NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Hoa

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Đỗ Minh.

Ông Nguyễn Huy Trụ.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Bích Huệ - Thư ký Tòa án nhân dân thành

phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

- Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên toà: Ông Đặng Trần Thành - kiểm sát

viên Viện kiểm sát nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

Ngày 05/3/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 201/2024/TLST-DS ngày 29 tháng 11 năm 2024 về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 06/2024/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Đỗ Phú L, sinh năm: 2000;

Địa chỉ: 2, N, phường A, quận G, thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo uỷ quyền: Bà Nguyễn Kiều O, sinh năm: 1971;

Địa chỉ: 2, N, phường A, quận G, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1976;

Địa chỉ: Tổ C, phố T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C1 (tên gọi cũ: Văn

phòng chứng N).

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nông Quốc K, công chứng viên.

Địa chỉ: SN B, đường H, thị trấn C, huyện C, tỉnh Phú Thọ.

(Các đương sự có đơn xin xử vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn và người đại diện theo uỷ quyền thể hiện:

Ngày 26/4/2022, tại Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1 ) anh Đỗ Phú L và chị Nguyễn Thị N đã cùng nhau ký kết Hợp đồng đặt cọc số công chứng: 1549/2022, quyển số: 10.TP/CC-SCC/HĐGD nhằm mục đích: Anh L sẽ chuyển nhượng cho chị N thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L (đây là tài sản riêng của anh L) với giá 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Hợp đồng đặt cọc thể hiện, chị N sẽ thực hiện thanh toán cho anh L như sau:

Ngày 26/4/2022, chị N đặt cọc cho anh L số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng;

Ngày 26/5/2022, chị N đặt cọc cho anh L số tiền 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).

Ngày 26/6/2022, chị N thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng còn lại là 550.000.000 đồng (Năm trăm năm mươi triệu đồng) cho anh L đồng thời cả hai thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất đang giao dịch.

Theo thoả thuận, chị N đã đặt cọc cho anh L 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) bằng hình thức chuyển khoản theo các mốc thời gian như Hợp đồng đã xác định: Ngày 26/4/2022 chuyển 26.000.000 đồng (Hai mươi sáu triệu đồng) và ngày 26/5/2022 chuyển 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng). Tuy nhiên, sau đó chị N không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho anh L cũng như không cùng anh L ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã đặt cọc dù anh L nhiều lần yêu cầu. Do chị N không muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên anh L đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì xem xét:

• Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc giữa anh và chị Nguyễn Thị N được ký tại Văn phòng C2 vào ngày 26/4/2022, số công chứng: 1549/2022, quyển số: 10.TP/CC-SCC/HĐGD.
• Buộc chị Nguyễn Thị N phải mất số tiền đã đặt cọc là 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng).

Bị đơn, chị Nguyễn Thị N có lời khai thể hiện: Do có nhu cầu mua đất và biết thông tin anh Đỗ Phú L có nhu cầu bán đất qua mạng Internet, chị đã liên lạc đồng thời cùng anh Đỗ Phú L ký Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 tại Văn phòng C2 đúng như anh Đỗ Phú L trình bày. Chị N thừa nhận ngoài số tiền 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) đã chuyển cho anh L 02 lần bằng hình thức chuyển khoản vào các ngày 26/4/2022 và ngày 26/5/2022 với mục đích đặt cọc thì chị không thanh toán số tiền còn lại cũng như không tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L với anh L. Chị N cho rằng, việc chị không thực hiện các thủ tục còn lại là lỗi của anh L vì ngày 26/6/2022, chị uỷ quyền cho anh Đoàn Văn T (bạn chị) thay chị đi cùng anh L để kiểm tra mốc giới nhưng không bàn giao được do xảy ra tranh chấp về mốc giới giữa anh L với bà Nguyễn Thị C (hộ giáp ranh thửa đất). Anh T đã lập Biên bản làm việc có anh T, bà Nguyễn Thị C, ông Tạ Tuấn P (trưởng khu), chị Nguyễn Thị Mỹ L1 (đi cùng anh T) nội dung này. Ngay khi sự việc xảy ra chị đã yêu cầu anh L hoàn trả lại cho chị số tiền đã đặt cọc, huỷ HĐ đặt cọc và không cùng anh L tiếp tục Hợp đồng chuyển nhượng nữa nhưng anh L không đồng ý. Nay anh L khởi kiện thì chị không đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc này, nếu thực hiện phải xác định lại mức giá thửa đất theo hiện nay. Đối với số tiền đặt cọc, chị đề nghị Toà xem xét, nếu lỗi thuộc về anh L thì buộc anh L hoàn trả cho chị và chị không yêu cầu tính lãi, nếu lỗi thuộc về chị thì giải quyết theo pháp luật.

