Trong quá trình xây dựng nhà ở, nhiều gia chủ thường có tâm lý tận dụng tối đa diện tích đất sẵn có, dẫn đến việc xây dựng lấn chiếm ra ngoài chỉ giới xây dựng. Tuy nhiên, đây là một sai lầm tai hại có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nặng nề, từ việc bị xử phạt hành chính số tiền lớn cho đến việc buộc phải phá dỡ toàn bộ phần công trình vi phạm.
Chỉ giới xây dựng là gì? Phân biệt đất ngoài chỉ giới
Để tránh những sai phạm không đáng có, trước hết người dân cần hiểu rõ các khái niệm cơ bản về ranh giới xây dựng. Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và Thông tư 01/2021/TT-BXD:
“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất”.
Như vậy, đất ngoài chỉ giới xây dựng chính là phần diện tích nằm ngoài đường giới hạn này. Tùy thuộc vào quy hoạch cụ thể của từng khu vực, chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ (ranh giới giữa thửa đất và đường giao thông) hoặc lùi vào một khoảng nhất định (gọi là khoảng lùi).
Đất ngoài chỉ giới có được phép xây dựng công trình không?
Đây là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm. Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, việc xây dựng tại phần đất ngoài chỉ giới (khoảng lùi) phải tuân thủ các nguyên tắc khắt khe:
- Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng chỉ giới đường đỏ: Tuyệt đối không được có bất kỳ bộ phận nào của công trình vượt quá chỉ giới đường đỏ, trừ một số chi tiết kiến trúc trang trí theo quy định cụ thể của từng địa phương nhưng phải đảm bảo an toàn giao thông và cảnh quan.
- Trường hợp có khoảng lùi: Phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng không được phép xây dựng công trình chính. Các bộ phận như bậc tam cấp, mái vẩy, ban công có thể được phép nhô ra nhưng không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Đặc biệt, khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 đã nêu rõ: Vi phạm chỉ giới xây dựng là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, về nguyên tắc, người dân không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố ngoài chỉ giới xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Mức xử phạt cực nặng khi xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng
Nếu cố tình vi phạm, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với các chế tài hành chính rất nghiêm khắc. Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, vi phạm chỉ giới sẽ bị xử phạt như sau:
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
- Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với các công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
Đáng chú ý hơn, bên cạnh việc phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Điều này đồng nghĩa với việc toàn bộ chi phí nguyên vật liệu và nhân công cho phần diện tích lấn chiếm sẽ trở nên vô nghĩa, chưa kể đến chi phí phá dỡ và ảnh hưởng đến kết cấu chung của ngôi nhà.
Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro
Để đảm bảo quyền lợi và tránh những rắc rối pháp lý, trước khi khởi công, chủ nhà cần thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra kỹ Giấy phép xây dựng: Xem rõ các thông số về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi được quy định trong giấy phép.
- Xác định mốc giới thực địa: Nên thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để xác định chính xác ranh giới đất và các chỉ giới trên thực tế.
- Giám sát thi công chặt chẽ: Đảm bảo đơn vị thi công thực hiện đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, không tự ý nới rộng diện tích ra ngoài phạm vi cho phép.
Việc tuân thủ chỉ giới xây dựng không chỉ là chấp hành pháp luật mà còn góp phần tạo nên không gian đô thị thông thoáng, an toàn và bền vững.