Chỉ còn chưa đầy một tuần nữa, Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024 (theo quy định tại Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024). Một trong những chính sách nhân văn, được hàng triệu người dân mong đợi nhất chính là việc nới lỏng điều kiện và mở rộng mốc thời gian để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất không có giấy tờ.
Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện, hạn mức và thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sử dụng trước ngày 01/07/2014 theo quy định mới nhất.
1. Các mốc thời gian và điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ theo 3 nhóm mốc thời gian cụ thể:
Nhóm 1: Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980
Theo quy định tại khoan 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ và công nhận diện tích đất ở như sau:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhóm 2: Đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Căn cứ khoan 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian này, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì diện tích đất ở được công nhận tương tự như Nhóm 1 và cũng được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở.
Nhóm 3: Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014
Đây là điểm mới đột phá của Luật Đất đai 2024 khi kéo dài thời hạn công nhận đất không giấy tờ thêm 10 năm so với Luật Đất đai 2013 (chỉ giới hạn đến trước ngày 01/07/2004).
Theo quy định tại khoan 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Trường hợp diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức thì công nhận theo diện tích thực tế.
- Đối với thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện chung bắt buộc để được cấp Sổ đỏ
Dù thuộc nhóm mốc thời gian nào nêu trên, người sử dụng đất không có giấy tờ muốn được cấp Sổ đỏ từ ngày 01/08/2024 phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết sau:
- Đất sử dụng ổn định: Là đất được sử dụng liên tục vào một mục đích chính xác định từ thời điểm bắt đầu sử dụng đến thời điểm xét cấp Sổ đỏ.
- Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp: Đây là điều kiện bắt buộc để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở xem xét hồ sơ.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai: Không thuộc các trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất công ích... quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.
- Phù hợp với quy hoạch: Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Trình tự, thủ tục xin cấp Sổ đỏ từ ngày 01/08/2024
Quy trình đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ được thực hiện theo quy định chi tiết tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu quy định).
- Bản sao các giấy tờ tùy thân (Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân).
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Các chứng từ, hóa đơn nộp thuế đất hàng năm hoặc các giấy tờ khác chứng minh việc sử dụng đất ổn định, lâu dài (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp tại Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
- UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất, sự phù hợp quy hoạch, tình trạng tranh chấp đất đai và niêm yết công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã trong thời hạn 15 ngày.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc địa chính, trích lục bản đồ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả
Sau khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, người sử dụng đất tiến hành nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng được ủy quyền, sau đó nộp lại chứng từ cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận Sổ đỏ.
Lời khuyên pháp lý: Việc kéo dài mốc thời gian công nhận đất không giấy tờ đến trước ngày 01/07/2014 là cơ hội vàng để người dân hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình. Người dân nên chủ động liên hệ với UBND cấp xã nơi có đất để kiểm tra tình trạng quy hoạch, đo đạc ranh giới thửa đất và chuẩn bị sẵn sàng các hồ sơ cần thiết ngay khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.