TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3 - HƯNG YÊN Bản án số: 02/2026/DS-ST Ngày: 06-01-2026. V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3 - HƯNG YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Lê Trung Kiên.

Hội thẩm nhân dân: ông Trần Hồng Thái và bà Lê Thị Oanh.

- Thư ký phiên tòa: ông Hoàng Bình Nguyên - Thư ký.

- Đại diện VKSND khu vực 3 - Hưng Yên: Bà Nguyễn Thị H - Kiểm sát viên.

Ngày 06-01-2026, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 3 - Hưng Yên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 04/DSST ngày 17/7/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 39/2025/QĐXX-ST, ngày 05/12/2025 và Quyết định hoãn phiên toà số: 21/2025/QĐST - DS ngày 26/12/2025 của Toà án nhân dân khu vực 3 - Hưng Yên, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Mai Văn C, sinh năm 1980; Địa chỉ: thôn Đ, xã Đ, tỉnh Bắc Ninh (có mặt);

- Bị đơn: Bà Trần Thị H1, sinh năm 1982; Nơi đăng ký HKTT, trú tại: thôn V, xã V, tỉnh Hưng Yên (vắng mặt);

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1985; Nơi đăng ký HKTT, trú tại: thôn Đ, xã Đ, tỉnh Bắc Ninh (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Mai Văn C và bà Nguyễn Thị L: ông Hoàng A - Luật sư thuộc Văn phòng L1 - Đoàn Luật sư T2; địa chỉ: số B, ngõ A, N, phường B, TP . (có mặt);

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 19/8/2023, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Mai Văn C và người đại diện theo uỷ quyền trình bày:

Do có nhu cầu mua nhà, đất tại Hà Nội nên ông C đã lên mạng xã hội để tìm thông tin. Thông qua một người tên là Nguyễn Thị H2 (không rõ năm sinh, địa chỉ), chuyên môi giới bất động sản đã giới thiệu cho ông một ngôi nhà tại địa chỉ số C, ngõ E N, phường N, quận L, thành phố Hà Nội, chủ nhà là bà Trần Thị H1. Vợ chồng ông đã đến xem và đã ưng thuận về vị trí nhà, đất, sau đó vợ ông đã uỷ quyền cho bà H1 (người môi giới) thoả thuận về giá cả với chủ nhà. Trước khi tiến hành đặt cọc thì bà H1 có cho ông xem giấy tờ nhà, đất qua điện thoại và có nói là giấy tờ gốc đang thế chấp tại ngân hàng; hai bên thống nhất, trước khi tiến hành ký hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất, bà Trần Thị H1 phải có trách nhiệm lấy giấy tờ nhà, đất bản gốc từ ngân hàng về để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

