NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lương Thanh Chín

Các Thẩm phán: Ông Trần Phước Hiệu;

Ông Lê Minh Tuấn.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Huyền Anh - Thư ký Tòa án của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Linh - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 25 tháng 12 năm 2023 và ngày 02 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 188/2023/TLPT-DS ngày 01 tháng 11 năm 2023, về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 205/2023/QĐ-PT ngày 28/11/2023, Quyết định hoãn phiên tòa số 152/2023/QĐ-PT ngày 14/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Hùng V, sinh năm: 1969.

Địa chỉ: Số C L, Khu phố E, phường P, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Dương Nữ Diễm O, sinh năm: 1973.

Địa chỉ: Số C L, Khu phố E, phường P, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

- Bị đơn: Bà Tạ Thị Lan N, sinh năm 1984.

Địa chỉ: Thôn M, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Võ Minh Q, sinh năm: 1979.

Địa chỉ: Thôn M, xã T, thị xã L, Bình Thuận.

2. Ông Đặng Công T, sinh năm: 1988.

2

3. Bà Võ Thị H, sinh năm: 1989.

Địa chỉ: Thôn D, xã S, huyện H, Bình Thuận.

Người kháng cáo: Bị đơn bà Tạ Thị Lan N.

Đương sự khác không kháng cáo.

Đương sự có mặt: Bà Dương Nữ Diễm O, bà Tạ Thị Lan N, ông Võ Minh Q

Đương sự vắng mặt: Ông Lê Hùng V, ông Đặng Công T, bà Võ Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

Nguyên đơn ông Lê Hùng V và người đại diện theo ủy quyền bà Dương Nữ Diễm O trình bày: Ngày 15/3/2022, ông V có ký kết hợp đồng đặt cọc với bà Tạ Thị Lan N để đảm bảo cho việc thực hiện thủ tục sang nhượng thửa đất số 19c, tờ bản đồ số 12, diện tích 544m² tọa lạc tại thôn M, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 250515, vào sổ cấp giấy chứng nhận số H 00228 do Ủy ban nhân dân thị xã L cấp ngày 30/10/2009. Ông V đã giao đủ tiền cọc 400.000.000đồng cho bà N, tuy nhiên sau đó hết thời hạn đặt cọc mà bà N không thực hiện thủ tục sang tên. Ông V tìm hiểu và biết là đất này vẫn còn thuộc quyền sử dụng của ông Đặng Công T, không liên quan đến bà N. Nay ông V yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 giữa ông V và bà Tạ Thị Lan N vô hiệu, buộc bà N trả lại số tiền 400.000.000đồng tiền cọc, không yêu cầu phạt cọc.

Bị đơn bà Tạ Thị Lan N trình bày: Bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông V. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc với ông V, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 250515 vào sổ cấp giấy chứng nhận số H 00228 do Ủy ban nhân dân thị xã L cấp ngày 30/10/2009 mà hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc đang đứng tên ông Đặng Công T, bà chưa có giấy ủy quyền nào của ông T đối với thửa đất trên, bà thừa nhận có nhận số tiền cọc của ông V là 400.000.000đồng. Tuy nhiên do thời điểm đó ông V đã ký kết hợp đồng và giao tiền rồi nên hợp đồng đó không vô hiệu, bà không trả lại tiền đặt cọc cho ông V.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Minh Q trình bày: Ông là chồng của bà Tạ Thị Lan N. Ông thống nhất với trình bày của bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Công T, bà Võ Thị H trình bày: Thời điểm bà N thực hiện hợp đồng đặt cọc cho ông Lê Hùng V, ông bà là chủ sở hữu hợp pháp diện tích đất này. Ông bà không biết ông Lê Hùng V, cũng chưa gặp ông V ở phòng công chứng nào và cũng không nghe bà N nói gì về ông V. Ông bà không ủy quyền cho bà N quyết định về diện tích đất mà ông V và bà N đặt cọc.

3

Ngày 15 tháng 9 năm 2023, Tòa án nhân dân thị xã La Gi đã đưa vụ án ra xét xử tại Bản án số 45/2023/DS-ST, quyết định:

Căn cứ vào:

• Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Điều 116, 117, 119, 123, 328, 357 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hùng V về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với bà Tạ Thị Lan N.

