Hướng dẫn thủ tục mua đất của cặp vợ chồng đã ly hôn ?

Để mua được đất từ hai vợ chồng đó thì trước hết bạn phải xác định rõ xem hai vợ chồng đó đã ly hôn hay chưa vì khi ly hôn thì theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (điều 241, 315), cả hai sẽ có bản án, quyết định ly hôn của Tòa án, không thể người vợ không có bản án, quyết định ly hôn của tòa án được.

- Xét trường hợp 2 vợ chồng đó ly thân nhưng chưa ly hôn:

Đối với trường hợp này thì quan hệ hôn nhân của hai vợ chồng đó vẫn còn tồn tại và quyền sử dụng đất đó đứng tên 2 vợ chồng hoặc chỉ đứng tên mình người chồng nhưng là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì khi bán đất phải được sự đồng ý của người vợ. Theo điều 34, 35 Luật hôn nhân gia đình 2014:

"Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Như vậy, khi bán tài sản là quyền sử dụng đất là bất động sản thì hai vợ chồng đó phải có sự thỏa thuận bằng văn bản. Và vì đây là tài sản chung cho nên nếu bạn muốn định đoạt tài sản đó cũng phải có văn bản ủy quyền của người vợ. Theo điều 198 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu."

Mặc dù người chồng đó có thể ủy quyền cho bạn trong việc định đoạt nhưng nếu bạn muốn sang tên quyền sử dụng đất này cho mình thì theo khoản 5 điều 144 Bộ luật dân sự 2005 về phạm vi đại diện:

"5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Vì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sang cho bạn mà bạn lại là người nhận chuyển nhượng cho nên bạn không thể thực hiện giao dịch với chính mình, bạn chỉ có thể thay mặt người đã ủy quyền cho bạn sang tên cho người khác nhưng phải có văn bản ủy quyền của cả hai vợ chồng.

Theo điều 188 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.:

- Xét trường hợp hai vợ chồng đó đã ly hôn:

Theo khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;"