Hiện Hợp đồng uỷ quyền giữa chị và anh Đoàn Văn T đã kết thúc, chị xác định anh T không liên quan gì nữa nên đề nghị Toà không triệu tập anh T. Đối với Biên bản sự việc ngày 27/6/2022 do anh T cung cấp cho chị, chị xác định trường hợp Toà xác minh, nếu không có việc tranh chấp thì chị tự nguyện chịu trách nhiệm, không ai liên quan gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Văn phòng C1 (tên gọi cũ: Văn phòng chứng Nông Quốc K)

đại diện là ông Nông Quốc K trình bày: Tại thời điểm công chứng hợp đồng đặt cọc, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đã thể hiện đúng ý chí nguyện vọng của mình, tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng và đã đồng ý ký tên vào hợp đồng đặt cọc. Về trình tự, thủ tục tiếp nhận hồ sơ và công chứng Hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo đúng quy định của Luật công chứng.

Anh Đoàn Văn T và chị Nguyễn Thị Mỹ L1 có lời khai thể hiện:

Anh T có nhận uỷ quyền của chị N song việc uỷ quyền đã chấm dứt, sự việc ngày 27/6/2022 và những người có mặt đúng như chị N trình bày. Hiện anh T không còn liên quan gì đến chị N và từ chối tham gia tố tụng cũng như đề nghị toà không báo gọi làm việc.

Chị L1 giữ nguyên quan điểm như lời khai của anh T và xác định chị không liên quan gì đến chị N, anh L. Chị L1 từ chối tham gia tố tụng đồng thời đề nghị Toà không báo gọi làm việc.

Tại các Biên bản xác minh, Biên bản làm việc cùng ngày 15/01/2025, bà Nguyễn Thị C, ông Tạ Tuấn P và Ủy ban nhân dân phường D có quan điểm:

Bà Nguyễn Thị C khai: Thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L có nguồn gốc nằm trong thửa đất chung của bà, do bà tách và tặng cho con gái của bà. Sau này con gái bà đã bán cho anh L. Thửa đất giáp cạnh nhà bà, vì muốn ở gần con gái nên bà đã cho từ tiếp giáp vách tường nhà của căn nhà bà đang sống kéo ra và không xây tường rào. Từ trước đến nay bà sinh sống ổn định trên đất, không tranh chấp với các hộ liền kề và không có đơn đến bất kỳ cơ quan nào yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai. Đối với Biên bản ngày 27/6/2022, bà thừa nhận chữ ký của bà nhưng bà cho rằng đây là mâu thuẫn giữa bà N và anh L, bà không liên quan gì, bà không tranh chấp mốc giới với anh Đỗ Phú L.

Ông Tạ Tuấn P, trưởng khu có quan điểm: Ngày 27/6/2022 người đại diện của bà N có đi cùng anh L đến bàn giao cho nhau mốc giới nhưng không xảy ra tranh chấp gì. Khi đó Biên bản do người nhận uỷ quyền của bà N lập sẵn và bảo ông ký nên ông ký chứ ông không đọc nội dung, nếu đọc và biết nội dung ghi là có tranh chấp thì ông đã không ký.

