TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GIO LINH TỈNH QUẢNG TRỊ Bản án số: 04/2024/DS-ST Ngày 16/4/2024

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GIO LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: ông Nhan Ngọc Đăng.

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Trần Thị Cúc và ông Trần Xuân Tạo.

Thư ký phiên toà: Ông Lê Thanh Tuấn - Thư ký Toà án nhân dân huyện Gio Linh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Gio Linh tham gia phiên toà: Bà Lê Thị Phương - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 4 năm 2024, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 117/2023/TLST- DS ngày 27 tháng 10 năm 2023 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 07/2024/QĐXXST-DS ngày 01/4/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: bà Hoàng Thị S, sinh năm 1996, địa chỉ: thôn Đ, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

- Bị đơn: ông Trần Văn H, sinh năm 1964, địa chỉ: thôn A, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị, có mặt.

Người làm chứng:

1. Chị Nguyễn Thị T, sinh năm 1994, địa chỉ: thôn T, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị, có mặt.
2. Ông Trần Viết B, sinh năm 1971, địa chỉ: thôn A, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị, vắng mặt không có lí do.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 24/10/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 04/9/2022, ông Trần Văn H và bà Hoàng Thị S ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đặt cọc là thửa đất số 205/1, tờ bản đồ số 06, địa chỉ tại thôn A, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị do Ủy ban nhân dân huyện G cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số AG 134172 ngày 27/7/2006 cho hộ ông H. Theo đó, ông H (bên A) sẽ chuyển nhượng cho bà S (bên B) một phần thửa đất số 205/1, với diện tích 08m x 27m (trong đó có 70m² đất ở), giá chuyển nhượng 560.000.000 đồng. Bà S đặt cọc trước số tiền 330.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 45 ngày. Nếu quá thời hạn thỏa thuận, bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc, bên B không mua thì mất số tiền đã đặt cọc. Khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng, ông H vẫn chưa làm xong thủ tục tách thửa nên không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bên A. Vì vậy, ngày 24/10/2023 bà S khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn trả số tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng và 330.000.000 đồng phạt cọc. Tổng số tiền mà ông H có nghĩa vụ thanh toán là 660.000.000 đồng. Ngày 14/12/2023, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc 330.000.000 đồng, và xin rút phần yêu cầu phạt cọc với số tiền là 330.000.000 đồng.

Về phía bị đơn: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện việc tống đạt hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án, các Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Thông báo về phiên đối chất. Tại các phiên hòa giải, đối chất bị đơn thừa nhận nguyên đơn đã đặt cọc 330.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng là 45 ngày kể từ ngày 04/9/2022 đến 20/10/2022 nhưng trong hợp đồng ghi từ ngày 04/9/2022 đến 20/11/2022. Khoảng gần 01 tháng sau khi ký kết, nguyên đơn có thông báo cho bị đơn biết nhưng các bên chưa tiến hành sửa lại trong hợp đồng. Hiện nay, nếu chị S có nguyện vọng tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả thêm 230.000.000 đồng theo thỏa thuận, bị đơn sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đồng ý trả lại 330.000.000 đồng tiền cọc cho nguyên đơn.

Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử; người tham gia tố tụng là đúng quy định. Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng các quy định về quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trong quá trình tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng áp dụng Điều 166, 167 Luật đất đai, các Điều 116, 117, 119, 328 BLDS đề nghị Hội đồng xét xử buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền số tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng, đình chỉ đối với yêu cầu phạt cọc 330.000.000 đồng. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí xem xét, thẩm định tại chổ theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ tranh chấp: Theo đơn khởi kiện đề ngày 24/10/2023, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Gio Linh giải quyết tuyên bố hợp chấm dứt hợp đồng đặt và buộc ông Trần Văn H phải thanh toán số tiền là 660.000.000 đồng, trong đó: số tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng, số tiền phạt cọc là 330.000.000 đồng. Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

[2]. Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn ông Trần Văn H có nơi cư trú tại thôn A, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị. Nên Tòa án nhân dân huyện Gio Linh thụ lý giải quyết là đúng quy định theo điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3]. Về thủ tục tố tụng:

Về việc vắng mặt của người làm chứng: ông Trần Viết B đã được Tòa án triệu tập tham gia phiên tòa theo đúng quy định của BLTTDS, nhưng vắng mặt tại phiên tòa không có lí do. Tuy nhiên, ông B đã có lời khai gửi cho Tòa án, việc vắng mặt của ông B không ảnh hưởng đến việc giải quyết khách quan, toàn diện vụ án. Căn cứ khoản 2 Điều 229 BLTTDS, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt người làm chứng ông Trần Viết B.

[4] Nội dung vụ án:

[4.1] Xét tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngày 04/9/2022, bà Hoàng Thị S và ông Trần Văn H kí kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, bà Hoàng Thị S đặt cọc số tiền là 330.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 205/1, tờ bản đồ số 06 thuộc thôn A, xã G, huyện G, tỉnh Quảng Trị, diện tích 216 m² (8m x 27m), giá chuyển nhượng là 560.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 45 ngày (nhưng hợp đồng đặt cọc ghi từ ngày 04/9/2022 đến 20/11/2022). Xét thấy, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Căn cứ Điều 177 BLDS thì Hợp đồng đặt cọc ngày 04/9/2022 về việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết giữa bà Hoàng Thị S và ông Trần Văn H có hiệu lực pháp luật.

