1

Bản án số: 05/2026/DS-PT

Ngày 06 - 01 - 2026

V/v Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và Hợp đồng vay tài sản.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Anh Tuấn

Các Thẩm phán: Ông Phùng Văn Định

Bà Hoàng Thị Hải Hà

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phái, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa:

Ông Hữu Duy Khánh - Kiểm sát viên.

Ngày 06/01/2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 445/2025/TLPT-DS ngày 03 tháng 11 năm 2025 về việc: “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng vay tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2025/DS-ST ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh Cà Mau có kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 498/2025/QĐ-PT ngày 25/11/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Đ, sinh ngày 01/01/1968; Căn cước công dân [...], cấp ngày 30/6/2022; nơi cấp: Bộ C1.

Địa chỉ: ấp G, xã P, tỉnh Cà Mau (địa chỉ cũ: xã P, thị xã G, Bạc Liêu).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Duy C, sinh ngày 10/02/1989; Căn cước công dân [...], cấp ngày 16/4/2021, nơi cấp: Bộ C1 (theo văn bản uỷ quyền lập ngày 19/11/2025)

Địa chỉ: Khóm A, phường L, tỉnh Cà Mau.

2. Bị đơn: ông Tô Vũ P, sinh ngày 24/02/1986; Căn cước công dân [...], cấp ngày 05/8/2022; nơi cấp: Bộ C1.

Địa chỉ: Khóm A, phường T (địa chỉ cũ: xã T, thành phố C), tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Hồ Vũ P1, sinh

2

27/01/1980; Căn cước công dân [...], cấp ngày 02/7/2021; nơi cấp: Bộ C1.

Địa chỉ: đường N, Khóm D, phường A (địa chỉ cũ: Khóm D, Phường B, thành phố C), tỉnh Cà Mau.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 04/02/2025 và lời khai nguyên đơn, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trong quá trình tố tụng trình bày:

Ngày 15/8/2024, bà Đ vay của ông P số tiền 100.000.000 đồng, nhưng thực tế chỉ nhận 50.000.000 đồng, việc nhận tiền không lập biên nhận, để đảm bảo việc trả nợ nên bà Đ giao cho ông P giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà Đ đứng tên và bà Đ với ông P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 11.730,2m², tại thửa số 262, tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại ấp G, xã P, thị xã G, tỉnh Bạc Liêu, Hợp đồng được Công chứng tại Văn phòng C2, số công chứng 003014 quyển số 03/2024-TP/CC-SCC/HĐGD, việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông P là để đảm bảo khoản vay, thực tế không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không thực hiện việc đo đạc, giao đất và bà Đ vẫn đang quản lý, sử dụng đất.

Nay bà Đ yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng C2, số công chứng 003014, quyển số 03/2024-TP/CC-SCC/HĐGD đối với phần đất diện tích 11.730,2m², tại thửa 262, tờ bản đồ số 09 giữa bà Đ với ông P vô hiệu, yêu cầu ông P trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC564595 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất thị xã G, tỉnh Bạc Liêu cấp ngày 16/7/2024, bà đồng ý trả lại cho ông P số tiền vay 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Bị đơn ông Tô Vũ P và người đại diện theo uỷ quyền củ ông P trình bày: Ngày 15/8/2024, ông P cho bà Đ vay số tiền 650.000.000 đồng (Sáu trăm năm mươi triệu đồng), khi vay tiền bà Đ có ký tên và lăn tay vào giấy biên nhận do ông P viết, để đảm bảo việc trả nợ giữa ông P và bà Đ lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 11.370,2m², tại thửa 262, tờ bản đồ số 9, được công chứng tại Văn phòng C2, số công chứng 003014, quyển số 03/2024-TP/CC-SCC/HĐGD, do để giảm tiền thuế khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá chuyển nhượng phần đất nêu trên chỉ ghi trong hợp đồng chuyển nhượng số tiền 100.000.000 đồng và bà Đ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất do bà Đ đứng tên cho ông P giữ, trong trường hợp bà Đ trả đủ tiền vay ông P sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ và làm thủ tục huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên mặc dù ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà Đ vẫn quản lý, sử dụng đất.

Ngày 22/4/2025, ông P có đơn phản tố yêu cầu bà Đ giao trả số tiền vốn vay 650.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định 1,66%/tháng từ ngày 15/8/2024 đến ngày Toà án xét xử vụ án, đồng ý tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền

3

sử dụng đất với bà Đ lập ngày 15/8/2024 vô hiệu và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ khi bà Đ trả hết vốn, lãi vay cho ông P.

Từ nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh Cà Mau đã quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Đ đối với ông Tô Vũ P. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Tô Vũ P.

