yêu cầu hoàn trả số tiền 525.506.190 đồng (Năm trăm hai mươi lăm triệu năm trăm lẻ sáu nghìn một trăm chín mươi đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quanNgân hàng Thương mại cổ phần H3.
1. Buộc bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X phải thanh toán cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 số tiền gốc và lãi tính đến ngày 24/9/2024 là: 939.410.760 đồng (Chín trăm ba mươi chín triệu bốn trăm mười nghìn bảy trăm sáu mươi đồng), trong đó nợ gốc là: 700.674.920 đồng, nợ lãi là: 219.876.990 đồng, nợ lãi quá hạn là: 18.858.850 đồng. Kể từ ngày 25/9/2024, bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X còn tiếp tục phải trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 số tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất trong Hợp đồng cho vay, các phụ lục và giấy nhận nợ đã ký kết trên số tiền nợ gốc còn lại cho đến khi tất toán khoản vay.
2. Kể từ ngày Bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X không trả được toàn bộ khoản nợ cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 thì việc xử lý tài sản đảm bảo được thực hiện theo quy định tại Thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng được ký kết ngày 25/3/2020 giữa Ngân hàng, Công ty, bà T và ông X.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo.

Ngày 30/9/2024, bà Nguyễn Thị T kháng cáo bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

1. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vắng mặt nhưng có gửi bản trình bày nội dung kháng cáo, đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T: Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán số WiB07-15/HĐMB-The Arena ngày 01/4/2019 giữa bà T và Công ty cổ phần T5, do vi phạm điều cấm của pháp luật và lỗi hoàn toàn của bị đơn; buộc Công ty trả đầy đủ một lần số tiền gốc 525.506.190 đồng cho bà T; không đồng ý toàn bộ yêu cầu độc lập của Ngân hàng TMCP H3 vì các giao dịch giữa bà T với Công ty đã vô hiệu ngay từ đầu.
2. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn vắng mặt nhưng có gửi trình bày ý kiến về nội dung kháng cáo của nguyên đơn, cụ thể: Bị đơn giữ quan điểm đã trình bày tại bản án sơ thẩm, không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu độc lập của người liên quan, bị đơn đề nghị Tòa án căn cứ Điều 5.3 (điểm a) Thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm được ký kết giữa ba bên để giải quyết.
3. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu:

+ Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng được thực hiện theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Ngày 30/9/2024, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Đơn kháng cáo của bà T là hợp lệ theo quy định tại Điều 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên được Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa xem xét, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn, nhưng họ đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Việt X vắng mặt lần thứ hai không có lý do chính đáng. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án xét xử vắng mặt đối với nguyên đơn, bị đơn và người liên quan là ông Phạm Việt X.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Theo bản trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T vẫn giữ nguyên kháng cáo với nội dung yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và bị đơn, buộc bị đơn Công ty cổ phần T5 phải trả đầy đủ một lần số tiền gốc 525.506.190 đồng cho bà Nguyễn Thị Tuyết . Trên cơ sở nội dung trình bày, Tòa án cấp phúc thẩm xét các nội dung kháng cáo như sau:

[2.1.1] Đối với nội dung yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB - The Arena ký ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty cổ phần T5 do vi phạm điều cấm của pháp luật:

Căn hộ các bên thực hiện việc mua bán thuộc Dự án là công trình xây dựng có đầy đủ hồ sơ được Ủy ban nhân dân tỉnh K phê duyệt theo Quyết định số 3100/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 về việc cho Công ty Cổ phần T5 thuê đất, giao đất tại các lô D14d, TT9b, TT13, thuộc khu D - Khu D bán đảo C để sử dụng vào mục đích xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng T; Quyết định chủ trương đầu tư số 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017, mục tiêu dự án: Đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch; Quyết định số 3826/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND tỉnh K đã đồng ý phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (điều chỉnh lần thứ 5) của Dự án The Arena và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dự án The Arena tiền thân là Dự án Khu D đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư năm 2009, do Công ty cổ phần T5 làm chủ đầu tư và đã được cấp Giấy phép xây dựng lần đầu số 17/GPXD ngày 04/02/2013, Giấy phép xây dựng số 20/SXD-KTQH ngày 07/02/2013. Tại thời điểm mở bán căn hộ, Cục Q1 - Bộ X1 đã có Công văn số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của dự án The Arena và Công văn số 296/HĐXD-QLDA ngày 23/5/2019 về việc thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật của công trình The Arena, kết luận công trình The Arena cơ bản đáp ứng yêu cầu của hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