Ủy ban nhân dân phường D xác nhận: Năm 2022, theo sổ sách tiếp nhận đơn và sổ lưu của UBND phường D thì không có bất kỳ một tranh chấp nào xảy ra liên quan đến thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L. Toà án đã thực hiện công khai chứng cứ thu thập được cho các đương sự được biết nhưng không ai có ý kiến gì.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Việt Trì phát biểu quan điểm: Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên toà và các đương sự từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi HĐXX nghị án cơ bản đã thực hiện đúng theo quy định của BLTTDS; các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng ngày 26/4/2022 tại Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1 ), số công chứng 1549/2022, quyển số: 10.TP/CC-SCC/HĐGD. Số tiền 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) mà bà N đã đặt cọc thuộc về anh L là bên nhận đặt cọc.

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, quá trình giải quyết vụ án, xác định quan hệ pháp luật cần giải quyết là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 328 Bộ luật Dân sự.

[1.2]. Về thẩm quyền: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì.

[1.3]. Về sự có mặt của đương sự: Các đương sự đều có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp.

[2]. Về nội dung vụ án:

[2.1]. Về đánh giá chứng cứ:

[2.1.1]. Xét Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 được nguyên đơn và bị đơn cùng thống nhất xác định: Hợp đồng được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, tôn trọng pháp luật và không ai bị ép buộc gì. Hợp đồng tuân thủ về hình thức và nội dung đồng thời đã được công chứng ngày 26/4/2022 tại Văn phòng C2 (nay là Văn phòng C1), số công chứng 1549/2022, quyển số: 10.TP/CC-SCC/HĐGD theo đúng quy định do đó, Hội đồng xét xử thấy Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 hợp pháp.

[2.1.2]. Xét Biên bản làm việc ngày 27/6/2022 được bà Nguyễn Thị N xuất trình thể hiện: Do anh Đỗ Phú L không xác định được mốc giới với bà Nguyễn Thị C (hộ giáp ranh) nên không thể bàn giao đất cho bà N do đó bà N đã không tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng cùng anh Đỗ Phú L như Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 đã xác định.

Hội đồng xét xử thấy: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 29 của Luật đất đai 2013, Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ thì cơ quan có trách nhiệm quản lý mốc, địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương là "Ủy ban nhân dân cấp xã" và "việc đo đạc xác định lại ranh giới đất thuộc chức năng của văn phòng đăng ký đất đai". Tuy nhiên, tại Biên bản này chỉ có bà Nguyễn Thị C (hộ giáp ranh), ông Tạ Tuấn P (trưởng khu), anh Đoàn Văn T (người nhận uỷ quyền của bà N tại thời điểm giao dịch) và chị Nguyễn Thị Mỹ L1 (bạn anh T) mà không có mặt bất kỳ một thành viên nào của Ủy ban nhân dân phường D hay Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố V. Sau khi sự việc xảy ra bà N cũng không thực hiện báo cho cơ quan có thẩm quyền biết nên cần khẳng định việc không xác định được mốc giới (theo Biên bản do bà N xuất trình) thì không thể coi là lỗi của anh L bởi lẽ anh L không có thẩm quyền trong vấn đề này. Biên bản còn có nội dung: Bà C cho rằng mốc giới của bà C và anh L tính từ bức tường rào do bà C xây, nhưng quá trình xác minh, làm việc về thửa đất lại thể hiện: Thửa đất của anh L có nguồn gốc nằm trong tổng diện tích đất của bà C, do bà C tách cho con gái ruột của bà C từ giáp mép tường căn nhà bà đang ở, giữa 02 nhà không có bất kỳ trụ, bậc hay bức tường rào nào. Bản thân bà C, ông Tạ Tuấn P (trưởng khu) đều khẳng định hiện trạng đất không thay đổi so với thời điểm anh L mua thửa đất của con gái bà C vào năm 2022, do đó nếu bà C có tranh chấp về mốc giới với anh L thì anh L đã không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L.

