Việc tăng phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư luôn là vấn đề nóng, gây ra nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tháng 05/2023, chủ đầu tư có được quyền tự ý nâng mức phí này hay không? Hội nghị nhà chung cư đóng vai trò gì trong việc quyết định giá dịch vụ? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn để cư dân có cái nhìn rõ nét nhất.
1. Thẩm quyền quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, khoản 3 Điều 106 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:
Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
...3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Như vậy, nếu chung cư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư không được phép tự ý tăng giá dịch vụ vượt quá mức đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Mọi sự thay đổi về giá phải dựa trên sự đồng thuận của các bên hoặc theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư sau khi được thành lập.
2. Khi nào phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu?
Để đảm bảo quyền lợi của cư dân, pháp luật quy định cụ thể về thời hạn và điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Căn cứ Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD):
- Thời hạn: Phải được tổ chức trong vòng 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng.
- Điều kiện về số lượng: Có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ chủ đầu tư giữ lại).
Trường hợp chủ đầu tư chây bẩy, không tổ chức hội nghị dù đã đủ điều kiện, cư dân có quyền làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư đứng ra tổ chức theo quy định.
3. Chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư vi phạm
Hành vi không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định là vi phạm pháp luật nghiêm trọng và sẽ bị xử lý hành chính. Theo điểm c khoản 3 Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Điều 67. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư
...3. Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:c) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;
Ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo đúng quy định. Lưu ý rằng mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức; đối với cá nhân vi phạm, mức phạt sẽ bằng 1/2 mức phạt nêu trên.
4. Lời khuyên cho cư dân khi gặp tình trạng tăng phí bất hợp lý
Khi chủ đầu tư thông báo tăng phí dịch vụ quản lý vận hành, cư dân cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi:
- Kiểm tra hợp đồng mua bán: Xem lại thỏa thuận về mức phí tối đa và các điều kiện điều chỉnh giá.
- Yêu cầu giải trình: Đề nghị chủ đầu tư cung cấp bảng kê chi tiết các hạng mục chi phí tăng thêm và căn cứ pháp lý.
- Đoàn kết cư dân: Tập hợp ý kiến của các hộ gia đình, yêu cầu chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nếu đã đủ điều kiện.
- Khiếu nại đến cơ quan chức năng: Nếu chủ đầu tư vẫn cố tình vi phạm, cư dân nên gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã hoặc Thanh tra Sở Xây dựng để được can thiệp kịp thời.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ giúp cư dân tự tin hơn trong việc đối thoại và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm của mình.
Trên đây là nội dung tư vấn về quyền tăng giá dịch vụ quản lý nhà chung cư dựa trên bối cảnh pháp luật tháng 05/2023. Nếu quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ để được hỗ trợ.