Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 đầy biến động, giấc mơ sở hữu một mảnh đất để an cư lạc nghiệp của nhiều người dân đã trở thành cơn ác mộng khi vô tình sa chân vào các "dự án ma". Đây là những dự án không có thật, không được cơ quan nhà nước phê duyệt nhưng lại được các đối tượng lừa đảo vẽ ra vô cùng hoành tráng để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Vậy khi đã lỡ xuống tiền, người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Nhận diện điều kiện pháp lý của một dự án "thật"
Để không trở thành nạn nhân, người mua cần nắm vững các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), một dự án phân lô bán nền hợp pháp phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe:
"1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);..."
Như vậy, nếu một dự án chưa có quy hoạch 1/500, chưa hoàn thiện hạ tầng cơ bản hoặc chưa nộp tiền sử dụng đất thì mọi giao dịch chuyển nhượng đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực lớn. Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý tại Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện nơi có đất là bước không thể bỏ qua trước khi ký kết bất kỳ văn bản nào.
Hành trình đòi lại công lý: Khởi kiện dân sự hay Tố cáo hình sự?
Khi nhận thấy mình đã mua phải dự án không có thật, người dân cần bình tĩnh để lựa chọn phương án xử lý phù hợp nhất với tình hình thực tế.
1. Khởi kiện dân sự để hủy hợp đồng
Nếu vụ việc dừng lại ở tranh chấp hợp đồng (ví dụ chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng vẫn có đất thật), người mua có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản hoặc nơi bị đơn cư trú để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối và đòi lại số tiền đã thanh toán cùng lãi suất phát sinh.
2. Tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Trong trường hợp chủ đầu tư dùng thủ đoạn gian dối (vẽ dự án trên đất nông nghiệp của người khác, giả mạo giấy tờ cơ quan nhà nước...) để chiếm đoạt tiền, đây là dấu hiệu của tội phạm hình sự. Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), khung hình phạt cho tội danh này là rất nghiêm khắc:
"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng... thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm..."
"4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân: a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;..."
Người dân cần làm đơn tố giác tội phạm gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra cấp tỉnh hoặc cấp huyện để yêu cầu khởi tố vụ án. Việc cung cấp đầy đủ các chứng từ chuyển tiền, hợp đồng đặt cọc, các tờ rơi quảng cáo sai sự thật là bằng chứng quan trọng để cơ quan chức năng vào cuộc.
Cơ hội nào để lấy lại tiền?
Đây là câu hỏi đau đáu của mọi nạn nhân. Về nguyên tắc, khi vụ án hình sự được xét xử, Tòa án sẽ quyết định buộc người phạm tội phải trả lại số tiền đã chiếm đoạt cho người bị hại. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thu hồi tiền thường rất khó khăn nếu các đối tượng đã tẩu tán tài sản. Do đó, ngay khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo, người dân cần yêu cầu cơ quan điều tra áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài khoản, kê biên tài sản của chủ đầu tư để đảm bảo thi hành án sau này.
Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng bao giờ tin vào những lời hứa hẹn lợi nhuận "khủng" từ những dự án chưa rõ ràng về pháp lý. Hãy là nhà đầu tư thông thái bằng cách tra cứu thông tin tại Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trước khi đặt bút ký hợp đồng.