Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, không ít hộ gia đình và cá nhân gặp phải tình trạng đất đai đang sử dụng ổn định nhưng lại vướng mắc các sai sót hoặc thiếu sót về mặt hồ sơ, thủ tục hành chính. Nhằm gỡ vướng cho người dân và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, chính sách pháp luật đất đai mới đã đưa ra những quy định mang tính đột phá liên quan đến việc xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp này.
Xem xét cấp Giấy chứng nhận cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024
Theo định hướng tại dự thảo quy định đất đai mới, Nhà nước sẽ mở cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) đối với những trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về mặt thủ tục xảy ra trước mốc mốc thời gian ngày 01/8/2024. Tuy nhiên, việc xem xét này không diễn ra tràn lan mà đòi hỏi người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ và đồng thời 5 điều kiện cốt lõi dưới đây:
- Hành vi vi phạm thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024: Đây là mốc thời gian quan trọng đánh dấu thời điểm hiệu lực của hệ thống quy định mới. Mọi hành vi phát sinh sau mốc thời gian này sẽ không thuộc diện áp dụng cơ chế đặc thù này.
- Thửa đất đã được sử dụng ổn định: Việc sử dụng đất mang tính liên tục, công khai và lâu dài vào mục đích nhất định, không bị ngắt quãng hoặc phát sinh tranh chấp xáo trộn trong suốt quá trình quản lý.
- Đất hoàn toàn không có tranh chấp: Không có khiếu nại, tranh chấp ranh giới, quyền sở hữu hay quyền sử dụng với các chủ sử dụng đất liền kề cũng như các chủ thể khác.
- Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch: Mục đích sử dụng thực tế của thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Không gây ảnh hưởng tiêu cực: Việc sử dụng đất tuyệt đối không làm ảnh hưởng tới quốc phòng, an ninh quốc gia, môi trường sinh thái và an toàn của các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng.
Như vậy, mốc thời gian ngày 01/8/2024 chỉ đóng vai trò là điều kiện cần về mặt thời điểm. Người dân tuyệt đối không nên hiểu nhầm rằng cứ vi phạm thủ tục trước ngày 01/8/2024 là nghiễm nhiên được cấp Sổ đỏ. Yếu tố quyết định chính là việc đáp ứng trọn vẹn toàn bộ các tiêu chí về quy hoạch, tính ổn định và an toàn công trình.
Phân biệt "vi phạm về thủ tục" và "vi phạm pháp luật đất đai"
Một điểm hết sức quan trọng cần làm rõ là dự thảo văn bản sử dụng chính xác cụm từ “vi phạm về thủ tục” chứ không đánh đồng với mọi hành vi vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng khác như lấn, chiếm hay sử dụng sai mục đích phức tạp. Cụ thể, vi phạm về thủ tục thường bao gồm các hành vi như chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tờ viết tay không qua công chứng, chứng thực theo quy định tại thời điểm giao dịch, hoặc xây dựng công trình mà chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đai đai...
Trong khi đó, đối với các trường hợp vi phạm mang tính chất lấn, chiếm đai đai hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luật hiện hành tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 vẫn đang duy trì cơ chế xử lý riêng biệt dựa trên mốc lịch sử ngày 01/7/2014. Cụ thể, các trường hợp vi phạm lấn, chiếm phát sinh từ sau ngày 01/7/2014 theo quy định tại khoản 5 Điều 139 Luật Đất đai 2024 sẽ kiên quyết không được cấp Giấy chứng nhận và bị xử lý nghiêm theo quy định.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính bắt buộc
Bên cạnh các điều kiện đặc thù dành cho đất vi phạm thủ tục, việc cấp Sổ đỏ còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc chung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, Giấy chứng nhận sẽ được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện luật định.
Đồng thời, nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để người dân nhận Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất bắt buộc phải hoàn thành đầy đủ các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và lệ phí trước bạ theo quy định, trừ các trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép:
- Người sử dụng đất thuộc diện không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Được cơ quan có thẩm quyền quyết định miễn, giảm hoặc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Đối với tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng), quy định nêu rõ tài sản được chứng nhận quyền sở hữu phải là tài sản đã hình thành hợp pháp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Nhìn một cách tổng thể, việc đưa ra mốc thời gian ngày 01/8/2024 cùng bộ tiêu chí rõ ràng thể hiện sự chủ động của Nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn thực tế cho người dân, giải quyết tồn đọng lịch sử nhưng vẫn đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và sự tuân thủ quy hoạch phát triển bền vững.