Nghị định 02/2022/NĐ-CP bổ sung điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
Mới đây chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
Điều 49 Luât kinh doanh bất động sản 2014 quy định các điều kiện được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án bao gồm:
"1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án."
Tuy nhiên trong thực tiễn các chủ đầu tư dự án khi gặp khó khăn, chậm tiến độ sẽ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, điều này vô tình tạo ra kẽ hở cho các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính “ găm hàng” “ thoát hàng” khi cần thiết.
Nhằm hạn chế kẽ hở này, khoản 1 Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP bổ sung điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là “ dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ”. Điều này có nghĩa là khi dự án chậm tiến độ thì không được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án hoặc chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt và điều chỉnh tiến độ dự án trước khi chuyển nhượng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Ls.Lê Huy Hải - BBT Hệ thống pháp luật Việt Nam