Tuyên Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà) ngày 15/3/2022 giữa bà Tạ Thị Lan N và ông Lê Hùng V là vô hiệu.

Buộc bà Tạ Thị Lan N có trách nhiệm trả cho ông Lê Hùng V số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên các quyết định khác về lãi suất chậm trả, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự, quy định về nghĩa vụ chậm thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án và thời hiệu thi hành án.

Ngày 18 tháng 9 năm 2023, bị đơn bà Tạ Thị Lan N kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hùng V vì ông V không mua đất, tại phiên tòa ông V từ chối mua do không có tiền, bà không có lỗi trong hợp đồng đặt cọc nên không có nghĩa vụ trả tiền cọc cho ông V.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn bà Tạ Thị Lan N giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử tiến hành tố tụng đúng quy định; người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật.

Về nội dung: Kháng cáo của bị đơn không có chứng cứ gì mới, không có căn cứ pháp luật, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

4

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn vắng mặt có người đại diện theo ủy quyền; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt lần thứ hai được Tòa án triệu tập hợp lệ. Đương sự có mặt và Kiểm sát viên tham gia phiên tòa đề nghị xét xử vắng mặt. Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về quan hệ pháp luật có tranh chấp và thẩm quyền: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc. Đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đối tượng liên quan đến tranh chấp hợp đồng là bất động sản tọa lạc tại thị xã L. Bị đơn có địa chỉ tại thị xã L nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã La Gi theo quy định tại khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án:

[3.1] “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà) ngày 15/3/2022” giữa bà Tạ Thị Lan N (bên A, bên nhận cọc) với ông Lê Hùng V (bên B, bên đặt cọc) có nội dung:

Ngày 15/3/2022, ông Lê Hùng V và bà Tạ Thị Lan N ký kết “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)” để đảm bảo cho việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 19c, tờ bản đồ số 12, diện tích 544m², địa chỉ đất: thôn M, xã T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 250515, vào sổ cấp giấy chứng nhận số H 00228 do Ủy ban nhân dân thị xã L cấp ngày 30/10/2009 với giá tiền chuyển nhượng là 4 tỷ 800 triệu đồng.

“Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)” ngày 15/3/2022 giữa ông Lê Hùng V và bà Tạ Thị Lan N có chữ ký của các bên và được các bên thừa nhận. Hai bên thỏa thuận tiền cọc là 400.000.000đồng giao vào ngày ký kết hợp đồng là ngày 15/3/2022. Đến ngày 16/4/2022 khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bên mua đất giao đủ số tiền 4.400.000.000đồng còn lại.

[3.2] Về thỏa thuận: Bên A (bà N) phải hoàn tất các thủ tục đến khi ra công chứng và giao sổ cho bên B (ông V) ...

Bên A (bà N) có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền.

“Trường hợp bên A (bà N) không cung cấp giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không muốn bán thì phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà bên B (ông V) đã đặt cọc...”

[3.3] Xét thấy: Diện tích đất mà hai bên đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 250515 ngày 30/10/2009 của Ủy ban nhân dân thị xã L cấp đứng tên ông Nguyễn Quang M, cập nhật biến động lần cuối cho ông Đặng Công T vào ngày 26/01/2022. Thời

5

điểm giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc giữa bà N và ông V là ngày 15/3/2022, ông Đặng Công T là chủ sử dụng đất hợp pháp.

Tại thời điểm này, bà N không có ủy quyền hợp pháp của ông T để thực hiện hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng đất cho ông V. Bà N cũng không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất mà hai bên thực hiện hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng.

Hai bên thỏa thuận vào 16/4/2022 sẽ đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngày 16/4/2022, bà N không được ông T ủy quyền để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông V.

Theo lời khai của ông T: “Thời điểm bà N thực hiện hợp đồng đặt cọc cho ông Lê Hùng V, vợ chồng ông là chủ sở hữu hợp pháp diện tích đất này. Ông bà không biết ông Lê Hùng V, cũng chưa gặp ông V ở phòng công chứng nào và cũng không nghe bà N nói gì về ông V. Ông bà không ủy quyền cho bà N quyết định về diện tích đất mà ông V và bà N đặt cọc”.

