Tranh chấp đất đai, đặc biệt là tình trạng hàng xóm lấn chiếm ranh giới, là một trong những rào cản lớn nhất khiến người sử dụng đất gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Trong bối cảnh pháp luật năm 2019, việc xác lập quyền sở hữu trong trường hợp này đòi hỏi sự am hiểu tường tận về các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai để cấp Sổ đỏ (ảnh minh họa)
1. Điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể. Đặc biệt, tại khoản 2 của Điều này nhấn mạnh:
"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất... thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Bên cạnh đó, đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục theo quy định, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về hồ sơ, cho phép người dân đăng ký đất đai lần đầu mà không bắt buộc phải nộp hợp đồng chuyển quyền có công chứng, chứng thực nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước các mốc thời gian quy định.
2. Căn cứ quan trọng để xác định việc sử dụng đất ổn định
Việc chứng minh "sử dụng đất ổn định" là yếu tố then chốt để được công nhận quyền sử dụng đất khi có tranh chấp lấn chiếm. Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ các loại giấy tờ làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, bao gồm:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở;
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
- Giấy tờ về việc mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất có chữ ký của các bên liên quan.
Xác định ranh giới đất đai là bước quan trọng để giải quyết tranh chấp lấn chiếm (ảnh minh họa)
Ngoài ra, Điều 125 Luật Đất đai 2013 cũng liệt kê các trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài, trong đó đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là trường hợp phổ biến nhất.
3. Quy trình giải quyết khi bị hàng xóm lấn chiếm để hoàn tất thủ tục cấp Sổ đỏ
Khi phát hiện hàng xóm lấn chiếm đất (ví dụ: xây dựng công trình đè lên ranh giới), người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi và tạo cơ sở cho việc cấp Sổ đỏ:
Bước 1: Hòa giải tại cơ sở
Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Người dân cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải. Kết quả hòa giải thành hoặc không thành đều phải được lập biên bản.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tại UBND cấp có thẩm quyền
Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành, tùy vào việc đương sự có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không mà lựa chọn cơ quan giải quyết:
- Trường hợp có giấy tờ (Điều 100): Do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Trường hợp không có giấy tờ: Đương sự có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013.
Sau khi có bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước, xác định rõ ranh giới và diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình, người dân mới có đủ cơ sở để yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Lời khuyên từ chuyên gia
Trong trường hợp trên đất đang hiện hữu công trình lấn chiếm của người khác, mặc dù đã có lệnh đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ của chính quyền nhưng chưa được thực thi, người dân cần kiên trì theo đuổi các bước tố tụng. Bản án của Tòa án không chỉ giúp đòi lại phần đất bị lấn chiếm mà còn là chứng cứ pháp lý cao nhất để hủy bỏ các công trình xây dựng trái phép trên đất của mình, từ đó hoàn thiện hồ sơ xin cấp Sổ đỏ một cách hợp pháp.