1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 15/8/2024 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Tô Vũ P được công chứng tại Văn Phòng C2 số công chứng 003014 quyển số 03/2024-TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu.
2. Buộc ông Tô Vũ P trả lại cho bà Nguyễn Thị Đ 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC564595 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã G, tỉnh Bạc Liêu cấp ngày 16/7/2024 do bà Nguễn Thị Đ1 đứng tên.
3. Buộc bà Nguyễn Thị Đ có trách nhiệm trả cho ông Tô Vũ P tổng số tiền vốn vay 650.000.000 đồng (S trăm năm mươi triệu đồng) và tiền lãi theo quy định pháp luật số tiền 132.145.000 đồng (Một trăm ba mươi hai triệu, một trăm bốn mươi lăm nghìn đồng).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, lãi suất trong giai đoạn thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 03/9/2025, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Đ kháng cáo yêu cầu sửa một phần Bản án sơ thẩm theo hướng, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đ, không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông P, bà Đ đồng ý trả cho ông P số tiền vốn vay 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng). Tại phiên toà phúc thẩm người đại diện theo uỷ quyền của bà Đ giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, yêu cầu hoãn phiên toà để giám định lại biên nhận nợ để xác định màu mực chữ viết và chữ ký trong biên nhận nợ lập ngày 15/8/2024.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm.

• - Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm xét xử thấy rằng Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, nên Kiểm sát viên không có ý kiến bổ sung thêm phần thủ tục tố tụng.
• - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử, không chấp nhận kháng cáo bà Đ, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh Cà Mau, án phí dân sự phúc thẩm bà Đ phải chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

4

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về sự có mặt của đương sự tại phiên tòa: Nguyên đơn, bị đơn vắng mặt nhưng đều có người đại diện theo uỷ quyền, nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiếp tục xét xử vụ án.

[1.2] Về nội dung và hình thức của đơn kháng cáo, thời hạn kháng cáo được thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bà Đ yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà, không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông P, đồng ý trả lại cho ông P số tiền vốn vay 50.000.000 đồng. Tại phiên toà phúc thẩm người đại diện theo uỷ quyền của bà Đ yêu cầu hoãn phiên toà để giám định màu mực giữa chữ ký và chữ viết trong giấy biên nhận lập ngày 15/8/2024.

[2.1] Xét yêu cầu của người đại diện theo uỷ quyền của bà Đ yêu cầu hoãn phiên toà để giám định màu mực giữa chữ ký và chữ viết trong giấy biên nhận nợ lập ngày 15/8/2024.

Hội đồng xét xử xét thấy, trong quá trình tố tụng ở giai đoạn sơ thẩm bà Đ đã yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký và dấu lăn tay trong giấy biên nhận nợ lập ngày 15/8/2024. Tại kết luận giám định số 253/KL-KTHS ngày 19/6/2025 của Phòng K Công an tỉnh C kết luận:

• - Chữ ký, chữ viết họ tên “Nguyễn Thị Đ dưới cụm từ “Người nhận trên tài liệu cần giám định (ký hiệu A) so với chữ ký, chữ viết Nguyễn Thị Đ trên tài liệu mẫu so sánh (ký hiệu M1 đến M8) là do cùng một người ký và viết ra.
• - 04 (bốn) dấu vân tay in dưới cụm từ “Người nhận” trên tài liệu cần giám định (ký hiệu A) so với 02 (hai) dấu vân tay in dưới mục “Bên A” trên tài liệu mẫu so sánh (ký hiệu M7, M8) và dấu vân tay ngón trỏ trái (vị trị ngón thứ 2 tính từ phải qua trái) dưới mục “DẤU VÂN TAY BÀN TAY TRÁI”, dấu vân tay ngón trỏ phải “Vị trí ngón thứ 2 tính từ trái sang phải) dưới mục “DẤU VÂN TAY BÀN TAY PHẢI” in trên tài liệu mẫu so sánh (ký hiệu M9) là do cùng một người in ra.

Nên có căn cứ xác định chữ viết Nguyễn Thị Đ, chữ ký và dấu vân tay trên biên nhận lập ngày 15/8/2024 là do bà Nguyễn Thị Đ viết, ký và lăn tay ra. Do đó, căn cứ Điều 259 và Điều 304 Bộ luật Tố tụng dân sự cấp phúc thẩm không có căn cứ ngừng phiên toà để giám định lại biên nhận nợ lập ngày 15/8/2024 về màu mực của nội dung biên nhận với màu mực của chữ viết, chữ ký tên Nguyễn Thị Đ.

[2.2] Xét kháng cáo của bà Đ yêu cầu không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông P đối với số tiền vay 650.000.000 đồng, chấp nhận yêu cầu khởi kiện

5

của bà tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bà đồng ý trả cho ông P số tiền vốn vay 50.000.000 đồng.

