Việc bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái không chỉ là một nghĩa cử cao đẹp về mặt tình cảm mà còn là một giao dịch dân sự quan trọng cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật đất đai. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những tranh chấp không đáng có, người dân cần nắm rõ quy trình từ khâu lập hợp đồng đến khi đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
1. Điều kiện để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, để bố mẹ có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho con, thửa đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Bên cạnh đó, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả bố và mẹ, hoặc là tài sản chung của hộ gia đình, thì việc tặng cho phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu hoặc thành viên có quyền lợi liên quan.
2. Quy trình thực hiện thủ tục tặng cho đất đai
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng tặng cho
Đây là bước bắt buộc để giao dịch có giá trị pháp lý. Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Các bên cần chuẩn bị hồ sơ đến Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để thực hiện. Hồ sơ thường bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, Dự thảo hợp đồng (nếu có), bản sao giấy tờ tùy thân của các bên, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ).
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai (Sang tên Sổ đỏ)
Sau khi có hợp đồng đã công chứng, trong thời hạn không quá 30 ngày, người nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013. Nếu quá thời hạn này mà không đăng ký, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Hồ sơ đăng ký biến động được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng/chứng thực;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản đồng ý của các thành viên hộ gia đình (nếu là đất hộ gia đình).
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Thời hạn giải quyết theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) là không quá 10 ngày làm việc.
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
Trong trường hợp con cái muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất vườn được tặng cho, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nếu diện tích đó chưa phải là đất ở.
Căn cứ Điều 52, Điều 57 và Điều 59 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất phi nông nghiệp (đất ở) phải được sự cho phép của UBND cấp huyện.
Hồ sơ và trình tự thực hiện
Theo hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Phòng Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan này sẽ thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Nếu phù hợp, UBND cấp huyện sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Thời gian thực hiện thủ tục này là không quá 15 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Việc nắm vững các quy định nêu trên sẽ giúp quá trình tặng cho và chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật, bảo vệ tối đa quyền lợi của các thành viên trong gia đình.