Nhà chưa có sổ hồng vẫn được chuyển nhượng: Quy định mới nhất và những lưu ý quan trọng năm 2026
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, việc chuyển nhượng các sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng) là nhu cầu thực tế của rất nhiều nhà đầu tư và người dân. Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, các quy định về chuyển nhượng hợp đồng đã được cụ thể hóa, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các giao dịch này.
1. Các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng khi chưa có sổ hồng
Theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không phải mọi trường hợp nhà chưa có sổ đều được mua bán tự do. Pháp luật quy định rõ các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Đây là loại hình phổ biến nhất, cho phép người mua chuyển nhượng lại quyền mua căn hộ, nhà liên kế khi dự án đang trong quá trình xây dựng.
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Người thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng trước khi thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao sổ.
- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn: Áp dụng cho các công trình không phải nhà ở nhưng được giao dịch theo hình thức thuê mua.
Cần lưu ý rằng, các quy định này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 49.
2. Điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển nhượng
Để việc chuyển nhượng hợp đồng có hiệu lực pháp luật, các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng: Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi bên mua chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận. Một khi hồ sơ đã được thụ lý để cấp sổ, các bên phải đợi có sổ mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu.
- Không có tranh chấp: Hợp đồng phải đang trong tình trạng "sạch", không bị cơ quan có thẩm quyền thông báo đang thụ lý, giải quyết tranh chấp.
- Không bị kê biên, thế chấp: Tài sản trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc đang là tài sản bảo đảm tại ngân hàng (trừ trường hợp được phía ngân hàng đồng ý bằng văn bản).
- Hợp đồng hợp lệ: Phải có hợp đồng mua bán, thuê mua gốc được xác lập đúng quy định của pháp luật.
3. Trình tự, thủ tục mới nhất theo quy định năm 2026
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng hiện nay được thực hiện theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP với các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng Các bên thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định. Theo quy định mới tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP, số lượng bản gốc hợp đồng phải từ 06 bản trở lên để phục vụ việc lưu trữ tại chủ đầu tư, cơ quan thuế và các bên liên quan.
Bước 2: Công chứng, chứng thực Các bên thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có bất động sản. Lưu ý, nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính Bên chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (thường là 2% giá trị chuyển nhượng) và các loại phí, lệ phí theo quy định.
Bước 4: Xác nhận tại Chủ đầu tư Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, một trong các bên nộp hồ sơ đến Chủ đầu tư dự án để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng mà không được thu bất kỳ khoản phí nào.
Việc nắm vững các quy định về chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng không chỉ giúp các giao dịch diễn ra nhanh chóng mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc trong tương lai.