Xét kháng cáo của bà Đ không đồng ý trả số tiền vốn vay 650.000.000₫ cho ông P, theo bà Đ xác định chỉ vay của ông P với số tiền 50.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, trong quá trình tố tụng bà Đ không đưa ra được chứng cứ chứng minh nhận vay của ông P số tiền 50.000.000 đồng, việc giao nhận tiền vay không có người chứng kiến, trong khi ông P xác định cho bà Đ vay số tiền 650.000.000 đồng và xuất trình giấy biên nhận nợ lập ngày 15/8/2024, theo yêu cầu giám định chữ viết họ tên, chữ ký và dấu vân tay của bà Đ trên biên nhận nợ, theo kết luận giám định số số 253/KL-KTHS ngày 19/6/2025 của Phòng K Công an tỉnh C kết luận chữ ký, dấu vân tay trên biên nhận nợ ngày 15/8/2024 do bà Đ viết, ký và lăn tay, nên có căn cứ xác định bà Đ đã nhận vay của ông P số tiền 650.000.000 đồng và ký biên nhận với ông P, trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên toà phúc thẩm, bà Đ, người đại diện theo uỷ quyền của bà Đ không đưa ra được chứng cứ chứng minh bà Đ bị ép buộc hay bị lừa dối khi ký biên nhận nợ, nên cấp sơ thẩm buộc bà Đ có trách nhiệm trả cho ông P số tiền vốn vay 650.000.000 đồng và tiền lãi 132.145.000 đồng theo quy định pháp luật là có căn cứ, phù hợp pháp luật, nên cấp phúc thẩm không có căn cứ chấp nhận kháng cáo này của bà Đ.

[2.3] Xét về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa bà Nguyễn Thị Đ và người đại diện theo ủy quyền của bà Đ cũng như ông P và người đại diện theo uỷ quyền của ông P đều khẳng định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/8/2024 chỉ để đảm bảo cho việc giao dịch vay tiền của bà Đ với ông P, nay ông P cũng đồng ý tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Hội đồng xét xử xét thấy, khi bà Đ và ông P xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự vay tiền nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự giả tạo nên cấp sơ thẩm tuyên bố vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu là giao dịch vay tiền vẫn có hiệu lực là có căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự.

[3] Xét đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa đề nghị, không chấp nhận kháng cáo của bà Đ, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2025/DS-ST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh Cà Mau. Hội đồng xét xử xét thấy, đề nghị của Kiểm sát viên có căn cứ nên được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Đ phải chịu theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH:

6

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Đ, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2025/DSST ngày 22/8/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, tỉnh Cà Mau.

Căn cứ Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 271, Điều 273, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 124, 463, 466, 468 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Đ đối với ông Tô Vũ P.
   1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 15/8/2024 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Tô Vũ P được công chứng tại Văn Phòng C2 số công chứng 003014 quyển số 03/2024-TP/CC-SCC/HĐGD là vô hiệu.
   2. Buộc ông Tô Vũ P trả lại cho bà Nguyễn Thị Đ 01 (một) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC564595 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Giá Rai cấp ngày 16/7/2024 đối với thửa đất số 262, tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại ấp G, xã P, thị xã G, tỉnh Bạc Liêu do bà Nguyễn Thị Đ đứng tên.
2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Tô Vũ P đối với bà Nguyễn Thị Đ.
   1. Buộc bà Nguyễn Thị Đ có trách nhiệm trả cho ông Tô Vũ P tổng số tiền vốn vay 650.000.000 đồng (S trăm năm mươi triệu đồng) và số tiền lãi theo quy định pháp luật từ ngày 15/8/2025 đến ngày xét xử sơ thẩm 132.145.000 đồng (Một trăm ba mươi hai triệu, một trăm bốn mươi lăm nghìn đồng). Tổng số tiền vốn lãi là 782.145.000 đồng (B trăm tám mươi hai triệu, một trăm bốn mươi lăm nghìn đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch, chi phí tố tụng và án phí dân sự phúc thẩm.
   1. Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
      • - Bà Nguyễn Thị Đ phải chịu án phí số tiền là 35.286.000 đồng (Ba mươi lăm triệu, hai trăm tám mươi sáu nghìn đồng), bà Nguyễn Thị Đ đã nộp tạm ứng án phí tiền là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0010230 ngày 04/02/2025, tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1, tỉnh Cà Mau) được

7

đối trừ, bà Nguyễn Thị Đ còn phải nộp tiếp số tiền là 34.986.000 đồng (Ba mươi bốn triệu, chín trăm tám mươi sáu nghìn đồng).

• - Ông Tô Vũ P phải chịu án phí với số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), ông Tô Vũ P đã nộp tạm ứng án phí số tiền 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0010758 ngày 04/02/2025, tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1, tỉnh Cà Mau) được đối trừ, hoàn trả cho ông Tô Vũ P số tiền là 14.700.000 đồng (Mười bốn triệu, bảy trăm nghìn đồng).

3. 2. Về chí phí giám định chữ ký, dấu vân tay tổng số tiền 7.220.000 đồng (Bảy triệu, hai trăm hai mươi nghìn đồng), bà Nguyễn Thị Đ phải chịu toàn bộ, bà Nguyễn Thị Đ đã nộp xong.
   3. Về án phí dân sự phúc thẩm, bà Nguyễn Thị Đ phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), bà Nguyễn Thị Đ đã nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0000226 ngày 08/9/2025, tại Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1, tỉnh Cà Mau, được chuyển thu án phí dân sự phúc thẩm.
4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.