Trong bối cảnh thị trường bất động sản cho thuê ngày càng sôi động, việc xác lập các giao dịch thuê nhà chỉ bằng lời nói hoặc thỏa thuận miệng vẫn diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, đây là một hành vi tiềm ẩn vô vàn rủi ro cho cả hai bên, đặc biệt là đối với người thuê nhà. Khi xảy ra tranh chấp, nếu không có một văn bản pháp lý rõ ràng, việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước cơ quan chức năng trở nên vô cùng khó khăn.
Dưới đây là phân tích chi tiết về 5 rủi ro nghiêm trọng nhất mà người thuê nhà có thể gặp phải khi không lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Khó đòi lại tiền đặt cọc khi kết thúc thời hạn thuê
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến nhất trong các giao dịch thuê nhà. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tiền đặt cọc được quy định như sau:
"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Tuy nhiên, nếu không có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, người thuê sẽ không có bằng chứng về số tiền đã giao, mục đích đặt cọc và các điều kiện để được hoàn trả. Trong trường hợp chủ nhà "lật kèo" hoặc tự ý khấu trừ tiền cọc với những lý do vô lý, người thuê rất khó để khởi kiện đòi lại tiền nếu không có các chứng cứ khác như biên nhận tiền, tin nhắn xác nhận hoặc người làm chứng.
2. Không đòi được bồi thường nếu chủ nhà vi phạm cam kết
Trong quá trình thuê, có rất nhiều tình huống chủ nhà có thể vi phạm nghĩa vụ như: không sửa chữa hư hỏng cấu trúc nhà, tự ý vào nhà khi không có mặt người thuê, hoặc cắt điện nước vô lý. Theo khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia có quyền được bồi thường.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 132. Nếu không có văn bản ghi nhận các cam kết riêng biệt, người thuê sẽ mất đi công cụ pháp lý mạnh mẽ nhất để yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng trách nhiệm hoặc đòi bồi thường thiệt hại thực tế xảy ra.
3. Nguy cơ bị chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước hạn bất cứ lúc nào
Một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng thuê nhà theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014 là thời hạn thuê. Khi không có hợp đồng, thời hạn thuê thường chỉ được hiểu ngầm hoặc thỏa thuận miệng, dẫn đến việc chủ nhà có thể yêu cầu người thuê dời đi bất cứ lúc nào với lý do cần lấy lại nhà để ở hoặc bán.
Mặc dù pháp luật có những quy định bảo vệ người thuê trong một số trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, nhưng nếu không chứng minh được thời hạn thuê đã thỏa thuận, người thuê sẽ rơi vào thế bị động, gây xáo trộn cuộc sống và tốn kém chi phí tìm nơi ở mới gấp gáp.
4. Chủ nhà có thể tự ý tăng giá thuê không theo lộ trình
Giá thuê nhà và lộ trình tăng giá là những điều khoản cực kỳ quan trọng. Khi có hợp đồng, chủ nhà phải tuân thủ mức giá đã ký kết trong suốt thời hạn hợp đồng hoặc chỉ được tăng theo tỷ lệ đã thỏa thuận. Nếu không có hợp đồng, chủ nhà có thể lấy lý do biến động thị trường, giá điện nước tăng... để tự ý nâng giá thuê một cách tùy tiện.
Người thuê lúc này chỉ có hai lựa chọn: hoặc chấp nhận mức giá mới, hoặc phải chuyển đi. Đây là một thiệt thòi lớn về kinh tế mà người thuê thường phải gánh chịu khi không có sự ràng buộc pháp lý về giá cả.
5. Khó khăn trong việc đăng ký thường trú, tạm trú
Theo quy định của Luật Cư trú 2020 (có hiệu lực từ 01/07/2021), việc đăng ký cư trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ đòi hỏi phải có các giấy tờ chứng minh. Cụ thể, Điều 20 và Điều 21 Luật Cư trú 2020 yêu cầu người đăng ký phải có hợp đồng thuê nhà đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Nếu không có hợp đồng thuê nhà hợp lệ, người thuê sẽ không thể thực hiện các thủ tục hành chính quan trọng như đăng ký tạm trú, thường trú. Điều này kéo theo hàng loạt hệ lụy như khó khăn khi làm căn cước công dân, đăng ký cho con đi học đúng tuyến, hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác cần chứng minh nơi cư trú.
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý
Để đảm bảo quyền lợi tối ưu, người thuê nhà nên kiên quyết yêu cầu lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, ghi rõ các điều khoản về giá, thời hạn, tiền cọc và trách nhiệm của các bên. Việc dành thời gian để soạn thảo một bản hợp đồng chặt chẽ chính là cách tốt nhất để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có về sau.