Việc phải rời bỏ nơi an cư lạc nghiệp khi tòa nhà vẫn chưa hết thời hạn sử dụng là nỗi lo của không ít cư dân sống tại các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, vì mục tiêu đảm bảo an toàn tính mạng và chỉnh trang đô thị, pháp luật đã quy định rõ những tình huống bắt buộc phải tháo dỡ công trình. Vậy từ ngày 01/8/2024, những kịch bản nào sẽ khiến một tòa chung cư phải "khai tử" sớm và quyền lợi của người dân sẽ đi về đâu?
5 kịch bản khiến chung cư phải phá dỡ dù chưa hết hạn sử dụng
Căn cứ theo quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023, có 5 trường hợp cụ thể mà nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để đảm bảo an toàn, bất kể thời hạn sử dụng còn lại bao lâu:
- Hỏa hoạn, cháy nổ nghiêm trọng: Khi tòa nhà bị hư hỏng do cháy, nổ đến mức không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục cư trú.
- Thiên tai, địch họa: Các tác động từ bão tố, động đất hoặc chiến tranh gây hư hại kết cấu, đe dọa tính mạng người sử dụng.
- Nguy cơ sụp đổ khẩn cấp: Khi kết cấu chịu lực chính xuất hiện dấu hiệu nguy hiểm tổng thể, cần phải di dời người dân ngay lập tức.
- Hư hỏng nặng và không đáp ứng quy chuẩn: Nhà chung cư bị hỏng nặng cục bộ kết cấu chính, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, cấp thoát nước, điện, giao thông nội bộ) không còn đáp ứng quy chuẩn hiện hành.
- Cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch: Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một phần kết cấu chính (móng, cột, tường, dầm...) và nằm trong khu vực cần cải tạo, xây dựng lại đồng bộ với các tòa nhà khác theo quy hoạch đô thị.
"Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại mà theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác."
Cư dân sẽ đi về đâu khi chung cư bị phá dỡ?
Đây là câu hỏi lớn nhất mà mọi chủ sở hữu căn hộ đều quan tâm. Theo Điều 60 Luật Nhà ở 2023, Nhà nước có trách nhiệm đảm bảo chỗ ở cho người dân trong quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại.
1. Phương án bố trí chỗ ở tạm thời
Theo Điều 26 Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Điều 72 Luật Nhà ở 2023, cư dân có hai lựa chọn chính:
- Nhận nhà ở tạm thời: Có thể là quỹ nhà tái định cư có sẵn, nhà ở thuộc tài sản công hoặc nhà ở thương mại do địa phương bố trí. Nếu cư dân muốn mua đứt căn hộ tạm thời này (trừ tài sản công), Nhà nước sẽ xem xét bán theo giá bồi thường tái định cư.
- Nhận tiền tự lo chỗ ở: Chủ đầu tư hoặc ngân sách địa phương sẽ thanh toán một khoản tiền để người dân tự tìm nơi ở trong thời gian chờ đợi dự án hoàn thành.
2. Chính sách tái định cư và bồi thường
Quyền lợi tái định cư được phân chia dựa trên kế hoạch sử dụng đất tại vị trí cũ:
- Tiếp tục xây lại chung cư: Cư dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ. Đặc biệt, với những chung cư xây dựng từ trước năm 1994, chủ sở hữu sẽ được áp dụng hệ số K bồi thường theo Điều 71 Luật Nhà ở 2023 để đảm bảo diện tích ở mới không thấp hơn diện tích cũ.
- Không xây lại chung cư: Người dân được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, huyện hoặc khu vực lân cận.
Ai là người chi trả chi phí di dời?
Vấn đề kinh phí di dời được quy định rất rõ ràng tại Điều 73 Luật Nhà ở 2023 nhằm tránh gây áp lực tài chính cho người dân:
- Trong các trường hợp khẩn cấp do thiên tai, hỏa hoạn, cháy nổ: Ngân sách địa phương sẽ chi trả toàn bộ kinh phí di dời đến nơi ở tạm thời.
- Trong các trường hợp phá dỡ theo phương án cải tạo, chỉnh trang: Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm chi trả các khoản phí này theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP không chỉ giúp cư dân yên tâm hơn khi đối mặt với việc phá dỡ chung cư mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi chính đáng về chỗ ở của mình.