Việc mua căn hộ chung cư là một quyết định tài chính lớn đối với nhiều gia đình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay không ít trường hợp người mua rơi vào cảnh "dở khóc dở cười" khi đã thanh toán đủ tiền nhưng không thể làm thủ tục sang tên do căn hộ đang bị chủ đầu tư hoặc người bán thế chấp tại ngân hàng. Để tránh những rủi ro pháp lý đáng tiếc, việc kiểm tra tình trạng thế chấp của căn hộ là bước không thể bỏ qua.
1. Kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận (Sổ hồng)
Theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi một bất động sản được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng, thông tin này sẽ được ghi nhận rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người mua cần đặc biệt lưu ý kiểm tra Trang 4 (phần Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận) hoặc Trang bổ sung của Sổ hồng. Nếu căn hộ đang được thế chấp, tại đây sẽ có dòng chữ xác nhận về việc đăng ký thế chấp tại ngân hàng nào, vào thời gian nào. Trong trường hợp bên bán chỉ cung cấp bản sao hoặc bản photo không có đầy đủ các trang, bạn nên cảnh giác vì có thể họ đang cố tình che giấu thông tin thế chấp.
2. Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Đây là cách kiểm tra có độ tin cậy cao nhất. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, mọi giao dịch thế chấp bất động sản đều phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bạn có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn hộ. Tại đây, cán bộ chức năng sẽ tra cứu trên hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính để xác nhận căn hộ đó có đang bị ngăn chặn giao dịch hay đang trong tình trạng thế chấp, bảo lãnh hay không. Việc này giúp bạn nắm bắt được thông tin chính xác nhất từ nguồn dữ liệu của Nhà nước.
3. Kiểm tra qua hệ thống của các tổ chức hành nghề công chứng
Các văn phòng công chứng hiện nay đều sử dụng chung một hệ thống mạng thông tin công chứng (UCHI hoặc các phần mềm tương tự). Hệ thống này lưu trữ dữ liệu về các tài sản đang bị ngăn chặn giao dịch hoặc đã thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp.
Trước khi đặt cọc, bạn có thể mang bản photo Sổ hồng đến một văn phòng công chứng uy tín để nhờ tra cứu. Nếu căn hộ đã được công chứng thế chấp tại bất kỳ ngân hàng nào, thông tin sẽ hiện lên trên hệ thống. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng cách này chỉ hiệu quả với các giao dịch thế chấp có qua công chứng.
4. Đánh giá uy tín chủ đầu tư và hồ sơ dự án
Đối với các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng (mua trực tiếp từ chủ đầu tư), việc kiểm tra sẽ phức tạp hơn. Theo Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn.
Trong trường hợp này, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng. Nếu dự án đang bị thế chấp, Sở Xây dựng sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục giải chấp hoặc có văn bản đồng ý của ngân hàng nhận thế chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Việc tìm hiểu kỹ năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư qua các dự án trước đó cũng là một kênh tham khảo quan trọng.
Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định về Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: 1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó...
Tóm lại, để đảm bảo an toàn tuyệt đối, người mua không nên chủ quan. Hãy thực hiện đồng thời nhiều cách kiểm tra và luôn yêu cầu được xem bản gốc các giấy tờ pháp lý trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch đặt cọc hay thanh toán nào. Nếu có dấu hiệu mập mờ, hãy dừng lại và tham vấn ý kiến của các chuyên gia pháp lý để bảo vệ tài sản của mình.