Ngày 17/6/2023, vợ chồng ông đã ký Hợp đồng đặt cọc với bà Trần Thị H1, để nhận chuyển nhượng nhà đất tại thửa số 159, tờ bản đồ 79, địa chỉ số C, ngõ E N, phường N, quận L, thành phố Hà Nội (nay là phường N, phường B, thành phố Hà Nội). Nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu số: BI 174206, số vào sổ cấp GCN 1217, trên đất có một ngôi nhà 04 tầng, diện tích khoảng hơn 40m², giá chuyển nhượng là 4,4 tỷ đồng; số tiền đặt cọc là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng); thời hạn đặt cọc là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Trong thời hạn 30 ngày thì các bên phải hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. Nếu quá thời hạn trên, bên mua vi phạm hợp đồng thì sẽ mất số tiền đặt cọc, bên bán vi phạm hợp đồng thì sẽ phải trả lại bên mua khoản tiền đã nhận đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản tiền tương ứng với khoản tiền đã nhận đặt cọc. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc dựa trên tinh thần các bên đều hoàn toàn tự nguyện, có sự chứng kiến của người môi giới là chị Nguyễn Thị H2. Sau vài ngày ký hợp đồng đặt cọc thì bà H2 có gửi cho ông bản phô tô giấy tờ nhà đất, sau khi xem kỹ thì ông thấy rằng giấy phép xây dựng không đúng với diện tích ngôi nhà đã xây dựng. Vì giấy phép xây dựng chỉ cấp phép xây dựng 31,5m² nhưng ngôi nhà thì có diện tích khoảng hơn 40m², ông đã gọi điện trao đổi với bà Trần Thị H1 để yêu cầu bà H1 làm thủ tục chỉnh sửa lại giấy phép xây dựng, bà H1 nhất trí là sẽ sửa lại nhưng sau đó thì không thực hiện, ông đã nhiều lần gọi điện cho bà H1 để gặp và trao đổi giữa hai bên nhưng bà H1 không gặp nên ông đã khởi kiện ra Toà án nhân dân quận Long Biên để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Thời điểm ông khởi kiện bà H1 tại Toà án nhân dân quận Long Biên dựa trên địa chỉ của bà H1 ghi tại Căn cước công dân, ông không biết trước đó bà H1 đã chuyển khẩu về Hưng Yên. Nay quan điểm của ông cho rằng bà H1 đã vi phạm hợp đồng vì đưa ra thông tin không đúng với giấy tờ về nhà, đất; không xin lại giấy phép xây dựng và không cung cấp đầy đủ giấy tờ gốc nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng nên ông yêu cầu Toà án giải quyết huỷ hợp đồng đặt cọc và buộc bà H1 phải trả lại vợ chồng ông khoản tiền 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng), ông không yêu cầu bà H1 phải chịu phạt cọc.

Bị đơn bà Trần Thị H1 trình bày: Ngày 17/6/2023, bà ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông Mai Văn C. Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc như ông Mai Văn C đã nêu. Vào thời điểm gần hết thời hạn đặt cọc, không thấy vợ chồng ông C đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất. Bà đã liên hệ với chị H1 (người môi giới) đến nhà bà và cùng bà gọi điện thoại cho vợ chồng ông C đến thực hiện hợp đồng. Lúc đầu gọi rất nhiều cuộc điện thoại nhưng ông C không nghe máy, sau đó thì ông C nghe máy và hẹn đến gặp nhưng sau đó thì không đến. Sau khi hết thời hạn đặt cọc, vợ chồng ông C không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất, mặc dù đã quá hạn nhưng vì bà đã đặt cọc mua một mảnh đất và cần tiền để thanh toán nên bà đã liên lạc với chị H1 để yêu cầu vợ chồng ông C đến làm hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên bà H1 nói là do bà không xin được giấy phép xây dựng nên vợ chồng ông C không đồng ý mua nữa và yêu cầu bà trả lại tiền cọc.