Như vậy, đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà N nhưng bà N vẫn thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến diện tích đất của ông T, do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bà N và ông V vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên giao dịch dân sự ngày 15/3/2022 về việc đặt cọc giữa bà N và ông V là vô hiệu. Buộc bà N phải trả lại 400.000.000đồng tiền cọc cho ông V là hoàn toàn có căn cứ và đúng pháp luật.

[4] Tại phiên tòa sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, bà N có cung cấp cho Tòa án “Hợp đồng đặt cọc V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 06/3/2022 giữa ông Nguyễn Ngọc L (bên nhận cọc và bán đất) và bà Tạ Thị Lan N (bên đặt cọc và mua đất), thời hạn kết thúc hợp đồng là ngày 17/4/2022. Tại thời điểm này ông L không có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số 19c, tờ bản đồ số 12, diện tích 544m² mà tiến hành nhận cọc của bà N để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, ngày 15/3/2022 bà N lại nhận cọc đất này của ông V. Điều đó chứng minh ông T cũng không chuyển nhượng đất này cho bà N.

[5] Theo hồ sơ Chi nhánh Văn phòng Đ cung cấp, ngày 19/4/2022, vợ chồng ông Đặng Công T, bà Võ Thị H và bà Tạ Thị Lan N mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến ngày 12/7/2023, bà Tạ Thị Lan N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Bà N cho rằng đã nhận chuyển nhượng đất này của ông T trước khi đặt cọc cho ông V là không có căn cứ pháp luật nào để chứng minh.

[6] Về nội dung kháng cáo của bà Tạ Thị Lan N: Tại Tòa án cấp phúc thẩm, bà N không chứng minh được mình là người được quyền sử dụng đất hợp pháp, cũng như không thông báo chính xác về tình trạng của quyền sử dụng đất khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc với ông Lê Hùng V nên kháng cáo của bà Tạ Thị Lan N không có căn cứ pháp luật. Hội đồng xét xử không chấp nhận

6

kháng cáo của bà Tạ Thị Lan N, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi như đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa.

[7] Đối với ông Nguyễn Ngọc L, sinh năm 1978, địa chỉ: Thôn D, xã S, huyện H, tỉnh Bình Thuận mà người kháng cáo yêu cầu và có mặt tại phiên tòa phúc thẩm xác định ông không liên quan gì đến hợp đồng đặt cọc giữa ông V với bà N trong vụ án này và Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét nên không đưa ông L vào tham gia tố tụng là đúng pháp luật.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị H (vợ của ông Đặng Công T) Tòa án cấp sơ thẩm xác lập và đưa bà H vào tham gia tố tụng nhưng tại các phiên họp công khai chứng cứ, phiên họp hòa giải không có tên bà H tham gia tố tụng. Tuy nhiên, thiếu sót này không làm thay đổi nội dung vụ án, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

[8] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Tạ Thị Lan N phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 1 Điều 308, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Tạ Thị Lan N.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 45/2023/DS-ST ngày 15/9/2023 của Tòa án nhân dân thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận.

Căn cứ vào:

• Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Điều 116, 117, 119, 123, 328, 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hùng V về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” đối với bà Tạ Thị Lan N.

Tuyên “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)” ngày 15/3/2022 giữa bà Tạ Thị Lan N và ông Lê Hùng V là vô hiệu.

Buộc bà Tạ Thị Lan N có trách nhiệm trả cho ông Lê Hùng V số tiền đặt cọc là 400.000.000 (Bốn trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải

7

trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Án phí:

• Ông Lê Hùng V không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. H1 lại cho ông V số tiền 10.000.000đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm tại Biên lai số 0005256 ngày 04/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi.
• Bà Tạ Thị Lan N phải chịu 20.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Căn cứ vào: Khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

3. Về án phí phúc thẩm: Bà Tạ Thị Lan N phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm được trừ 300.000đồng tạm ứng án phí theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0016690 ngày 25/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận. Bà Tạ Thị Lan N nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (02/01/2024).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.