Đến ngày 15/11/2019, Sở Xây dựng tỉnh K cấp Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD thể hiện Công ty cổ phần T5 được phép xây dựng công trình thuộc Dự án T, theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của UBND tỉnh K và Quyết định số 3826/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND tỉnh K nêu trên cho các hạng mục công trình, trong đó khối khách sạn cao tầng A1, A2, A3, A4, được gọi là Khối khách sạn - Căn hộ du lịch. Đây là các căn cứ để Dự án được triển khai và chủ đầu tư thực hiện việc chào bán căn hộ du lịch. Mặt khác, bị đơn đã nhiều lần tiến hành thông báo cho bà T thông qua các thông báo như: Thông báo số 002/2020/ARENA-TB-BGĐ về việc triển khai vay đối với Chủ sở H1 chọn phương án vay mua căn hộ Dự án The Arena và Thông báo số 39/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 28/3/2020 về Chương trình tri ân dành cho Chủ sở H1 đã thanh toán đủ từ 30% giá trị căn hộ. Đồng thời, khi Ngân hàng TMCP H3 chấp thuận triển khai cho các khách hàng mua căn hộ vay để thanh toán một phần tiền mua căn hộ thì ngày 25/3/2020, giữa Ngân hàng TMCP H3 - Chi nhánh Đ1 - Phòng G với bà Nguyễn Thị T đã ký kết hợp đồng cho vay số ARENA03/2020/HĐCV; Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB-THE ARENA ngày 01/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty tại Dự án The Arena.

Việc bà Nguyễn Thị T tiếp nhận các thông báo của bị đơn về hồ sơ pháp lý của Dự án cũng như việc ký kết hợp đồng vay, thế chấp tài sản tại Ngân hàng bằng quyền tài sản phát sinh từ HĐMB căn hộ và tiếp tục thanh toán tiền mua căn hộ du lịch, thể hiện ý chí của các bên tiếp tục cập nhật Giấy phép xây dựng 89/CPXD-SXD ngày 15/11/2019, điều này đã làm phát sinh điều kiện có hiệu lực đầy đủ của Hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB/THE ARENA ký kết ngày 01/4/2019.

Cũng theo Quyết định số 517/QĐ-UBND ngày 12/02/2008; Quyết định số 2327/QĐ-UBND ngày 03/9/2020 và Công văn số 4943/STNMT-TTr ngày 23/11/2021 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh K “V/v Trả lời đơn của công dân liên quan đến Dự án The Arena” thì quyền sử dụng đất của Dự án The Arena thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013Công ty có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh K đã cấp Giấy chứng nhận cho các căn hộ du lịch. Và ngày 17/11/2023, Cục Thuế tỉnh K có văn bản số 8545/CTKHH-KK xác nhận tính đến ngày 15/11/2023, Công ty Cổ phần T5 đã thực hiện nộp đủ số tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, với tổng số tiền đã nộp là 210.015.518.720 đồng.

Như vậy, nguyên đơn cho rằng Công ty cổ phần T5 vi phạm điều cấm của pháp luật khi không có giấy phép xây dựng, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ, là không có sơ sở. Nội dung kháng cáo này của bà Nguyễn Thị T không có căn cứ để chấp nhận.

[2.1.2] Về điều kiện bàn giao căn hộ và việc chậm bàn giao căn hộ:

Dự án T có thiết kế được Bộ X1 thẩm định theo Công văn số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 của Cục Q1 - Bộ X1 thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở công trình T9; Công văn số 296/HĐXD-QLKT ngày 23/5/2019 của Cục Q1 - Bộ X1 thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình The Arena; được cấp Giấy phép xây dựng điều chỉnh số 89/GPXD-SXD ngày 15/11/2019. Tại Tờ trình số 5210/TTr-UBND ngày 15/6/2021 của UBND tỉnh K thể hiện: Dự án đã thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư, phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất, đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng. Ngày 26/01/2022, Cục G1 về chất lượng công trình xây dựng - Bộ X1 có Công văn số 14/GĐ-GĐ3/HT thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng.