Nay ông C khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bà phải trả lại 200 triệu tiền đặt cọc thì bà không nhất trí, bởi vì nhà, đất mà vợ chồng ông C ký hợp đồng đặt cọc với bà để nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là bà mua lại của chủ khác; nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp; khi mua bà đã làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật và bà đã ở ổn định từ năm 2020 cho đến thời điểm giao bán và không xảy ra tranh chấp gì. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông C đã nhiều lần đến xem nhà, đất và đã được xem giấy tờ nhà đất, sau đó thỏa thuận giá cả và cùng nhất trí ký hợp đồng đặt cọc. Bản thân bà đã đưa ra các thông tin chính xác về nhà, đất. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc có chị H1 là người làm chứng, hai bên đều hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc. Ông C cho rằng bà không đưa ra được đầy đủ giấy tờ cần thiết để lập hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời nhiều lần gọi điện yêu cầu bà đến gặp để tháo gỡ vướng mắc là không đúng. Mặc dù tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, giấy tờ nhà đất đang ở ngân hàng vì bà thế chấp để vay tiền nhưng bà đã nói rõ với vợ chồng ông C và bà có trách nhiệm tất toán khoản vay tại ngân hàng để lấy giấy tờ nhà, đất về bàn giao khi hai bên làm thủ tục hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Ông C không hề gọi điện cho bà để hai bên thương lượng và cũng không đến gặp bà, mặc dù bà vẫn đang sinh sống tại nhà, đất đó. Ngoài hợp đồng đặt cọc ngày 17/6/2023 thì giữa bà và vợ chồng ông C không ký kết bất cứ giấy tờ văn bản gì khác và cũng không có thỏa thuận miệng gì với nhau về việc bà phải xin giấy phép xây dựng; bản thân bà cũng không biết gì về giấy phép xây dựng, không biết xin ở đâu và bà cũng không nhất trí yêu cầu này của ông C. Sau một thời gian vợ chồng ông C không mua nhà, đất của bà thì đến cuối năm 2023 bà đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh Hoàng Minh P; việc mua bán đã được thực hiện hợp đồng công chứng tại Văn phòng C1, địa chỉ số B, ngõ B, N, phường Đ, quận L, Hà Nội và vợ chồng anh P đã làm thủ tục sang tên chủ sử dụng hợp pháp. Bà đã bàn giao nhà, đất cho vợ chồng anh P và không còn liên quan gì đến nhà, đất đó nữa. Mặc dù bà đã chuyển khẩu về Hưng Yên từ khoảng 01 năm trước nhưng bà vẫn sinh sống tại ngôi nhà này, đến khi bàn giao cho vợ chồng anh P thì bà mới chuyển về sinh sống ở Hưng Yên.

Đối với người môi giới đất (chị H1) bà chỉ biết tên, không biết địa chỉ và không còn lưu số điện thoại; lịch sử các cuộc gọi hoặc tin nhắn trao đổi giữa bà với vợ chồng ông C, chị H1 hiện tại bà không còn lưu trữ vì sau thời điểm bán nhà, bà bị mất điện thoại.

Quan điểm của bà H1 không nhất trí yêu cầu khởi kiện của ông C, bà đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của ông C.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày:

Bà L thống nhất nội dung như lời khai của ông Mai Văn C và Luật sư đã trình bày, bà đề nghị Toà án tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc và buộc bà Trần Thị H1 phải trả vợ chồng bà số tiền đã nhận cọc là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng). Ngoài ra, bà L không yêu cầu Toà án giải quyết vấn đề gì khác.

Thông tin về nhà, đất:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Văn phòng Đ, chi nhánh quận L cấp ngày 19/12/2011 cho chủ sở hữu là ông Dương Đức T và bà Phạm Thị Minh H3, thể hiện: Căn hộ 10 nhà N5 khu TTQĐ, phường N, quận L, thành phố Hà Nội, diện tích 71,36m². Ngày 13/9/2016 chuyển nhượng cho ông Trần Văn B và bà Nguyễn Thị V 1 phần thửa đất diện tích 30,2m² và 09m² nhà G1. Diện tích còn lại là 40,1m² theo Hợp đồng số 3336 ngày 06/9/2016 do Văn phòng Đ lập hồ sơ số 1321BDCD. Ngày 03/10/2020 chuyển nhượng cho bà Trần Thị H1 theo hợp đồng số 3640 ngày 28/9/2020 lập tại Văn phòng Đ, Hà Nội. Số tờ, số thửa theo bản đồ dự án tổng thể thửa đất số 159, tờ bản đồ số 79; Hồ sơ số 200928-0049; Diện tích 40,1m².

