Nóng: Hệ thống Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 đồng loạt ban hành trước giờ G hiệu lực

Chỉ còn chưa đầy hai tuần nữa, Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) sẽ chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2026. Để chuẩn bị cho bước chuyển giao pháp lý quan trọng này, Chính phủ đã đồng loạt ban hành hệ thống các Nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thông suốt và tránh khoảng trống pháp lý trong hoạt động đầu tư xây dựng trên cả nước.

Bài viết dưới đây sẽ cập nhật chi tiết danh sách các văn bản hướng dẫn mới nhất và phân tích sâu những điểm mới đột phá của luật, giúp các chủ đầu tư, nhà thầu và người dân chủ động nắm bắt thông tin trước "giờ G".

Danh sách văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng mới nhất

Dưới đây là bảng tổng hợp chi tiết các văn bản quy phạm pháp luật cốt lõi điều chỉnh hoạt động xây dựng từ ngày 01/07/2026:

Sự xuất hiện đồng bộ của các văn bản dưới luật này thể hiện quyết tâm rất lớn của Chính phủ trong việc cải cách thủ tục hành chính, tối ưu hóa quy trình đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành xây dựng Việt Nam.

Những điểm mới đột phá của Luật Xây dựng 2025

So với các quy định cũ trước đây, Luật Xây dựng 2025 mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt, tác động trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng.

1. Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trọng điểm quốc gia và đơn giản hóa thủ tục hành chính, khoan 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 đã mở rộng đáng kể danh mục các công trình được miễn giấy phép xây dựng:

"- Bổ sung công trình xây dựng cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt và dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt. - Bổ sung loại hình công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai. - Bổ sung công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; Cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không."

Sự điều chỉnh này giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho các công trình mang tính chiến lược, cấp bách, từ đó rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và đưa công trình vào khai thác nhanh chóng hơn.

2. Siết chặt điều kiện miễn giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ

Mặc dù mở rộng đối tượng miễn phép đối với các công trình công cộng và an ninh, nhưng đối với nhà ở riêng lẻ của người dân, luật mới lại có xu hướng quản lý chặt chẽ và thực tế hơn. Cụ thể, theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí sau:

• Là công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng.
• Có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2.
• Không thuộc một trong các khu vực quy hoạch đặc thù như: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch chi tiết; hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt.

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng xây dựng tràn lan, tự phát các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn nhưng núp bóng "nhà cấp IV" để trốn tránh việc xin phép xây dựng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch đô thị và an toàn kết cấu xung quanh.

3. Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định PCCC

Trước những diễn biến phức tạp về an toàn cháy nổ trong thời gian qua, khoan 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung quy định bắt buộc phải thẩm tra thiết kế xây dựng đối với các công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy và chữa cháy (PCCC):

"- Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc dự án có công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng... - Công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng bảo đảm các yêu cầu về thiết kế phòng cháy và chữa cháy."

Việc gắn trách nhiệm thẩm tra thiết kế PCCC ngay từ bước phê duyệt thiết kế xây dựng sẽ giúp loại bỏ các sai sót kỹ thuật ngay từ đầu, giảm thiểu rủi ro cháy nổ khi công trình đi vào vận hành thực tế.

Khuyến nghị dành cho doanh nghiệp và người dân

Với mốc thời gian hiệu lực cận kề ngày 01/07/2026, các chủ đầu tư và nhà thầu cần lưu ý một số điểm sau:

1. Rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý: Đối với các dự án đang chuẩn bị khởi công, cần đối chiếu quy mô công trình với quy định tại Luật Xây dựng 2025 để xác định chính xác công trình của mình thuộc diện phải xin giấy phép hay được miễn phép.
2. Cập nhật năng lực hoạt động: Các nhà thầu xây dựng cần nhanh chóng hoàn thiện và cập nhật thông tin năng lực hoạt động lên Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia theo hướng dẫn tại Nghị định 212/2026/NĐ-CP để tránh bị gián đoạn đấu thầu và thi công.
3. Áp dụng đúng quy định về chi phí và hợp đồng: Các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các định mức, phương pháp xác định chi phí theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP và quản lý hợp đồng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Hệ thống pháp luật xây dựng mới hứa hẹn sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, an toàn và hiệu quả hơn, thúc đẩy sự phát triển bền vững của hạ tầng đô thị Việt Nam trong giai đoạn mới.