Quá trình thi công Dự án thì xảy ra đại dịch C, phía bị đơn đã liên tục có công văn, thông báo đến nguyên đơn về việc gia hạn thời gian bàn giao căn hộ, cụ thể: Thông báo số 05/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 17/02/2020 về ảnh hưởng của dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rút Corona tới hoạt động tại Dự án T; Thông báo số 57/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 06/7/2020 về gia hạn bàn giao căn hộ do ảnh hưởng của dịch bệnh (Thời gian bàn giao dự kiến là tháng 6/2021); Thông báo số 59/2021/ARENA-TB-BGĐ ngày 30/6/2021 về thời gian bàn giao căn hộ (Thời gian bàn giao dự kiến là tháng 12/2021); Thông báo số 66/2021/ARENA-TB-BGĐ ngày 09/7/2021 về việc xảy ra sự kiện bất khả kháng do dịch C2 (lần 2); Thông báo số 96/2021/ARENA-TB-BGĐ ngày 22/9/2021 về việc cập nhật ảnh hưởng của dịch bệnh C đến việc hoàn thiện tòa nhà A3, A4; Thông báo số 124/2021/ARENA-TB-BGĐ ngày 22/12/2021 về việc gia hạn bàn giao căn hộ 120 ngày do sự kiện bất khả kháng Covid-19 (lần 2) đến tháng 4/2022. Đối chiếu với quy định pháp luật thì dịch bệnh Covid-19 được xác định là sự kiện bất khả kháng; đây là sự kiện mà cả hai bên đều không thể lường trước được khi ký kết hợp đồng. Khi dịch bệnh xảy ra, Công ty đã áp dụng mọi biện pháp để khắc phục và đã thông báo đầy đủ, rõ ràng cho nguyên đơn biết lý do chậm bàn giao căn hộ.

Mặt khác, từ tháng 4/2018, Ủy ban nhân dân tỉnh K có các văn bản yêu cầu tạm dừng các dự án bất động sản để chờ kết luận thanh tra một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa. Đến ngày 05/4/2021, UBND tỉnh K mới có Công văn số 2619/UBND-XDNĐ về việc bãi bỏ các văn bản yêu cầu tạm dừng thực hiện thủ tục của các dự án chờ kết luận thanh tra, kiểm tra. Việc Ủy ban nhân dân tỉnh K tạm dừng giải quyết thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản, để phục vụ công tác thanh kiểm tra của Thanh tra Chính phủ, được xác định là trở ngại khách quan.

Như vậy, mặc dù các bên thỏa thuận trong Hợp đồng về thời hạn bàn giao dự kiến là tháng 12/2020 nhưng việc chậm bàn giao căn hộ (nghĩa vụ hợp đồng không thực hiện được) được xác định do sự kiện bất khả kháng và vì trở ngại khách quan như phân tích nêu trên, nên Công ty không phải chịu trách nhiệm dân sự, không phải bồi thường thiệt hại và cũng không phải là căn cứ để chấm dứt Hợp đồng hoặc hủy Hợp đồng, theo quy định tại các Điều 8.3, 14.1, 14.1.2, 14.3, 14.4 của HĐMB.

[2.1.3] Về tính pháp lý của dự án:

Căn hộ mà các bên thỏa thuận, thực hiện việc mua bán thuộc Dự án là công trình xây dựng có đầy đủ hồ sơ được Ủy ban nhân dân tỉnh K phê duyệt. Theo Quyết định 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của UBND tỉnh K và Giấy chứng nhận đầu tư thì Dự án là “Dự án đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch”, không phải là nhà ở. Tại Điều 1.1.6 của HĐMB, các bên cũng đã thống nhất: “Căn hộ là một căn hộ du lịch... Căn hộ không phải là nhà ở hay nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở”. Như vậy, HĐMB giữa các bên có mục đích là nhằm mua bán “căn hộ du lịch” thuộc Dự án, phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn. Nội dung của HĐMB phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với ý chí của các bên; đối chiếu với các văn bản pháp luật có liên quan trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hội đồng xét xử nhận thấy không có quy định nào cấm việc bán “căn hộ du lịch” hình thành trong tương lai.

[2.1.4] Về ý kiến của nguyên đơn cho rằng bị lừa dối trong việc ký kết, thực hiện hợp đồng:

Tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch một cách tự nguyện, không bị ép buộc. Bên mua đã tìm hiểu và xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua bán theo quy định tại Điều 17.2.1 và 17.2.2 của HĐMB. Các bên tham gia hợp đồng đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình, được tiếp cận thông tin và xác định rõ mục đích, đối tượng mua bán. Không có chứng cứ nào chứng minh một trong các bên có hành vi lừa dối, cưỡng ép đối với bên kia khi thực hiện việc ký kết HĐMB.

