Trong đời sống xã hội Việt Nam, việc cha mẹ để lại tài sản, đặc biệt là nhà đất cho con cái không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn mang đậm ý nghĩa tình cảm và sự tiếp nối thế hệ. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý thường gặp là: Liệu bố mẹ có quyền tặng cho riêng một người con mà không cần sự đồng ý của các con khác hay không? Dưới góc độ pháp lý tại thời điểm năm 2021, vấn đề này được điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật dân sự và đất đai hiện hành.
Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái là giao dịch dân sự phổ biến (ảnh minh họa)
Quyền định đoạt tài sản của cha mẹ theo quy định pháp luật
Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu. Trong đó, quyền định đoạt cho phép chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho hoặc để lại thừa kế.
Cụ thể hơn trong lĩnh vực đất đai, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 khẳng định:
"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bố mẹ hoặc là tài sản chung hợp pháp của hai người, họ hoàn toàn có toàn quyền quyết định việc tặng cho ai, tặng cho bao nhiêu mà không bắt buộc phải chia đều cho tất cả các con. Ý chí và nguyện vọng của bố mẹ là yếu tố quyết định duy nhất trong giao dịch này, miễn là việc tặng cho được thực hiện tự nguyện và không vi phạm điều cấm của luật.
Điều kiện để thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
Để hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp lý và có thể thực hiện thủ tục sang tên (đăng ký biến động), thửa đất cần phải đáp ứng các điều kiện khắt khe tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
- Có Giấy chứng nhận: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp: Tại thời điểm tặng cho, thửa đất không đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
- Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị các cơ quan thi hành án kê biên để bảo đảm thi hành bản án.
- Trong thời hạn sử dụng: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định trên Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để thực hiện tặng cho (ảnh minh họa)
Quy trình và thủ tục thực hiện thực tế
Việc tặng cho bất động sản không thể thực hiện bằng lời nói hay giấy viết tay đơn giản mà phải tuân thủ trình tự thủ tục nghiêm ngặt:
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng tặng cho
Hai bên (bố mẹ và người con được tặng cho) phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Đăng ký biến động đất đai (Sang tên Sổ đỏ)
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, bên nhận tặng cho phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK).
- Hợp đồng tặng cho đã được công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (Giấy khai sinh) để được hưởng ưu đãi thuế.
Ưu đãi về thuế và lệ phí khi bố mẹ tặng cho con
Một điểm đáng lưu ý là pháp luật hiện hành dành sự ưu tiên rất lớn cho các giao dịch trong gia đình. Cụ thể:
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định, thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa bố mẹ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí trước bạ: Các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con cái cũng thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ khi làm thủ tục sang tên.
Lời khuyên pháp lý: Mặc dù bố mẹ có quyền tặng cho riêng một người con, nhưng để tránh những mâu thuẫn gia đình không đáng có sau này, các gia đình nên có sự trao đổi thẳng thắn hoặc lập văn bản ghi nhận ý chí rõ ràng. Việc thực hiện đúng và đủ các thủ tục pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người con được tặng cho một cách bền vững nhất.
Nội dung tư vấn trên đây được tổng hợp dựa trên các quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm tháng 09/2021. Mọi thắc mắc chi tiết xin vui lòng liên hệ để được hỗ trợ.