Ly hôn không chỉ là sự chấm dứt về mặt quan hệ nhân thân mà còn kéo theo những hệ lụy phức tạp về mặt tài sản, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như nhà đất. Một trong những câu hỏi pháp lý được nhiều người quan tâm nhất khi thực hiện thủ tục ly hôn là: Phân chia nhà đất khi ly hôn có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không?
Kể từ ngày 01/7/2026, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành, các quy định về thuế đối với việc phân chia tài sản này đã được làm rõ và cụ thể hóa nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên.
Vợ chồng ly hôn chia nhà đất có phải nộp thuế TNCN từ 01/7/2026?
Theo quy định mới nhất tại Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, quy định về thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân từ ngày 01/7/2026 đã có những điểm bổ sung rất tiến bộ.
Đáng chú ý, trường hợp vợ chồng ly hôn và được chia tài sản là nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn.
Cụ thể, tại khoan 2 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định rõ:
Đối với bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Quy định này là một bước tiến quan trọng, giải quyết triệt để các tranh chấp và vướng mắc thực tế trước đây. Việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn bản chất là việc phân định lại quyền sở hữu đối với phần tài sản mà họ đã cùng nhau tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, chứ không phải là hoạt động chuyển nhượng thương mại phát sinh lợi nhuận mới. Do đó, việc miễn thuế TNCN trong trường hợp này là hoàn toàn hợp lý và nhân văn.
Bên cạnh đó, tại khoan 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng nêu rõ việc miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa các đối tượng có mối quan hệ gia đình ruột thịt, bao gồm:
- Giữa vợ với chồng;
- Giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết);
- Giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết);
- Giữa ông nội, bà nội với cháu nội;
- Giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị em ruột với nhau.
Như vậy, dù là phân chia tài sản khi đang trong thời kỳ hôn nhân hay khi đã ly hôn (theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án), người dân đều được hưởng chính sách miễn thuế TNCN đối với tài sản là nhà đất.
Hồ sơ và thủ tục đề nghị miễn thuế TNCN khi ly hôn chia nhà đất
Mặc dù thuộc diện được miễn thuế, nhưng để được cơ quan thuế chấp thuận và thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà không bị áp thuế, các bên vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế và nộp hồ sơ chứng minh đối tượng được miễn thuế.
Theo hướng dẫn tại Thông tư 87/2026/TT-BTC, hồ sơ chứng minh đối tượng được miễn thuế TNCN khi ly hôn chia nhà đất bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu quy định mới nhất);
- Bản sao Bản án ly hôn hoặc Quyết định công nhận thuận tình ly hôn của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; hoặc Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản vợ chồng đã được công chứng, chứng thực theo quy định (nếu phân chia trước hoặc trong quá trình ly hôn);
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân trước đó (như Giấy chứng nhận kết hôn hoặc trích lục kết hôn) để làm căn cứ xác định tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân.
Hồ sơ này sẽ được nộp cùng với hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên.
Tổng hợp 22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ 01/7/2026
Căn cứ vào Mục 1 Chương III Nghị định 253/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2026, hệ thống pháp luật thuế Việt Nam quy định cụ thể 22 trường hợp thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
| STT | Thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân | Căn cứ pháp lý (Nghị định 253/2026/NĐ-CP) |
|---|---|---|
| 1 | Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. | Điều 18 |
| 2 | Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân tại Việt Nam. | Điều 19 |
| 3 | Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định. | Điều 20 |
| 4 | Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến hoặc chỉ qua sơ chế thông thường. | Điều 21 |
| 5 | Thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân là nông dân liên kết sản xuất với doanh nghiệp tham gia "Cánh đồng lớn". | Điều 22 |
| 6 | Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp. | Điều 23 |
| 7 | Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, lãi trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương. | Điều 24 |
| 8 | Thu nhập từ kiều hối được chuyển về từ nước ngoài phù hợp với quy định pháp luật. | Điều 25 |
| 9 | Phần tiền lương, tiền công làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương, tiền công làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định. | Điều 26 |
| 10 | Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; thu nhập do quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng. | Điều 27 |
| 11 | Thu nhập từ học bổng (bao gồm học bổng ngân sách nhà nước và học bổng từ các tổ chức trong và ngoài nước). | Điều 28 |
| 12 | Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác. | Điều 29 |
| 13 | Thu nhập nhận được từ các tổ chức, cá nhân tài trợ và các quỹ từ thiện được thành lập hợp pháp. | Điều 30 |
| 14 | Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. | Điều 31 |
| 15 | Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế. | Điều 32 |
| 16 | Thu nhập từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác thủy sản xa bờ. | Điều 33 |
| 17 | Thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, tín chỉ các-bon; thu nhập từ tiền lãi trái phiếu xanh, chuyển nhượng trái phiếu xanh. | Điều 34 |
| 18 | Thu nhập từ tiền lương, tiền công từ thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo theo quy định pháp luật. | Điều 35 |
| 19 | Thu nhập từ quyền tác giả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo được chuyển giao công nghệ. | Điều 36 |
| 20 | Thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia từ dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên cho doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo. | Điều 37 |
| 21 | Thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia nước ngoài làm việc tại chương trình, dự án ODA không hoàn lại; cá nhân Việt Nam làm việc tại cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc Liên hợp quốc. | Điều 38 |
| 22 | Thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân, cá nhân là chủ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên (sau khi đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp). | Điều 39 |
Ngoài ra, Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng quy định các trường hợp được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân khác, cụ thể:
- Giảm thuế do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế;
- Miễn thuế đối với cá nhân là nhân lực công nghiệp số chất lượng cao làm việc tại các vùng kinh tế trọng điểm;
- Miễn thuế đối với cá nhân là nhân lực công nghệ cao theo danh mục ưu tiên của Chính phủ;
- Miễn thuế đối với chuyển nhượng chứng chỉ quỹ mở;
- Giảm thuế đối với lợi tức của nhà đầu tư được chia từ quỹ đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản theo tỷ lệ quy định.
Việc nắm rõ các quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân không chỉ giúp người dân thực hiện đúng nghĩa vụ công dân mà còn bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính hợp pháp của bản thân, đặc biệt là trong những sự kiện pháp lý quan trọng như ly hôn và phân chia tài sản.