[2.1.5] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán số WiB07-15/HĐMB-The Arena ngày 01/4/2019 giữa bà T và Công ty cổ phần T5, cũng như yêu cầu Công ty cổ phần T5 hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền đã thanh toán 525.506.190 đồng (Năm trăm hai mươi lăm triệu năm trăm lẻ sáu nghìn một trăm chín mươi đồng).

[2.2] Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị T với nội dung đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB căn hộ, văn bản đồng thuận về việc vay vốn và cùng trả nợ cho Ngân hàng, thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng và thỏa thuận ba bên về hỗ trợ lãi suất là các hợp đồng được các bên giao kết phù hợp với các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Việt X đã vi phạm thời hạn thanh toán nợ gốc, lãi được các bên thỏa thuận tại hợp đồng cho vay; không tiến hành nhận bàn giao tài sản thế chấp là căn hộ số WiB07-15 tầng 7 tháp Wi, Dự án ARENA, nên Ngân hàng khởi kiện yêu cầu bà T và ông X thanh toán nợ là phù hợp với nội dung của hợp đồng cho vay và đúng quy định tại Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại cổ phần H3, buộc bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X phải thanh toán cho Ngân hàng các khoản nợ gốc, nợ lãi và xử lý tài sản thế chấp là có căn cứ, đúng pháp luật, nên không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo này của nguyên đơn.

[3] Về án phí phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị T phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí phúc thẩm dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2024/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 144, 157, 158, 217, 218 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 117, 118, khoản 1 Điều 156, Điều 244, Điều 404, Điều 405, Điều 418, Khoản 5 Điều 428, Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 175, điểm đ Khoản 2 Điều 179, điểm b Khoản 2 Điều 183 và Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013

Căn cứ các Điều 16, 17, 18, 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

Căn cứ các Điều 48, 49 Luật Du lịch năm 2017;

Căn cứ các Điều 91, 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số WiB07-15/HĐMB/THE ARENA ký kết ngày 01/4/2019 là vô hiệu; và yêu cầu Công ty cổ phần T5 phải hoàn trả cho bà T số tiền 525.506.190 đồng (Năm trăm hai mươi lăm triệu năm trăm lẻ sáu nghìn một trăm chín mươi đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quanNgân hàng Thương mại cổ phần H3.
1. Buộc bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X phải thanh toán cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 số tiền gốc và lãi (tạm tính đến ngày 24/9/2024) là: 939.410.760 đồng (Chín trăm ba mươi chín triệu bốn trăm mười nghìn bảy trăm sáu mươi đồng); trong đó nợ gốc là: 700.674.920 đồng, nợ lãi là: 219.876.990 đồng, nợ lãi quá hạn là: 18.858.850 đồng. Kể từ ngày 25/9/2024, bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X còn tiếp tục phải trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 số tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất trong Hợp đồng cho vay, các phụ lục và giấy nhận nợ đã ký kết trên số tiền nợ gốc còn lại cho đến khi tất toán khoản vay.
2. Kể từ ngày Bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X không trả được toàn bộ khoản nợ cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 thì việc xử lý tài sản đảm bảo được thực hiện theo quy định tại Thỏa thuận về việc quản lý, xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng được ký kết ngày 25/3/2020 giữa Ngân hàng, Công ty, bà T và ông X.
3. Về án phí:
1. Án phí dân sự sơ thẩm:
• - Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 25.320.000 đồng (Hai mươi lăm triệu ba trăm hai mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 12.510.124 (Mười hai triệu năm trăm mười nghìn một trăm hai mươi bốn đồng), đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004572 ngày 31 tháng 01 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Bà Nguyễn Thị T còn phải nộp 12.810.000 (Mười hai triệu tám trăm mười nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
• - Bà Nguyễn Thị T và ông Phạm Việt X phải chịu 40.182.000 đồng (Bốn mươi triệu một trăm tám mươi hai nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
• - H2 lại cho Ngân hàng Thương mại cổ phần H3 số tiền tạm ứng án phí là 19.725.000 đồng (Mười chín triệu bảy trăm hai mươi lăm nghìn đồng), theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004796 ngày 09 tháng 7 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh.
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị T phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí phúc thẩm dân sự, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004941 ngày 01 tháng 11 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh. Như vậy, bà T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.
4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
5. Quy định chung: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Khánh Hòa; - TAND Tp. Cam Ranh; - VKSND Tp. Cam Ranh; - Chi cục THADS Tp. Cam Ranh; - Các đương sự; - Lưu: VP, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lương Ngọc Yến Anh