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/11/2023 giữa bà Trần Thị H1 với ông Hoàng Minh P, bà Lê Thị T1, thể hiện: Bà H1 chuyển nhượng cho vợ chồng ông P, bà T1 quyền sử dụng toàn bộ diện tích còn lại của thửa đất theo bản đồ dự án tổng thể là thửa số 159, tờ bản đồ số 79 tại địa chỉ Căn hộ A nhà N khu T, phường N, quận L, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất số BI 174206; số vào sổ cấp GCN 1217 do UBND quận L, thành phố Hà Nội cấp ngày 19/12/2011, đã đăng ký sang tên bà Trần Thị H1 ngày 03/10/2020 tại Văn Phòng Đ - Chi nhánh quận L theo hợp đồng số 3640 ngày 28/9/2020 lập tại VPCC L, Hà Nội. Hồ sơ số 200928-0049.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Văn phòng Đ, chi nhánh quận L cấp ngày 18/11/2023 cho chủ sở hữu là ông Hoàng Minh P và bà Lê Thị T1, thể hiện: Thửa đất số 159, tờ bản đồ số 79, địa chỉ: Căn hộ A nhà N khu T, phường N, quận L, thành phố Hà Nội, diện tích: 40,1m² (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng số: DM 695135, vào sổ cấp giấy chứng nhận số: CN04856, do Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Đ cấp ngày 18/11/2023).

Tại phiên toà hôm nay, nguyên đơn ông Mai Văn C giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án giải quyết huỷ hợp đồng đặt cọc, buộc bà Trần Thị H1 phải trả ông số tiền đã đặt cọc là 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng); không yêu cầu phạt cọc;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quan điểm cho rằng, lý do chính ông C yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng và yêu cầu bà H1 trả lại tiền đặt cọc là bởi vì bà H1 không cung cấp đủ giấy tờ cần thiết để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất và bà H1 không điều chỉnh được giấy phép xây dựng như thỏa thuận với ông C. Mặc dù hợp đồng đặt cọc không vi phạm về nội dung và hình thức nhưng trên thực tế thì sau khi ông C phát hiện giấy phép xây dựng không đúng với hiện trạng nhà, đất thì giữa ông C và bà H1 đã có sự thỏa thuận về việc bà H1 có trách nhiệm điều chỉnh lại giấy phép xây dựng xong thì hai bên mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, tuy nhiên bà H1 không thực hiện được điều này và cũng không đưa ra được giấy tờ cần thiết để thực hiện hợp đồng. Xét thấy lỗi xuất phát từ cả hai phía vì không tìm hiểu đầy đủ các giấy tờ nhà, đất trước khi mua. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, Điều 123, Điều 131, Điều 328 của Bộ luật dân sự tuyên buộc bà H1 có nghĩa vụ phải trả lại cho ông C số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L nhất trí với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nhất trí quan điểm trình bày của Luật sư; đề nghị Toà án giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 - Hưng Yên có quan điểm:

- Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký: Toà án đã thụ lý, giải quyết vụ án đúng thẩm quyền; xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp; xác định đúng, đủ tư cách tham gia tố tụng. Hội đồng xét xử, thư ký không thuộc trường hợp phải thay đổi, thủ tục tố tụng tại phiên tòa đảm bảo đúng quy định. Các đương sự đã chấp hành quy định pháp luật tố tụng.

- Về áp dụng pháp luật:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 244, Điều 227, Điều 228, Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 401 Bộ luật dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

- Về đường lối giải quyết: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Về án phí: Buộc nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng:

[1.1] Về quan hệ pháp luật: Ngày 05/9/2023, ông Mai Văn C có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 16/7/2023 giữa vợ chồng ông và bà Trần Thị H1 vô hiệu và yêu cầu bà H1 phải trả ông tiền đặt cọc nên đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 - Bộ luật Dân sự năm 2015.

[1.2] Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật tố tụng dân sự thì “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Trong vụ án này, nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc ngày 17/6/2023, đến ngày 05/9/2023, nguyên đơn khởi kiện tại Toà án nên còn trong thời hiệu khởi kiện.