[4.2] Xét việc thực hiện hợp đồng của các bên, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn bà Hoàng Thị S đã chuyển số tiền đặt cọc 330.000.000 đồng cho ông Trần Văn H theo như thỏa thuận. Như vậy, nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo như hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Về thời hạn đặt cọc: Theo nội dung hợp đồng ký kết, thời hạn đặt cọc là 45 ngày (từ ngày 04/9/2022 đến 20/11/2022). Tại Biên bản ghi lời khai ngày 14/12/2023, bị đơn ông Trần Văn H cho rằng bị đơn căn cứ ngày 20/11/2022 là ngày kết thúc hợp đồng đặt cọc. Nguyên đơn thì cho rằng thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 04/9/2022 đến 20/10/2022, nhưng do chị Hoàng Thị T1 ghi nhầm là 20/11/2022. Xét thời hạn đặt cọc mà các bên tham gia ký kết hợp đồng thỏa thuận, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Tại Biên bản ghi lời khai ngày 26/12/2023 (BL 43), chị Hoàng Thị T1 là người làm chứng việc ký kết hợp đồng đặt cọc trình bày: thời hạn cọc là 45 ngày, từ ngày 04/9/2022 đến 20/10/2022, khi ghi hợp đồng đặt cọc chị T1 đã ghi nhầm đến ngày 20/11/2022. Tại Biên bản đối chất ngày 22/12/2023 (BL(83), nguyên đơn, bị đơn, người làm chứng đều thừa nhận, thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 45 ngày, tính từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc. Và các bên cũng thừa nhận có sự nhầm lẫn khi ghi ngày 20/11/2022, các bên cũng đã thông tin cho nhau về việc nhầm lẫn này.

Như vậy, có đủ căn cứ để khẳng định các bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 45 ngày kể từ ngày 04/9/2022 đến ngày 20/10/2022. Tuy nhiên, đến ngày 20/11/2022, ông Trần Văn H mới thực hiện xong thủ tục tách thửa là không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, theo sơ đồ tách thửa ngày 10/11/2022 và sơ đồ kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 14/11/2023, trong phần diện tích tách thửa mà ông H thực hiện để chuyển nhượng cho chị S có 17,1 m² ông Trần Viết B đang sử dụng, trên phần diện tích đất này có hàng rào được ông B xây dựng vào năm 2020. Qua trình Tòa án xác minh xác định: sau khi cán bộ đo đạc của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện G tiến hành đo đạc thì hai hộ xảy ra tranh chấp, đến tháng 11/2023, hai hộ gia đình mới thống nhất giải quyết tranh chấp theo hướng ông Trần Viết B phá dỡ tường rào và trả lại diện tích 17,1 m² đất cho ông H (BL 75, 76). Như vậy, có sự tranh chấp một phần diện tích đất mà ông H cam kết chuyển nhượng cho chị S. Do đó, đã vi phạm về Cam kết chung của hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa các bên.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy rằng phần diện tích đất mà bị đơn cam kết chuyển nhượng có một phần bị tranh chấp và bị đơn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 04/9/2022. Do đó, bị đơn là người có lỗi dẫn đến không thực hiện được hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Căn cứ Điều 422 BLDS, tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 04/9/2023 giữa nguyên đơn và bị đơn, và buộc ông Trần Văn H phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận đặt cọc là 330.000.000 đồng.

[4.3].Về việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: theo đơn khởi kiện đề ngày 24/10/2023, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Gio Linh giải quyết tuyên bố hợp chấm dứt hợp đồng đặt, và buộc ông Trần Văn H phải thanh toán số tiền là 660.000.000 đồng, trong đó: số tiền đặt cọc là 330.000.000 đồng, số tiền phạt cọc là 330.000.000 đồng. Tại các phiên hòa giải cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết bố hợp chấm dứt hợp đồng đặt, và buộc ông Trần Văn H phải hoàn trả số tiền là 330.000.000 đồng tiền đặt cọc, nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện số tiền phạt cọc là 330.000.000 đồng.

Xét thấy, việc rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt cọc của nguyên đơn là tự nguyện, không trái đạo đức và không trái pháp luật nên cần chấp nhận. Căn cứ khoản 2 Điều 244 của BLTTDS, đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền phạt cọc là 330.000.000 đồng.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự. Và phải chịu 4.200.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chổ. Nguyên đơn đã nộp nên bị đơn phải thanh toán số tiền này lại cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 229, khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 166, 167 Luật đất đai, các Điều 116, 117, 119, 328, 422 BLDS; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, xử :

1. 1.1. Buộc ông Trần Văn H phải hoàn trả số tiền đặt cọc là 330.000.000 (ba trăm ba mươi triệu đồng) cho chị Hoàng Thị S.
2. 1.2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn với số tiền là 330.000.000 đồng. Nguyên đơn có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí: Bị đơn ông Trần Văn H phải chịu 16.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Văn H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Hoàng Thị S số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chổ với số tiền là 4.382.000 đồng.

Chị Hoàng Thị S không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Hoàng Thị S số tiền 15.200.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí ký hiệu BLTU/2023 số 000026 ngày 27/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Gio Linh.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bên được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

Trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Quảng Trị; - VKSND huyện Gio Linh; - Chi cục THADS huyện Gio Linh; - Đương sự; - Lưu: HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Nhan Ngọc Đăng