Đối với việc ký vào Biên bản làm việc ngày 27/6/2022, ông P và bà C cho rằng mục đích ông bà ký để các bên hoàn thiện thủ tục về chuyển nhượng chứ không đọc nội dung trong Biên bản đã ghi. Xét lời khai của ông P và bà C phù hợp với thực tế hiện trạng, nguồn gốc thửa đất và phù hợp với nội dung Biên bản xác minh ngày 15/01/2025 tại Ủy ban nhân dân phường D: "trong năm 2022 không có bất kỳ đơn thư hay tranh chấp gì liên quan đến thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L".

Từ những phân tích trên đây cho thấy: Không có sự việc tranh chấp về mốc giới xảy ra giữa anh Đỗ Phú L và bà Nguyễn Thị C như Biên bản làm việc ngày 27/6/2022 mà bà N đã xuất trình.

[2.2]. Về nội dung tranh chấp:

Xét bà Nguyễn Thị N trình bày bà không đồng ý chấm dứt Hợp đồng đặt cọc nhưng cũng không tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng với anh L, kể cả trong trường hợp không có tranh chấp tại thửa đất; bà N chỉ tiếp tục thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng với mức giá khác mức giá đã thoả thuận tại Hợp đồng đặt cọc thể hiện: Mục đích của việc bà N ký kết Hợp đồng đặt cọc với anh L là nhằm không cho anh L chuyển nhượng thửa đất cho người khác chứ không phải là nhằm mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất từ anh L. Việc bà N cho rằng bà không tiếp tục thực hiện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng với anh Đỗ Phú L vì thửa đất đang có tranh chấp với bà Nguyễn Thị C là không có căn cứ. Do đó, cần khẳng định: Thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L được anh Đỗ Phú L giao kết Hợp đồng đặt cọc với bà N là phù hợp với quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 đã quy định: Các bên có nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 26/6/2022 đồng thời bà N phải trả cho anh L số tiền 550.000.000 đồng còn lại. Tuy nhiên thời hạn trên đã hết nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết và việc không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng là do phía bị đơn từ chối việc giao kết, nên lỗi không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng thuộc về bị đơn vì vậy, số tiền 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) bà N đã đặt cọc thuộc về bên nhận cọc, tức là thuộc về anh Đỗ Phú L. Hội đồng xét xử thấy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc và anh Đỗ Phú L được sở hữu số tiền 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) mà bà Nguyễn Thị N đã đặt cọc là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3]. Về án phí: Xét nguyên đơn có quan điểm tự nguyện chịu toàn bộ án phí, quan điểm của nguyên đơn là phù hợp, không trái đạo đức và pháp luật nên cần chấp nhận.

[4]. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Việt Trì về việc giải quyết vụ án là có căn cứ và phù hợp với nội dung vụ án nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự;

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố:

Chấm dứt hợp đồng đặt cọc đối với thửa đất số 1359, tờ bản đồ số 13 ở khu B, phường D, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, GCNQSD đất do UBND thành phố V cấp ngày 28/02/2022 đứng tên Đỗ Phú L. Hợp đồng đã được công chứng ngày 26/4/2022 tại Văn phòng C2, số công chứng: 1549/2022, quyển số: 10.TP/CC-SCC/HĐGD.

Anh Đỗ Phú L được sở hữu số tiền 46.000.000 đồng (Bốn sáu triệu đồng) mà bà Nguyễn Thị N đã đặt cọc.

[2]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Anh Đỗ Phú L tự nguyện chịu 2.300.000 đồng (Hai triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Xác nhận anh Đỗ Phú L đã nộp số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số: 0003279 ngày 26/11/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Việt Trì, anh L còn phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

[3]. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết.

[4]. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.