Thời gian được chuyển nhượng lại nhà ở xã hội thu nhập thấp ?

1. Căn cứ pháp lý

Thông tư 08/2014

Nghị định 188/2013/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn

Điều 24 Thông tư 08/2014 quy định về Quyền của người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội như sau:

"1. Đối với người mua (chủ sở hữu) nhà ở xã hội:

a) Được hưởng các quyền lợi cơ bản của người mua nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của pháp luật hiện hành;

b) Được nhận bàn giao nhà ở kèm theo bản vẽ, hồ sơ nhà ở và sử dụng nhà ở đã mua theo đúng Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án;

c) Được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật sau khi đã thanh toán 95% giá mua nhà ở ghi trong Hợp đồng đã ký; được yêu cầu chủ đầu tư dự án tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp người mua nhà tự thỏa thuận đảm nhận thực hiện các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận);

d) Được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa các hư hỏng của nhà ở trong thời gian bảo hành, nếu hư hỏng đó không phải do người mua gây ra;

đ) Sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo Hợp đồng đã ký thì người mua nhà ở xã hội được phép thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự.

2. Đối với người thuê nhà ở xã hội:

a) Được hưởng các quyền lợi cơ bản của người thuê nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của pháp luật hiện hành;

b) Được nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng Hợp đồng thuê nhà đã ký với chủ đầu tư dự án;

c) Được quyền yêu cầu chủ đầu tư (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa kịp thời những hư hỏng của nhà ở đang thuê, nếu hư hỏng đó không phải do người thuê gây ra; được gia hạn hợp đồng hoặc ký tiếp hợp đồng thuê, nếu vẫn thuộc đối tượng và có đủ điều kiện được thuê nhà ở xã hội.

3. Đối với người thuê mua nhà ở xã hội:

a) Được hưởng các quyền lợi cơ bản của người thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của pháp luật hiện hành;

b) Được nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng Hợp đồng thuê mua nhà đã ký với chủ đầu tư dự án;

c) Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án thay mặt mình làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; yêu cầu chủ đầu tư tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp bên thuê mua nhà ở tự thỏa thuận đảm nhận thực hiện các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận); được chủ đầu tư bàn giao bản vẽ, hồ sơ nhà ở có liên quan.

d) Sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua nhà ở xã hội được phép thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự."

Khoản 1 Điều 25 Thông tư 08/2014 quy định về Nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội như sau:

"Đối với người mua nhà ở xã hội:

a) Phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cơ bản của bên mua nhà ở quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và những cam kết trong Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký;

b) Trong thời gian chưa đủ 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo Hợp đồng đã ký thì người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở đó (nếu có nhu cầu) cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội (theo giá bán không được vượt quá mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán).

Người có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội phải liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cho người mua lại thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Người mua lại nhà ở xã hội phải có các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP và Thông tư này.

Người mua lại nhà ở xã hội liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 15 và phải đảm bảo nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng quy định tại Điều 16, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Thông tư này;

c) Trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo Hợp đồng đã ký, người mua nhà ở xã hội phải trực tiếp sử dụng nhà ở, không được phép cho người khác (ngoài hộ khẩu) sử dụng nhà dưới mọi hình thức, như: Cho ở chung, cho ở nhờ, cho mượn, giao giữ hộ nhà ở; không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở xã hội dưới mọi hình thức;

d) Sau thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo Hợp đồng đã ký và đã được cấp Giấy chứng nhận, nếu người mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở cho người khác thì phải nộp các khoản thuế, tiền sử dụng đất và các khoản chi phí khác theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 của Nghị định 188/2013/NĐ-CP và quy định của pháp luật có liên quan hiện hành;"

Như vậy, thay vì quy định chỉ được chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 10 năm như trước đây, quy định mới này đã rút ngắn thời gian cho phép bắt đầu được chuyển nhượng sau khi đã mua xuống còn 5 năm. Cùng với quy định này, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ​ còn quy định: Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho người khác thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó (đối với nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở), tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ ngày trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định. Giá bán lại nhà ở xã hội không được cao hơn mức giá nhà ở xã hội tại cùng thời điểm bán lại nhà ở đó.

Như vậy theo quy định thì sau 05 năm kể từ ngày bạn ký hợp đồng mua bán và đáp ứng điều kiệ về việc trả tiền mua bán thì bạn được phép chuyển nhượng.