TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 03/2025/DS-ST

Ngày 22/01/2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHÚ QUỐC - TỈNH KIÊN GIANG

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Kim Trang.
• - Các Hội thẩm nhân dân:
• Ông Đinh Quang Tuyến
• Bà Nguyễn Tường Diễm Linh Giang
• - Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Thuỷ - Thẩm tra viên Tòa án nhân dân thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa: Ông Lê Minh Dũng - Kiểm sát viên.

Trong ngày 22/01/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Phú Quốc, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 90/2023/ TLST-DS ngày 16 tháng 3 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 90/2024/QĐXXST-DS ngày 19 tháng 12 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 27/2024/QĐST-DS, ngày 06 tháng 01 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Hữu N, sinh năm 1980 (Có mặt).
   Địa chỉ: Tổ B, khu phố A, phường D, Tp P, tỉnh Kiên Giang.
2. Bị đơn: Bà Văn Mỹ P, sinh năm 1982 (Vắng mặt).
   Địa chỉ: Khu phố B, phường D, Tp P, tỉnh Kiên Giang.
3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Phạm Thị Tuyết N1, sinh năm 1965 (Vắng mặt).
   Địa chỉ: Số H, Hồ B, phường A, quận P, thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn ông Lê Hữu N trình bày:

Ngày 12/3/2018, tôi có ký hợp đồng đặt cọc với bà Văn Mỹ P để chuyển nhượng diện tích đất 3.096,6m², thuộc thửa đất số 787, tờ bản đồ số 56 toạ lạc tại ấp C, xã C, huyện P. Giá chuyển nhượng là 2.450.000.000 đồng/1.000m². Theo thoả thuận việc thanh toán tiền được chia làm 02 đợt, đợt 01 là khi ký hợp đồng tôi phải thanh toán số tiền 500.000.000 đồng, đợt 02 là trong thời hạn 30 ngày tôi thanh toán số tiền còn lại cho bà P. Thời điểm ký hợp đồng, phần đất này đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận đứng tên ông T, bà P cũng nhận chuyển nhượng lại từ ông T nhưng chưa làm thủ tục sang tên.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng với bà P, tôi với bà P có thoả thuận tôi được quyền chuyển nhượng thửa đất này lại cho người khác, nếu cần sang sổ ký tên bà P sẽ ra phòng công chứng ký sang tên cho người mua sau.

Ngày 31/3/2018, tôi có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lại thửa đất này cho bà Phạm Thị Tuyết N1 với giá chuyển nhượng 8.350.000.000 đồng, tôi đã nhận tiền cọc của bà N1 1.000.000.000 đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà P không thể hoàn thành thủ tục tách thửa được nên các bên không ra công chứng được do đó bà N1 cũng nói với tôi không mua đất này nữa. Lúc này tôi có yêu cầu bà P trả lại số tiền tôi đã thanh toán 500.000.000 đồng cho bà P theo hợp đồng ngày 12/3/2018, bà P hứa sẽ trả nhưng không thực hiện. Khi bà N1 khởi kiện tôi đến Toà án Phú Quốc, yêu cầu tôi phải hoàn trả lại tiền cọc 1.000.000.000 đồng, tôi nhận thấy lỗi dẫn đến 02 hợp đồng không thể thực hiện không phải do tôi mà do bà P không hoàn thành được thủ tục tách thửa theo thoả thuận với tôi, bà N1 thì đòi lại cọc không nhận chuyển nhượng nữa nên tôi đã trả lại tiền cọc cho bà N1 theo Quyết định công nhận sự thoả thuận số 09/2023/QÐST-DS ngày 10/3/2023 của Toà án Phú Quốc.

Do đó, tôi khởi kiện yêu cầu Toà tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2018 giữa tôi với bà Văn Mỹ P, chuyển nhượng diện tích đất 3.096,6m² đất toạ lạc tại ấp C, xã C, P và buộc bà P phải cho tôi số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng.

Bị đơn bà Văn Mỹ P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Tuyết N1 đã được tống đạt hợp lệ tất cả các văn bản tố tụng của Toà án nhưng vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án. Do đó, Toà án không thể lấy lời khai ghi nhận ý kiến của bà P và bà N1 được.

Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa như sau:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán đúng quy định tại Điều 48, 203 BLTTDS năm 2015 như: Xác định đúng quan hệ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và tư cách tham gia tố tụng của các đương sự, thu thập chứng cứ đúng quy định pháp luật. Tống đạt các văn bản tố tụng cho đương sự và giao hồ sơ cho Viện kiểm sát đúng thời hạn.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX căn cứ Điều 119, 123, 328 BLDS năm 2015: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2028 giữa ông Lê Hữu N với bà Văn M P vô hiệu, buộc bà P phải trả lại cho ông N số tiền 500.000.000 đồng đã nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét đơn khởi kiện của ông Lê Hữu N yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc đã ký với bị đơn bà Văn Mỹ P nên quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Đối tượng tranh chấp là QSDĐ toạ lạc tại xã C, thành phố P nên căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

[2] Về tố tụng:

Bị đơn bà Văn Mỹ P và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Tuyết N1 vắng mặt lần thứ hai không có lý do. Căn cứ Điều 227 BLTTDS, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[3] Về nội dung:

Ngày 12/3/2022, ông Lê Hữu N và bà văn Mỹ P cùng nhau ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng diện tích đất 3.096,6m², thuộc thửa đất số 787, tờ bản đồ số 56 toạ lạc tại ấp C, xã C, huyện P, với giá chuyển nhượng là 2.450.000.000 đồng/1.000m². Sau khi ký hợp đồng ông N đã đặt cọc trực tiếp cho bà P 500.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.

Ông N cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất 3.096,6m² đã có giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông Lý Thái T với diện tích khoảng 30.000m². Ông T đo đạc tách mỗi thửa khoảng 3.000m². Khi mới có tờ trích đo để tách phần đất 30.000m² thành mỗi thửa khoảng 3.000m² thì ông T ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho bà N2 thửa 3.096,6m², bà N2 ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng lại cho bà P. Đến ngày 12/3/2018 thì bà P ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng lại cho ông.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với bà P thì ông ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng lại cho bà Phạm Thị Tuyết N1 với giá 2.850.000.000 đồng/1.000m². Khi đó bà N1 đặt cọc cho ông 1.000.000.000 đồng nhưng sau đó ông T xin tách thửa chưa được và quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày đặt cọc nên bà N1 khởi kiện ông đến Toà án Phú Quốc đòi lại tiền cọc và ông đã trả lại tiền cọc cho bà N1 theo quyết định công nhận sự thoả thuận của Toà án Phú Quốc năm 2023.

Ông N xác định tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất 3.096,6m² chưa được tách thửa cấp giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên bà P nên tại hợp đồng đặt cọc không thể hiện được thông tin chi tiết về giấy chứng nhận QSDĐ.

[4] Xét yêu cầu của nguyên đơn nhận thấy:

Hợp đồng đặt cọc đảm bảo việc ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 12/3/2018 giữa ông N với bà P được lập thành văn bản. Khi ký hợp đồng các bên có đủ điều kiện thực hiện giao dịch, việc ký hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện nên hợp đồng phù hợp quy định về hình thức.

Về nội dung hợp đồng đã quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ của hai bên. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng đặt cọc thì đất của bà P chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ là chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập.

Do hợp đồng đặc cọc bị vô hiệu nên theo quy định tại Điều 131 BLDS, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bà P phải trả lại cho ông N tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng, phía bà P chưa giao đất cho ông N nên không phát sinh nghĩa vụ giao trả đất của ông N.

Do đó, HĐXX chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông N đối với bà P.

[5] Về án phí:

Ông N được chấp nhận yêu cầu khởi kiện nên không phải chịu án phí.

Bà P phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của ông N được chấp nhận gồm án phí không có giá ngạch 300.000 đồng và án phí có giá ngạch trên số tiền buộc trả lại cho ông Nghĩa L 500.000.000 đồng = 20.000.000 đồng + (100.000.000 đồng x 4%) = 24.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 157, 165, 227, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, 123, 131, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đại năm 2013; Điều 26, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu N đối với bà Văn Mỹ P về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.
2. Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 12/3/2018 ký giữa ông Lê Hữu N với bà Văn Mỹ P vô hiệu.
3. Buộc bà Văn Mỹ P trả lại tiền cọc cho ông Lê Hữu N 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).
4. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu thêm lãi suất của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
5. Về án phí:
   • Ông Lê Hữu N không phải chịu án phí nên được hoàn trả 12.300.000 đồng (Mười hai triệu, ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0006265, ngày 13/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
   • Bà Văn Mỹ P phải chịu án phí tổng cộng là 24.300.000 đồng (Hai mươi bốn triệu, ba trăm nghìn đồng).
6. Về quyền kháng cáo:
   • Đương sự có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người vắng mặt thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận được bản án hoặc ngày niêm yết bản án.
   • Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận, quyền yêu cầu, tự nguyện hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Kiên Giang; - VKSND Tp. Phú Quốc; - T.H.A DS Tp. Phú Quốc; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Kim Trang