Ngày 27/6/2024, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về giá đất. Đây là văn bản quan trọng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là việc xác định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tạo cơ sở minh bạch cho công tác định giá.
8 yếu tố then chốt quyết định giá đất phi nông nghiệp
Đối với loại đất phi nông nghiệp, Nghị định 71/2024/NĐ-CP liệt kê 8 nhóm yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị của thửa đất. Việc nắm rõ các yếu tố này giúp người dân và doanh nghiệp tự đánh giá được giá trị tài sản của mình một cách khách quan hơn:
- Vị trí và địa điểm: Đây luôn là yếu tố tiên quyết. Một thửa đất nằm ở khu vực trung tâm, sầm uất chắc chắn sẽ có giá trị khác biệt so với khu vực ngoại vi.
- Điều kiện giao thông: Pháp luật căn cứ vào kết cấu mặt đường, độ rộng và số lượng mặt đường tiếp giáp để định giá.
- Hạ tầng kỹ thuật: Khả năng tiếp cận nguồn điện, hệ thống cấp thoát nước là điểm cộng lớn cho giá trị đất.
- Đặc điểm hình học: Diện tích, kích thước và hình thể của thửa đất (vuông vức hay méo mó) đều được tính toán kỹ lưỡng.
- Quy hoạch xây dựng: Các chỉ số như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, giới hạn chiều cao và số tầng hầm theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.
- Môi trường và an ninh: Hiện trạng môi trường sống và mức độ an ninh trật tự tại khu vực.
- Thời hạn sử dụng đất: Đất sử dụng lâu dài thường có giá trị cao hơn đất có thời hạn.
- Yếu tố đặc thù địa phương: Các yếu tố phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của từng vùng miền.
Định giá đất nông nghiệp: Không chỉ là diện tích
Khác với đất phi nông nghiệp, giá đất nông nghiệp chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi khả năng sinh lời từ hoạt động sản xuất. Theo quy định mới, các yếu tố bao gồm:
"Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp bao gồm: Năng suất cây trồng, vật nuôi; Vị trí, đặc điểm thửa đất (khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ); Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất; Thời hạn sử dụng đất (trừ trường hợp giao đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân)..."
Việc ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP không chỉ giúp cơ quan quản lý nhà nước có công cụ định giá chính xác mà còn giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến bồi thường và giải phóng mặt bằng.