Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc sinh sống tại các tòa nhà chung cư đã trở thành xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những tranh chấp kéo dài liên quan đến việc xác định đâu là phần sở hữu riêng của cá nhân, đâu là phần sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành (tính đến thời điểm năm 2019) là cực kỳ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
1. Cách ghi nhận thông tin sở hữu trên Giấy chứng nhận (Sổ hồng)
Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về căn hộ chung cư trên Giấy chứng nhận phải được thể hiện một cách minh bạch và chi tiết. Cụ thể:
- Hình thức sở hữu: Ghi "Sở hữu riêng" nếu căn hộ thuộc về một chủ; ghi "Sở hữu chung" nếu thuộc nhiều chủ. Đặc biệt, nếu căn hộ có cả phần riêng và phần chung (ví dụ diện tích sàn và diện tích phụ trợ), cơ quan chức năng sẽ ghi lần lượt từng hình thức và diện tích kèm theo.
- Hạng mục sở hữu chung ngoài căn hộ: Đây là điểm người dân cần lưu ý kỹ. Các hạng mục như hành lang, lối đi, hoặc các tiện ích mà chủ sở hữu có quyền dùng chung theo hợp đồng mua bán phải được liệt kê rõ ràng.
Về mặt sơ đồ, mục III của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ và sơ đồ tầng nhà. Tuy nhiên, sơ đồ này thường không thể hiện chi tiết từng phòng bên trong mà tập trung vào ranh giới pháp lý của toàn bộ căn hộ.
2. Tiêu chí xác định phần sở hữu riêng theo Luật Nhà ở
Để tránh sự mập mờ từ phía chủ đầu tư, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra những định nghĩa rất cụ thể về phần diện tích mà người mua được toàn quyền định đoạt.
Theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Như vậy, nếu trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận rõ ràng về các phần diện tích phụ trợ khác (như kho riêng, chỗ để xe riêng) và được pháp luật công nhận, thì đó chính là tài sản riêng của cư dân.
3. Chỗ để xe - "Điểm nóng" của các tranh chấp pháp lý
Một trong những vấn đề gây nhức nhối nhất chính là quyền sở hữu đối với tầng hầm và chỗ để xe. Pháp luật hiện hành phân định rất rõ dựa trên loại phương tiện:
- Xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe hai bánh, xe ba bánh: Thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân. Chủ đầu tư không được phép bán riêng phần diện tích này.
- Xe ô tô: Đây là phần diện tích mà người mua căn hộ có quyền quyết định mua hoặc thuê. Nếu người mua không mua hoặc không thuê, quyền quản lý sẽ thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng phần này vào giá bán căn hộ nếu họ giữ lại quyền sở hữu riêng.
Trong trường hợp hợp đồng ghi nhận tầng hầm thuộc sở hữu riêng của nhà đầu tư, điều này có nghĩa là giá mua căn hộ của bạn không bao gồm quyền sở hữu diện tích này. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ nguyên tắc ưu tiên chỗ đỗ xe cho cư dân trong tòa nhà trước khi cung cấp dịch vụ cho người bên ngoài.
Lời khuyên pháp lý
Khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cần đối chiếu kỹ lưỡng các điều khoản về diện tích sở hữu chung - riêng với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Mọi sự mập mờ trong hợp đồng đều có thể dẫn đến những thiệt hại về tài chính và quyền lợi sử dụng sau này. Nếu có sự khác biệt giữa thực tế và Giấy chứng nhận, cư dân cần yêu cầu đính chính kịp thời theo quy định của pháp luật về đất đai.