Việc tách thửa đất để chia tách tài sản cho con cái, chuyển nhượng một phần diện tích hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất luôn là nhu cầu bức thiết của người dân tại TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, không ít trường hợp hồ sơ bị trả về do không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn khắt khe về diện tích và hạ tầng. Tính đến thời điểm tháng 06/2020, mọi hoạt động tách thửa trên địa bàn thành phố đều phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.
1. Điều kiện tiên quyết để được tách thửa đất theo quy định hiện hành
Để một thửa đất có thể thực hiện thủ tục tách thửa, trước hết chủ sở hữu phải đảm bảo các điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận hợp pháp: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đây là tấm "thẻ thông hành" bắt buộc để thực hiện bất kỳ giao dịch nào.
- Đảm bảo quyền sử dụng hạn chế: Việc tách thửa không được làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (như lối đi, cấp thoát nước...) theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013.
- Diện tích tối thiểu: Cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng khu vực cụ thể.
"Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này."
2. Phân loại diện tích tối thiểu theo 3 khu vực tại TP.HCM
TP.HCM phân chia các quận, huyện thành 3 khu vực với các yêu cầu về diện tích và kích thước mặt tiền khác nhau để phù hợp với quy hoạch đô thị:
Khu vực 1: Các quận trung tâm và nội thành phát triển
Bao gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Tại đây, quỹ đất hạn hẹp nên diện tích tối thiểu được quy định là 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: Các quận đang trong quá trình đô thị hóa
Bao gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. Yêu cầu diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: Các huyện ngoại thành
Bao gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). Do đặc thù đất đai rộng rãi hơn, diện tích tối thiểu yêu cầu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 05 mét.
3. Những trường hợp "cấm" tách thửa người dân cần lưu ý
Không phải cứ đủ diện tích là được tách thửa. Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND liệt kê rõ các trường hợp không được phép tách thửa, bao gồm:
- Khu vực bảo tồn đã được phê duyệt danh mục phải bảo tồn.
- Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước hoặc biệt thự thuộc nhóm 1 và 2.
- Đất thuộc các dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.
- Nhà, đất đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền.
4. Giải đáp tình huống thực tế tại huyện Củ Chi
Quay trở lại trường hợp cụ thể tại huyện Củ Chi (thuộc Khu vực 3). Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu sau khi trừ lộ giới phải đạt 80m2 và mặt tiền phải từ 5m trở lên.
Ví dụ minh họa: Nếu bạn có một mảnh đất tại xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi với diện tích 100m2 nhưng chiều rộng mặt tiền chỉ có 3m, thì dù diện tích tổng thể lớn hơn 80m2, bạn vẫn không đủ điều kiện để tách thửa. Việc Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ trong trường hợp này là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
Để tránh rủi ro, trước khi thực hiện các giao dịch mua bán đất phân lô hoặc có ý định tách thửa, người dân nên chủ động liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện để kiểm tra quy hoạch và các điều kiện hạ tầng kỹ thuật liên quan.