[1.3] Về thẩm quyền giải quyết: Ngày 13/12/2024, Toà án nhân dân quận Long Biên, thành phố Hà Nội thụ lý vụ án nhưng trong quá trình giải quyết, Toà án nhân dân quận Long Biên xác minh địa chỉ của bị đơn thì xác định bị đơn bà Trần Thị H1 đã chuyển hộ khẩu thường trú đến xã V, huyện K (nay là xã V), tỉnh Hưng Yên (trước thời điểm Toà án nhân dân quận Long Biên thụ lý vụ án) nên đã chuyển vụ án đến Toà án nhân dân khu vực 3 - Hưng Yên để giải quyết theo thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

[2]. Về nội dung:

Xét yêu cầu khởi kiện của ông Mai Văn C, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Ngày 17/6/2023, ông Mai Văn C (vợ là Nguyễn Thị L) và bà Trần Thị H1 ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất. Theo nội dung hợp đồng, bên A (ông Mai Văn C, bà Nguyễn Thị L) đặt cọc cho bên B (bà Trần Thị H1) số tiền 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng), thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; mục đích bên A đặt cọc để đảm bảo bên B sẽ bán hoặc bên A sẽ mua toàn bộ nhà, đất tại địa chỉ số nhà C, ngõ E N, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 159, tờ bản đồ 79 do Hồ sơ số 200928-0049 cấp ngày 03/10/2020; Thông tin chi tiết về nhà, đất được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận nêu trên; giá chuyển nhượng là 4.400.000.000 đồng (bốn tỷ bốn trăm triệu đồng). Trường hợp bên A từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản như đã thoả thuận thì bị mất tiền đặt cọc; bên B không thực hiện chuyển nhượng tài sản cho bên A hoặc do lỗi của bên B nên không công chứng được hợp đồng chuyển nhượng tài sản thì phải trả lại cho bên A khoản tiền đã đặt cọc và bồi thường một khoản tiền bằng đúng số tiền đã đặt cọc.

Xét về chủ thể, nội dung và quy định của pháp luật có liên quan đến hợp đồng: Tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc, các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện ký kết hợp đồng, tự nguyện thoả thuận về nội dung hợp đồng, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định tại Điều 117, 118, 119, 328, 401 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó Hợp đồng đặt cọc nêu trên có giá trị pháp lý ngay tại thời điểm giao kết, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm ký kết hợp đồng.

Xét về lỗi vi phạm hợp đồng: Ông C, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông C và bà L cho rằng có hai vấn đề chính dẫn đến việc bà H1 vi phạm hợp đồng đó là: bà H1 không xin điều chỉnh được Giấy phép xây dựng và không cung cấp được đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Về lý do này của phía nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Thứ nhất, nội dung hợp đồng đặt cọc, các bên không thỏa thuận gì về giấy phép xây dựng; trước khi ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông C đã trực tiếp xem nhà, đất của bà H1; được xem giấy tờ nhà, đất và xác định nhà, đất đúng vị trí như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên đã thoả thuận giá cả, thời gian thực hiện hợp đồng và đi đến ký kết hợp đồng nên không có việc bà H1 đưa ra thông tin gian dối hoặc sai lệch gì đối với nhà, đất. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông C nhận thấy giấy phép xây dựng không đúng với thực trạng ngôi nhà và yêu cầu bà H1 xin điều chỉnh lại giấy phép xây dựng, đây là vấn đề mới phát sinh sau khi ký hợp đồng. Phía ông C cho rằng đã thỏa thuận với bà H1 để bà H1 có trách nhiệm xin điều chỉnh lại giấy phép xây dựng nhưng bà H1 không thừa nhận có sự thỏa thuận này, đồng thời ông C cũng không đưa ra được bằng chứng gì về việc giữa ông và bà H1 có thoả thuận bà H1 có trách nhiệm xin điều chỉnh lại giấy phép xây dựng.

