Trong quá trình sử dụng đất, không ít hộ gia đình gặp phải tình trạng diện tích đất thực tế đang sử dụng nhỏ hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ). Nguyên nhân có thể đến từ sai sót trong quá trình đo đạc trước đây hoặc phổ biến hơn là do sự lấn chiếm từ các thửa đất liền kề. Vậy trong bối cảnh pháp luật đất đai hiện hành (tính đến năm 2020), người sử dụng đất cần làm gì để đòi lại phần diện tích bị thiếu hụt này?
1. Xác định nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích đất
Trước khi tiến hành các thủ tục pháp lý, chủ sở hữu cần xác định rõ nguyên nhân của việc thiếu hụt diện tích. Có hai trường hợp chính thường xảy ra:
- Trường hợp 1: Do sai số đo đạc nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi.
- Trường hợp 2: Do ranh giới thửa đất bị thay đổi (có dấu hiệu bị lấn, chiếm từ bên ngoài).
Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, hướng xử lý được quy định cụ thể như sau:
"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế."
2. Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi có sai sót về diện tích
Nếu việc thiếu hụt diện tích thuần túy là do kỹ thuật đo đạc cũ chưa chính xác và các hộ liền kề đều xác nhận ranh giới không thay đổi, bạn cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật diện tích thực tế. Điều này giúp đảm bảo tính thống nhất giữa hồ sơ địa chính và thực địa, tránh các rắc rối pháp lý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hoặc thừa kế sau này.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi được thực hiện khi người dân có nhu cầu đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.
3. Giải quyết tranh chấp khi đất bị hàng xóm lấn chiếm
Đây là tình huống phức tạp nhất, khi ranh giới thửa đất đã bị dịch chuyển và phần diện tích thiếu hụt của bạn đang nằm trong sự chiếm hữu của người khác. Trong trường hợp này, pháp luật yêu cầu thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Tự hòa giải và Hòa giải tại cơ sở
Các bên nên chủ động thương lượng dựa trên các mốc giới lịch sử và bản đồ địa chính. Nếu không tự thỏa thuận được, bạn phải gửi đơn đề nghị hòa giải đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi đưa vụ việc ra Tòa án đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải tại UBND xã không thành, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu trả lại phần diện tích bị lấn chiếm. Hồ sơ khởi kiện thường bao gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao chứng thực).
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
- Các tài liệu chứng minh việc lấn chiếm (kết quả đo đạc của đơn vị chức năng, ảnh chụp hiện trạng...).
4. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý
Để bảo vệ quyền lợi tối ưu, người sử dụng đất cần lưu ý:
- Thường xuyên kiểm tra ranh giới, mốc giới thửa đất, đặc biệt là khi các hộ liền kề có hoạt động xây dựng, cải tạo nhà cửa.
- Khi thực hiện đo đạc lại, cần có sự chứng kiến và ký giáp ranh của tất cả các chủ sử dụng đất liền kề.
- Tuyệt đối không tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm (dù họ lấn chiếm) để tránh rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội hủy hoại tài sản. Mọi việc cần được giải quyết thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm là một hành trình pháp lý đòi hỏi sự kiên nhẫn và căn cứ xác thực. Hãy đảm bảo rằng bạn luôn giữ gìn cẩn thận các giấy tờ gốc và hồ sơ kỹ thuật thửa đất để làm bằng chứng thép trước pháp luật.