TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN T TỈNH P

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 01/2024/DS – ST

Ngày 26 tháng 4 năm 2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN T TỈNH P

• Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

  Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Tân Khải Nhân;

  Các Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Đức Nghị và ông Hà Đức Trưởng.

• Thư ký phiên tòa: Ông Đỗ Hải Long – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ.

• Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện T, tỉnh P tham gia phiên toà: Ông Hà Trọng Thực - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 4 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh P xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 03/2024/TLST- DS ngày 19 tháng 01 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất”. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 10/2024/QĐXXST – DS ngày 15 tháng 4 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Thu H, sinh năm 1982 (có mặt);

Địa chỉ: Khu S, xã C, huyện T, tỉnh Phú Thọ;

Bị đơn: Ông Nguyễn Xuân H1, sinh năm 1960 và bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1972.

Người đại diện theo ủy quyền cho bà N: Ông Nguyễn Xuân H1, sinh năm 1960 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Khu Đ, xã K, huyện T, tỉnh Phú Thọ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

[1]. Tại đơn khởi kiện đề ngày 07/12/2023, những lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, Nguyên đơn chị Nguyễn Thị Thu H trình bày:

• Ngày 21/9/2022, chị và vợ chồng ông Nguyễn Xuân H1, bà Nguyễn Thị N đã ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó: chị đặt cọc 100.000.000VNĐ (một trăm triệu đồng) cho ông H1, bà N để nhận chuyển nhượng phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tại khu Đ, xã K, huyện T, tỉnh Phú Thọ (trong Hợp đồng không ghi số lô, số thửa, chưa xác định diện tích chuyển nhượng, chỉ mô tả giáp ranh với các hộ liền kề). Các bên thống nhất, sau khi thửa đất được lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại, bên nào vi phạm để hợp đồng không thực hiện được thì sẽ bị phạt cọc tương ứng với số tiền đã nhận.
• Ngoài ra, chị H và ông H1, bà N còn thống nhất một số nội dung ngoài Hợp đồng đặt cọc như sau: Diện tích thửa đất chuyển nhượng khoảng 2.100m², giá chuyển nhượng là 560.000.000VNĐ (năm trăm sáu mươi triệu đồng).
• Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nhận được thông tin từ cán bộ địa chính xã K, huyện T, tỉnh Phú Thọ về việc đã hoàn thiện hồ sơ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều lần chị H đã chuyển tiền qua tài khoản cho vợ chồng ông H1, bà N. Hai bên đã gộp số tiền gửi và được ghi nhận vào phần sau của Hợp đồng đặt cọc là ngày 26/10/2022 chuyển 150.000.000VNĐ (một trăm năm mươi triệu) và ngày 13/12/2022 chuyển 310.000.000VNĐ (ba trăm mười triệu đồng). Tổng số tiền ông H1, bà N đã nhận của chị là 560.000.000VNĐ (năm trăm sáu mươi triệu đồng).
• Tuy nhiên, sau khi chuyển xong tiền chị mới nhận được thông tin là thửa đất của ông H1, bà N chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng vì đang có tranh chấp với bên thứ ba. Do đó, ngày 19/7/2023, ông H1, bà N đã trả lại cho chị 200.000.000VNĐ (hai trăm triệu đồng).
• Nhiều lần chị yêu cầu ông H1, bà N trả lại chị số tiền còn lại. Tuy nhiên, ông H1, bà N không trả cho chị. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình chị yêu cầu Tòa án:
  • Yêu cầu Tòa án chấm dứt Hợp đồng đặt cọc giữa chị và vợ chồng ông H1, bà N;
  • Yêu cầu Tòa án không xem xét việc phạt cọc.

[2]. Phía bị đơn, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Nguyễn Xuân H1 trình bày:

[2.1]. Quan điểm của ông Nguyễn Xuân H1:

• Việc đặt cọc, thanh toán tiền giữa hai bên đúng như lời trình bày của Nguyên đơn, ông không có bổ sung gì;
• Ông H1 đồng ý với yêu cầu của Nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022, ông H1 đồng ý trả lại cho Nguyên đơn số tiền 360.000.000VNĐ (ba trăm sáu mươi triệu đồng). Tuy nhiên, đề nghị Nguyên đơn cho ông lùi thời hạn trả lại số tiền trên trong thời hạn 06 (sáu) tháng kể từ ngày 01/4/2024.

[2.2]. Quan điểm của bà Nguyễn Thị N: Bà N ủy quyền toàn bộ việc giải quyết vụ án cho ông H1 nên đồng ý với quan điểm của ông H1.

[4]. Đại điện Viện kiểm sát nhân dân huyện T, tỉnh Phú Thọ phát biểu quan điểm:

• Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, các đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự;
• Về nội dung giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 357, khoản 2, Điều 422, khoản 1, 2 Điều 427, Điều 468 của bộ luật dân sự; chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu H, chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022 giữa ông Nguyễn Xuân H1, bà Nguyễn Thị N với chị Nguyễn Thị Thu H; không xem xét việc phạt cọc.

Án phí dân sự sơ thẩm: Đề nghị Hội đồng xét xử miễn án phí cho ông H1, buộc bà N chịu một phần án phí liên quan đến việc tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặc cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đông xét xử nhận định:

[1]. Về trình tự, thủ tục tố tụng:

Ngày 07/12/2023, chị Nguyễn Thị Thu H nộp đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ:

• Tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022;
• Giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, buộc ông Nguyễn Xuân H1 và bà Nguyễn Thị N trả lại cho chị số tiền 360.000.000VNĐ (ba trăm sáu mươi triệu đồng).

