Có được cắt điện khi bên thuê nhà chưa kịp thanh toán tiền thuê

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2005.

– Bộ luật hình sự năm 1999.

2. Nội dung tư vấn

– Trong trường hợp của bạn, thứ nhất về vấn đề bên bạn không thực hiện nghĩa vụ chi trả các khoản tiền thuê nhà và tiền điện theo hợp đồng đã thỏa thuận giữa hai bên thì lỗi trước hết thuộc về bên bạn. Nếu trong hợp đồng cho thuê đã ký, giữa hai bên có thỏa thuận nào khác về trường hợp bên bạn chậm trả tiền nhà thì bên bạn có nghĩa vụ thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng.

– Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác"

– Trong trường hợp của bạn, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, bên bạn là bên cho thuê không trả tiền thuê nhà trong thời gian 2 tháng. Do đó, tính đến thời điểm bên bạn không trả tiền thuê nhà là 2 tháng thì bên cho thuê chưa có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê.

– Về vấn đề bên cho thuê có quyền cắt điện kinh doanh của bên bạn hay không trước hết phụ thuộc vào giao kết hợp đồng giữa hai bên về thỏa thuận trong trường hợp bên thuê nhà chậm trả tiền điện. Nếu trong hợp đồng thuê nhà có nội dung ghi rõ bên cho thuê có quyền cắt điện của bên thuê nhà nếu không chi trả tiền điện đúng ngày thì bên thuê nhà có quyền cắt điện của bên bạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng cho thuê nhà không có điều khoản nào quy định về vấn đề bên cho thuê được quyền cắt điện khi bên thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ trả tiền điện đúng hạn thì bên cho thuê nhà không có quyền được cắt điện của bên bạn. 

– Trong trường hợp bên cho thuê không có quyền cắt điện mà thực hiện hành vi này gây ra hậu quả, dẫn điến thiệt hại về tài sản cho bên bạn thì lỗi thuộc về bên cho thuê nhà. Nếu có đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Mục 1 Nghị quyết số 03/2006/NQ-HĐTP sau đây thì bạn có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà bồi thường dân sự ngoài hợp đồng như sau:

"1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại 

Theo quy định tại Điều 604 Bộ luật dân sự năm 2005 (sau đây gọi tắt là BLDS), về nguyên tắc chung thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng chỉ phát sinh khi có đầy đủ các yếu tố sau đây: 

1.1. Phải có thiệt hại xảy ra. 

Thiệt hại bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại do tổn thất về tinh thần. 

a) Thiệt hại về vật chất bao gồm: thiệt hại do tài sản bị xâm phạm quy định tại Điều 608 BLDS; thiệt hại do sức khỏe bị xâm phạm quy định tại khoản 1 Điều 609 BLDS; thiệt hại do tính mạng bị xâm phạm quy định tại khoản 1 Điều 610 BLDS; thiệt hại do danh dự, nhân phẩm, uy tín bị xâm phạm quy định tại khoản 1 Điều 611 BLDS. 

b) Thiệt hại do tổn thất về tinh thần của cá nhân được hiểu là do sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín bị xâm phạm mà người bị thiệt hại hoặc do tính mạng bị xâm phạm mà người thân thích gần gũi nhất của nạn nhân phải chịu đau thương, buồn phiền, mất mát về tình cảm, bị giảm sút hoặc mấy uy tín, bị bạn bè xa lánh do bị hiểu nhầm.. và cần phải được bồi thường một khoản tiền bù đắp tổn thất mà họ phải chịu. 

Thiệt hại do tổn thất về tinh thần của pháp nhân và các chủ thể khác không phải là pháp nhân (gọi chung là tổ chức) được hiểu là do danh dự, uy tín bị xâm phạm, tổ chức đó bị giảm sút hoặc mất đi sự tín nhiệm, lòng tin… vì bị hiểu nhầm và cần phải được bồi thường một khoản tiền bù đắp tổn thất mà tổ chức phải chịu. 

1.2. Phải có hành vi trái pháp luật. 

Hành vi trái pháp luật là những xử sự cụ thể của con người được thể hiện thông qua hành động hoặc không hành động trái với các quy định của pháp luật. 

1.3. Phải có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi trái pháp luật. Thiệt hại xảy ra phải là kết quả tất yếu của hành vi trái pháp luật và ngược lại hành vi trái pháp luật là nguyên nhân gây ra thiệt hại. 

1.4. Phải có lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý của người gây thiệt hại. 

a) Cố ý gây thiệt hại là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc không mong muốn, nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra. 

b) Vô ý gây thiệt hại là trường hợp một người không thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, mặc dù phải biết hoặc có thể biết trước thiệt hại sẽ xảy ra hoặc thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc có thể ngăn chặn được. 

Cần chú ý là đối với trường hợp pháp luật có quy định việc bồi thường thiệt hại cả khi không có lỗi, thì trách nhiệm bồi thường của người gây thiệt hại trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của văn bản quy phạm pháp luật đó."

– Trong trường hợp giữa hai bên không thỏa thuận được vấn đề bồi thường dân sự ngoài hợp đồng thì hành vi cắt điện dẫn đến hậu quả nghiêm trọng, mà cụ thể theo nhu thông tin bạn cung cấp là hủy hoại toàn bộ hệ thống khu vui chơi trị giá 30 tỷ thì có thể cấu thành tội phạm hình sự về tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản tại Điều 143 Bộ luật hình sự năm 1999 như sau:

"Điều 143. Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác gây thiệt hại từnăm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồngnhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Dùng chất nổ, chất cháy hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

c) Gây hậu quả nghiêm trọng;

d) Để che giấu tội phạm khác;

đ) Vì lý do công vụ của người bị hại;

e) Tái phạm nguy hiểm;

g) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b)  Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

a) Gây thiệt hại cho tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b)  Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm."

– Về hành vi của bên cho thuê nhà tự ý niêm phòng khu vui chơi, không cho bên bạn lấy lại tài sản thuộc khu vui chơi thì có khả năng cấu thành tội phạm hình sự về tội chiếm giữ trái phép tài sản tại Điều 141 Bộ luật hình sự năm 1999 như sau:

"Điều 141. Tội chiếm giữ trái phép tài sản

2. Phạm tội chiếm giữ tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng trở lên hoặc cổ vật, vật có giá trị lịch sử, văn hoá có giá trị đặc biệt, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm."

– Về vấn đề bên bạn không có văn bản yêu cầu thanh lý hợp đồng thì không thuộc trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê và không phải chịu khoản tiền đặt cọc trừ trường hợp trong giao kết hợp đồng có quy định khác.

– Về vấn đề giữa hai bên không thỏa thuận được mức bồi thường giữa hai bên thì bên bạn có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.