Chuyển đổi đất nông nghiệp năm 2026: Thu nhập có được miễn thuế TNCN và cách tính tiền sử dụng đất mới nhất thế nào?

1. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp có được miễn thuế TNCN không?

Đất nông nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống sản xuất của hàng triệu hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam. Trong quá trình canh tác, để thuận tiện cho việc sản xuất, dồn điền đổi thửa hoặc hợp lý hóa việc sử dụng đất, người dân thường thực hiện hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Một câu hỏi pháp lý lớn đặt ra là: Thu nhập phát sinh từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp này có phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cụ thể là tại Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định về thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất như sau:

- Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.

- Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, để được hưởng chính sách miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết sau đây:

• Chủ thể thực hiện: Phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Nguồn gốc đất đai: Thửa đất nông nghiệp đó phải là đất được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp.
• Mục đích chuyển đổi: Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải nhằm mục đích hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp (ví dụ: dồn điền đổi thửa, quy hoạch lại vùng sản xuất tập trung).
• Điều kiện ràng buộc về mục đích sử dụng: Hoạt động chuyển đổi tuyệt đối không được làm thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ban đầu (nghĩa là sau khi chuyển đổi, đất vẫn phải được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được tự ý chuyển sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác).

Nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên, thu nhập từ việc chuyển nhượng, chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ bị áp thuế theo quy định chung của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

2. Cách tính tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư năm 2026 được quy định thế nào?

Bên cạnh việc chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn, ao, đất trồng cây lâu năm...) sang đất ở (đất thổ cư) để xây dựng nhà ở cũng vô cùng phổ biến. Khi thực hiện thủ tục này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP, cụ thể là tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 được thực hiện theo các nguyên tắc và phương pháp cụ thể sau:

* Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng theo nguyên tắc nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính công bằng và tránh trục lợi chính sách:

• Áp dụng một lần duy nhất: Chính sách ưu đãi tính tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình hoặc cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân đó tự lựa chọn.
• Các lần chuyển mục đích tiếp theo: Từ lần chuyển mục đích sử dụng đất thứ hai trở đi trên thửa đất đó, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đối với thửa đất khác, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất

Trong thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp khác nhau (kể cả các thửa đất nằm trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Pháp luật quy định phương án xử lý như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân được quyền tự lựa chọn 01 (một) thửa đất duy nhất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
• Người sử dụng đất phải viết cam kết rõ ràng về nội dung này và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của cam kết, thể hiện trực tiếp tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý đặc biệt về hành vi gian lận: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách ưu đãi này nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng chính sách lần hai thì sẽ bị xử lý nghiêm khắc:

• Cơ quan thẩm quyền sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để thực hiện tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
• Số tiền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp trước đó (nếu có) sẽ được khấu trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại.
• Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp thêm một khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất, được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan thuế nhận được văn bản chuyển thông tin vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

* Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, cũng như việc lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng chính sách ưu đãi được tính mốc thời gian bắt đầu từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực).

* Cách xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất được quy định trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

* Cách xác định hạn mức giao đất ở

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định cụ thể như sau:

• Hạn mức giao đất ở là hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương quy định theo pháp luật về đất đai, áp dụng tại thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hạn mức này được xác định riêng biệt cho từng hộ gia đình, cá nhân. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất độc lập để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất.
• Trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất trên một thửa đất:
  • Nếu thửa đất được tách thửa: Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất mới sau khi tách và được cấp Giấy chứng nhận riêng biệt. Nguyên tắc là mỗi hộ gia đình, cá nhân sau khi tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất một lần duy nhất.
  • Nếu thửa đất không được tách thửa: Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện hợp pháp của những người có chung quyền sử dụng đất đó.

Lưu ý quan trọng: Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

* Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp thực tế

Việc tính toán số tiền sử dụng đất phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể:

• Trường hợp thông thường (không được miễn, giảm): Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền sử dụng đất được tính toán chi tiết theo quy định tại các Điều 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 và 15 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc được hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Số tiền sử dụng đất phải nộp thực tế được xác định theo công thức sau:

  Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP - Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 19 Nghị định này (nếu có) - Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (nếu có)

3. Người sử dụng đất có những quyền gì theo Luật Đất đai 2024?

Bên cạnh việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về thuế và tiền sử dụng đất, người sử dụng đất cần nắm rõ các quyền lợi hợp pháp của mình để chủ động bảo vệ quyền lợi khi tham gia các giao dịch đất đai. Căn cứ theo quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có các quyền chung cơ bản sau đây:

• Quyền được cấp Giấy chứng nhận: Được Nhà nước xem xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền hưởng thành quả lao động: Được sở hữu và hưởng toàn bộ thành quả lao động, kết quả đầu tư hợp pháp trên thửa đất được giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng.
• Quyền hưởng lợi ích từ đầu tư công: Được hưởng các lợi ích công cộng phát sinh khi Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện các dự án bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp tại khu vực thửa đất tọa lạc.
• Quyền được hướng dẫn và hỗ trợ kỹ thuật: Được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật trong việc cải tạo, bồi bổ và phục hồi độ phì nhiêu của đất nông nghiệp bị thoái hóa.
• Quyền được bảo hộ pháp lý: Được Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp khi có bất kỳ tổ chức, cá nhân nào có hành vi xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
• Quyền chuyển mục đích sử dụng đất: Được quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
• Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện: Được quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện vụ án hành chính, dân sự đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc hành vi của các chủ thể khác vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Việc nắm vững các quyền chung này giúp người dân tự tin hơn khi thực hiện các giao dịch dân sự, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, dồn điền đổi thửa hoặc khi làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.

4. Lời khuyên thiết thực cho người sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp

Để quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư diễn ra thuận lợi, tránh các rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có, người sử dụng đất nên lưu ý một số điểm sau:

• Kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng: Trước khi tiến hành chuyển đổi hoặc nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, người dân cần liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để kiểm tra xem thửa đất đó có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của địa phương hay không.
• Cân nhắc kỹ khi chọn thửa đất hưởng ưu đãi: Do chính sách ưu đãi tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một thửa đất tự chọn, người dân nên ưu tiên lựa chọn thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc có giá trị bảng giá đất cao hơn để tối ưu hóa số tiền được ưu đãi.
• Thực hiện đúng thủ tục kê khai thuế: Dù thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển đổi đất nông nghiệp, người dân vẫn bắt buộc phải thực hiện thủ tục kê khai thuế và nộp hồ sơ đề nghị miễn thuế tại cơ quan thuế theo đúng thời hạn quy định để tránh bị phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế.
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý: Hãy luôn lưu trữ cẩn thận các giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai nộp thuế, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... để làm căn cứ đối chiếu khi cần thiết.

Hy vọng những thông tin phân tích chuyên sâu trên đây đã giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về các quy định miễn thuế TNCN khi chuyển đổi đất nông nghiệp cũng như cách tính tiền sử dụng đất mới nhất năm 2026. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thủ tục đất đai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.