Trong thực tế quản lý đất đai, không ít trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) nhưng khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp lại bị cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ chối. Lý do thường được đưa ra là "Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định" hoặc "đang trong quá trình rà soát sai phạm". Vậy dưới góc độ pháp lý, hành vi này của cơ quan chức năng có đúng quy định và người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Chuyên gia pháp lý tư vấn về quyền lợi của người sử dụng đất (ảnh minh họa)
Quyền của người sử dụng đất khi đã có Sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền cơ bản bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Về thời điểm thực hiện các quyền này, khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Như vậy, về nguyên tắc, một khi Giấy chứng nhận đã được cấp và đứng tên bạn, bạn hoàn toàn có đầy đủ các quyền năng của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cơ quan chức năng có được từ chối giải quyết hồ sơ?
Trong trường hợp cơ quan chức năng phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót hoặc cấp sai đối tượng, sai diện tích... thì cơ quan đó phải thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận theo đúng trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Người dân thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan một cửa (ảnh minh họa)
Nếu Giấy chứng nhận chưa bị thu hồi hoặc chưa có quyết định hủy bỏ của cơ quan có thẩm quyền, thì văn bản này vẫn đang có giá trị pháp lý tuyệt đối. Việc cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ chối giải quyết giao dịch với lý do "sổ không có giá trị" trong khi chưa có quyết định hành chính nào đình chỉ hoặc thu hồi sổ là hành vi không phù hợp với quy định của pháp luật.
Các bước xử lý khi bị từ chối trái luật
Khi rơi vào tình huống này, người dân không nên cam chịu mà cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi:
- Yêu cầu trả lời bằng văn bản: Theo quy định về thủ tục hành chính, khi từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do. Đây là căn cứ quan trọng để thực hiện các bước tiếp theo.
- Khiếu nại hành chính: Bạn có quyền gửi đơn khiếu nại đến người đứng đầu cơ quan đã từ chối hồ sơ hoặc cơ quan cấp trên trực tiếp để yêu cầu xem xét lại hành vi hành chính này.
- Khởi kiện vụ án hành chính: Nếu việc khiếu nại không đạt kết quả hoặc bạn muốn giải quyết triệt để, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hủy bỏ hành vi từ chối trái luật và buộc cơ quan chức năng phải tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo đúng quy định.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc đối thoại và yêu cầu các cơ quan công quyền thực thi đúng chức trách, nhiệm vụ, đảm bảo tính thượng tôn pháp luật trong quản lý đất đai.