Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc các hộ gia đình xây dựng, cải tạo nhà cửa sát vách nhau là điều hết sức phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp nảy sinh mâu thuẫn khi công trình của hàng xóm vô tình hoặc hữu ý bịt kín lối đi hoặc cửa phụ của nhà bên cạnh. Vậy dưới góc độ pháp lý, chủ sở hữu ngôi nhà bị bịt cửa phụ có quyền yêu cầu hàng xóm tháo dỡ hoặc dành lại lối đi hay không?
Xác lập quyền sở hữu và ranh giới đất đai
Trước hết, cần xác định rằng mỗi chủ sở hữu bất động sản đều có quyền xây dựng công trình trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Nếu hàng xóm xây dựng nhà trên phần đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) và tuân thủ đúng giấy phép xây dựng, không lấn chiếm sang ranh giới nhà bạn, thì về nguyên tắc, họ không vi phạm pháp luật.
Việc bạn mở cửa phụ hướng sang phần đất của hàng xóm thường mang tính chất tạm thời hoặc dựa trên sự thỏa thuận miệng trước đó. Khi hàng xóm khai thác quyền sử dụng đất của họ, việc cửa phụ này bị bịt kín là hệ quả tất yếu của việc thực hiện quyền sở hữu tài sản.
Luật sư tư vấn về các quy định tranh chấp lối đi giữa các hộ liền kề (ảnh minh họa)
Quyền về lối đi qua theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015
Để giải quyết tranh chấp này, chúng ta cần đối chiếu với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, Điều 254 quy định về quyền về lối đi qua như sau:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Trường hợp 1: Cửa phụ không phải là lối đi duy nhất
Nếu nhà bạn vẫn còn lối đi chính ra đường công cộng và cửa phụ bị hàng xóm bịt kín chỉ là lối đi phụ, lối thoát hiểm hoặc cửa lấy sáng, thì theo khoản 1 Điều 254, bạn không có quyền yêu cầu hàng xóm phải dành lại lối đi đó. Lúc này, lợi ích cá nhân về sự thuận tiện không thể vượt qua quyền sở hữu hợp pháp của hàng xóm đối với phần đất của họ.
Trường hợp 2: Bất động sản bị vây bọc hoàn toàn
Trong trường hợp việc hàng xóm xây tường dẫn đến nhà bạn bị vây bọc hoàn toàn, không còn lối đi nào khác ra đường công cộng (hoặc lối đi hiện tại không đủ để sử dụng tối thiểu), bạn có quyền yêu cầu hàng xóm dành cho mình một lối đi hợp lý. Đây là quyền pháp lý được bảo vệ nhằm đảm bảo giá trị sử dụng của bất động sản.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc mở lối đi này phải đi kèm với nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu đất liền kề, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Mức đền bù thường dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và những thiệt hại thực tế mà hàng xóm phải chịu khi dành đất làm lối đi.
Giải pháp xử lý khi xảy ra tranh chấp
Khi rơi vào tình huống này, thay vì nóng nảy dẫn đến xung đột không đáng có, các bên nên thực hiện theo các bước sau:
- Thương lượng và hòa giải: Đây luôn là phương án tối ưu. Bạn có thể đề nghị mua lại một phần diện tích nhỏ hoặc trả phí hàng năm để duy trì lối đi phụ nếu thực sự cần thiết.
- Yêu cầu chính quyền can thiệp: Nếu không thể tự thỏa thuận, bạn có thể gửi đơn đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất.
- Khởi kiện tại Tòa án: Trong trường hợp nhà bạn bị vây bọc mà hàng xóm kiên quyết không dành lối đi, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền về lối đi qua theo quy định tại khoản 2 Điều 254.
Tóm lại, việc hàng xóm xây nhà bịt kín cửa phụ là một vấn đề phức tạp phụ thuộc vào ranh giới đất đai và tính chất của lối đi đó. Hãy nắm vững các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình một cách văn minh và đúng luật.
Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tháng 12/2021. Nếu quý khách còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư để được hỗ trợ chi tiết.