Chậm làm thủ tục sang tên Sổ đỏ sau khi mua bán, tặng cho, thừa kế đất đai có thể bị xử phạt hành chính lên tới 6 triệu đồng theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. Cùng tìm hiểu chi tiết mức phạt, thời hạn bắt buộc phải sang tên và ai là người phải chịu trách nhiệm nộp phạt.
Trong các giao dịch bất động sản thực tế, không ít người dân sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho, phân chia di sản thừa kế thường có tâm lý chủ quan, chậm trễ hoặc trì hoãn việc làm thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, hành vi này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp pháp lý mà còn bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tăng nặng theo quy định mới.
Quy định về thời hạn bắt buộc đăng ký sang tên Sổ đỏ
Thuật ngữ "sang tên Sổ đỏ" là cách gọi phổ biến trong đời sống dân sự dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất khi có sự thay đổi về chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu. Thủ tục này được quy định chặt chẽ tại Luật Đất đai 2024.
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động trong các trường hợp sau:
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên hoặc thay đổi thông tin cá nhân;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản do chia tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức hoặc thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình, vợ chồng;
- Thay đổi theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại;
- Bán đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nợ thế chấp hoặc xử lý tài sản công.
Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn 30 ngày được tính kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định pháp luật dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Trường hợp thi hành án, thời hạn được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản đấu giá.
Người dân cần chủ động thực hiện thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ đúng thời hạn quy định để tránh bị xử phạt hành chính (ảnh minh họa)
Mức phạt tiền đối với hành vi chậm sang tên Sổ đỏ
Căn cứ quy định tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
- Đối với cá nhân: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Đối với tổ chức: Căn cứ quy định tại Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm. Do đó, tổ chức chậm hoặc không đăng ký biến động đất đai sẽ bị phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng.
Ngoài hình thức phạt tiền, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện đăng ký biến động đất đai theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Xác định chủ thể bị xử phạt trong các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Trong thực tế các giao dịch chuyển nhượng hay tặng cho nhà đất, nhiều người thường thắc mắc bên bán hay bên mua sẽ là đối tượng chịu phạt nếu quá hạn 30 ngày chưa sang tên. Căn cứ theo khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trách nhiệm xử phạt được phân định rõ cho từng trường hợp cụ thể:
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức bên mua, bên nhận tặng cho, người nhận thừa kế hoặc bên nhận góp vốn).
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Do đây là hình thức hoán đổi quyền sử dụng đất giữa hai bên nên nếu không thực hiện đăng ký biến động, cả hai bên chuyển đổi đều bị xử phạt vi phạm hành chính.
- Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất: Trường hợp vi phạm không đăng ký biến động hoặc không đủ điều kiện thực hiện thì xử phạt đối với người đã cho thuê, cho thuê lại hoặc người thế chấp.
Trường hợp ngoại lệ không bị áp dụng mức phạt
Pháp luật cũng quy định rõ trường hợp ngoại lệ: Mức phạt nêu trên không áp dụng đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Để đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp, tránh những rủi ro tranh chấp dân sự cũng như không bị xử phạt vi phạm hành chính, các bên tham gia giao dịch bất động sản cần chủ động hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia di sản thừa kế.