Tranh chấp đất đai giữa cha mẹ và con cái: Khi lòng tốt bị hiểu lầm
Trong thực tế đời sống, việc cha mẹ có đất đai rồi cho con cái ra ở riêng, xây dựng nhà cửa trên mảnh đất đó là điều rất phổ biến. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc "cho ở nhờ" và "tặng cho quyền sử dụng đất" thường không được xác lập rõ ràng bằng văn bản, dẫn đến những tranh chấp pháp lý phức tạp về sau, đặc biệt là khi mảnh đất đó bỗng nhiên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên người con.
Cha mẹ cần nắm rõ quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp đất đai với con cái (ảnh minh họa)
1. Xác định hiệu lực của việc mua bán đất bằng giấy viết tay từ năm 1993
Đối với trường hợp cha mẹ mua đất bằng giấy viết tay từ năm 1993, theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/7/2004 mà vi phạm điều kiện về hình thức nhưng sau đó đã được cấp Sổ đỏ hoặc có các giấy tờ hợp lệ khác thì không bị coi là vô hiệu.
"Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này."
Như vậy, việc mua bán từ năm 1993 của cha mẹ là hợp pháp và làm phát sinh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993.
2. Phân biệt giữa "Cho ở nhờ" và "Tặng cho bất động sản"
Đây là mấu chốt của vấn đề. Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 (tương ứng với Điều 463 Bộ luật Dân sự 1995 trước đây), việc tặng cho bất động sản phải đáp ứng các điều kiện khắt khe:
- Phải được lập thành văn bản.
- Phải có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.
- Phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu cha mẹ chỉ cho con cái ở trên đất mà không thực hiện các thủ tục nêu trên thì về mặt pháp lý, đó chỉ là quan hệ cho ở nhờ. Người con không phát sinh quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất đó.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định chủ sở hữu (ảnh minh họa)
3. Xử lý trường hợp Sổ đỏ cấp sai đối tượng
Nếu vào năm 2000, cơ quan nhà nước cấp Sổ đỏ đồng loạt và đứng tên người con trong khi người con chỉ là người ở nhờ, thì đây là trường hợp cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng. Căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai để cấp lại cho đúng chủ sử dụng đất thực tế.
4. Rủi ro từ quy định về chiếm hữu ngay tình 30 năm
Cha mẹ cần lưu ý quy định tại Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản. Nếu để người con chiếm hữu quá lâu mà không có phản đối hay tranh chấp, người con có thể được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.
Lời khuyên pháp lý
Để đòi lại đất, cha mẹ cần thực hiện các bước sau:
- Thu thập lại toàn bộ giấy tờ mua bán đất từ năm 1993 và các chứng cứ chứng minh việc cho con ở nhờ (người làm chứng, biên bản họp gia đình...).
- Gửi đơn đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định của Điều 202 Luật Đất đai 2013.
- Nếu hòa giải không thành, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận cấp sai và công nhận quyền sử dụng đất cho mình.
Nội dung tư vấn trên đây được thực hiện dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 08/2021. Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến luật sư trực tiếp để được hỗ trợ tốt nhất cho trường hợp cụ thể của mình.