Thứ hai, mặc dù nội dung hợp đồng đặt cọc không đề cập đến địa điểm hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông C khẳng định đã thống nhất với bà H1 sẽ đến văn phòng C2 ở đường N để thực hiện giao dịch (BL số 30); tại biên bản lấy lời khai ngày 16/5/2025 (BL số 30), ông C thừa nhận không gọi điện, nhắn tin để yêu cầu bà H1 ra văn phòng công chứng làm thủ tục đúng hẹn. Quá trình giải quyết vụ án, ông C cũng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ về việc đã liên hệ với bà H1 để làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất nên không có cơ sở khẳng định rằng bà H1 không đưa ra được đầy đủ giấy tờ cần thiết để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Mặc dù tại thời điểm lập hợp đồng đặt cọc, tài sản nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng bà H1 đã thông báo cho vợ chồng ông C biết, đồng thời cam kết khi nào hai bên ký hợp đồng công chứng thì bà H1 có trách nhiệm cung cấp giấy tờ để lập hợp đồng công chứng, vợ chồng ông C nhất trí và không phản đối gì. Mặt khác, giao dịch giữa các bên thiết lập là giao dịch đặt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015 và đây là giao dịch độc lập chỉ nhằm mục đích để đảm bảo cho việc chuyển nhượng nhà, đất nên các bên xác lập giao dịch đặt cọc không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng nên không vi phạm điều cấm của luật và không bị coi là vô hiệu. Trong trường hợp khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất nếu bà H1 không cung cấp được giấy tờ cần thiết dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng thì bà H1 mới là người vi phạm hợp đồng. Do vậy, Hội đồng xét xử xác định bà H1 không có lỗi vi phạm hợp đồng. Ngược lại, ông C là người đơn phương không thực hiện hợp đồng nên căn cứ vào hợp đồng đặt cọc, ông C bị mất cọc.

Để làm rõ hơn về việc nhà, đất tại thửa số 159, tờ bản đồ 79, địa chỉ số C, ngõ E N, phường B, thành phố Hà Nội có thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng hay không, Tòa án đã yêu cầu Văn phòng Đ chi nhánh quận L, thành phố Hà Nội và Văn phòng C1 cung cấp hồ sơ đối với thửa đất nêu trên. Kết quả cho thấy, nguồn gốc nhà, đất do bà H1 nhận chuyển nhượng của ông Dương Đức T và bà Phạm Thị Minh H3 từ năm 2020 và bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Sau khi vợ chồng ông C không thực hiện việc nhận chuyển nhượng nhà, đất với bà H1 thì ngày 15/11/2023 bà H1 đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Hoàng Minh P và bà Lê Thị Thao . Như vậy, nhà đất nêu trên không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng.

Quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã yêu cầu các bên đương sự cung cấp thông tin địa chỉ của chị H1 (người môi giới mua, bán nhà đất) để làm rõ thêm một số tình tiết nhưng các bên đều không cung cấp được, do vậy Toà án không có căn cứ để xác định người làm chứng trong vụ án.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Xác nhận hợp đồng đặt cọc ngày 17/6/2023 giữa vợ chồng ông Mai Văn C và bà Trần Thị H1 là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật nhưng do các bên không thực hiện nên hợp đồng đã hết hiệu lực.

[3] Về án phí: Do yêu cầu của ông C không được chấp nhận nên ông C phải nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

[4] Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 244, Điều 227, Điều 228, Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 117, 118, 119, 127, 328, 401 Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Mai Văn C về việc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 17/6/2025 và đòi lại tiền đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng. Xác định hợp đồng đặt cọc ngày 17/6/2025 giữa ông Mai Văn C, bà Nguyễn Thị L với bà Trần Thị H1 có hiệu lực pháp luật kể từ ngày ký.
2. Về án phí: Ông Mai Văn C phải chịu án phí sơ thẩm là: 10.000.000 đồng (mười triệu đồng). Đối trừ số tiền 5.000.000 đồng ông C đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự quận Long Biên, ông C còn phải nộp tiếp số tiền 5.000.000 đồng (năm triệu đồng).
3. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Hưng Yên; - VKSND tỉnh Hưng Yên; - Thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên; - VKSND khu vực 3 - Hưng Yên; - Phòng THADS khu vực 3 - Hưng Yên; - Đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Trung Kiên