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Tân Sơn thụ lý vụ án là phù hợp.

Tại phiên tòa ngày hôm nay bà N vắng mặt, tuy nhiên, người đại diện theo ủy quyền của bà là ông H1 có mặt, căn cứ vào khoản 2, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Tân Sơn xét xử vắng mặt bà N là đúng quy định của pháp luật.

[2]. Về nội dung vụ án.

[2.1]. Việc thay đổi một phần yêu cầu của Nguyên đơn đối với Bị đơn:

Tại phiên tòa, Nguyên đơn thay đổi, bổ sung một phần yêu cầu khởi kiện. Cụ thể:

Sửa đổi từ việc yêu cầu Tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022 và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu thành yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc nêu trên và không yêu cầu phạt cọc.

Việc thay đổi, bổ sung một phần yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, Bị đơn không có ý kiến phản đối gì, đồng thời phù hợp với Điều 5 và Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2.2]. Đối với yêu cầu Tòa án tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022.

a. Hiệu lực của Hợp đồng ngày 21/9/2022:

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa Nguyên đơn, Bị đơn đều xác nhận. Ngày 21/9/2022, chị H và vợ chồng ông H1, bà N đã ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó: chị H đặt cọc 100.000.000VNĐ (một trăm triệu đồng) cho ông H1, bà N để nhận chuyển nhượng phần đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tại khu Đ, xã K, huyện T, tỉnh Phú Thọ. Sau khi hồ sơ Cấp giấy chứng nhận hoàn thiện sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại. Trong quá trình chuẩn bị cho việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị H đã nhiều lần chuyển tiền cho ông H1, bà N, các bên gộp những lần chuyển thành 02 (hai) lần vào ngày 26/10/2022 và ngày 13/12/2022 ghi thêm vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc, tổng số tiền ông H1, bà N nhận được là 560.000.000VNĐ (năm trăm sáu mươi triệu).

Như vậy, các chủ thể giao kết Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022 có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi, mục đích, hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật nên có hiệu lực ràng buộc đối với các bên.

b. Đối với yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022:

Theo quy định tại khoản 2, Điều 422 của Bộ luật dân sự thì một trong những căn cứ chấm dứt hợp đồng là “theo thỏa thuận của các bên”. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ngày hôm nay, Nguyên đơn, Bị đơn đều thống nhất yêu cầu Tòa án chấm dứt hiệu lực của hợp đồng. Vì vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn, Bị đơn chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc đề ngày 21/9/2022 là phù hợp.

c. Giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ Hợp đồng ngày 21/9/2022:

Theo quy định tại khoản 1, 2, Điều 427 của Bộ luật dân sự, khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Nguyên đơn, Bị đơn đều xác nhận do thửa đất của ông H1, bà N chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên các bên không ký tiếp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông H1, bà N đã trả lại cho chị H số tiền 200.000.000VNĐ (hai trăm triệu đồng), còn nợ lại chị H 360.000.000VNĐ (ba trăm sáu mươi triệu đồng), ông H1, bà N xin lùi lại thời hạn thanh toán số tiền này trong thời hạn 06 (sáu) tháng kể từ ngày 01/4/2024; đồng thời, các bên đều đề nghị không xem xét phạt vi phạm.

Căn cứ vào quy định được viện dẫn nêu trên, dựa vào ý chí của các bên, Hội đồng xét xử thấy rằng cần buộc ông H1, bà N trả lại số tiền 360.000.000VNĐ (ba trăm sáu mươi triệu đồng) cho chị H và không xem xét việc phạt vi phạm đối với các bên là phù hợp.

3. Về án phí: Theo quy định tại khoản 1, khoản 5 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; điểm đ, khoản 1, Điều 12, Điều 14, khoản 2, Điều 15, khoản 2 Điều 26, và Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, ông Nguyễn Xuân H1, bà Nguyễn Thị N phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu của chị Nguyễn Thị Thu H được chấp nhận; tuy nhiên, ông H1 là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

5. Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là phù hợp, hội đồng xét xử chấp nhận.

VÌ CÁC LẼ TRÊN,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 117, Điều 119, Điều 328, Điều 357, khoản 2, Điều 422, khoản 1, 2 Điều 427, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1, khoản 5, Điều 147, khoản 2, Điều 228, Điều 244, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào điểm đ, khoản 1, Điều 12, Điều 14, khoản 2, Điều 15 và khoản 2 Điều 26 và Danh mục được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” của chị Nguyễn Thị Thu H đối với ông Nguyễn Xuân H1 và bà Nguyễn Thị N. Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 21/9/2022 giữa chị H, ông H1 và bà N.
   • - Ông H1, bà N có trách nhiệm trả lại cho chị H số tiền 360.000.000VNĐ (ba trăm sáu mươi triệu đồng).
   • - Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật chị H có đơn yêu cầu thi hành án mà ông H1, bà N chưa thi hành án thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà Nguyễn Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo giá ngạch trên số tiền phải trả cho Nguyên đơn là 9.000.000VNĐ (chín triệu đồng); miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Xuân H1; hoàn trả cho chị Nguyễn Thị Thu H 300.000VNĐ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa số: 0004525 ngày 19/01/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ.
3. Quyền kháng cáo: Chị H, ông H1, bà N có quyền làm đơn kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ xét xử phúc thẩm.
4. Trong trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì Người được thi hành án dân sự, Người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thi hành theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: VKSND huyện T; THADS huyện T; Các đương sự; Lưu: HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Tân Khải Nhân