Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người dân gặp phải tình huống trớ trêu: muốn mua một phần diện tích đất của hàng xóm để mở rộng khuôn viên nhưng phần diện tích đó lại nhỏ hơn hạn mức tách thửa tối thiểu theo quy định của địa phương. Vậy trong bối cảnh pháp luật đất đai năm 2023, liệu có cơ chế nào cho phép thực hiện việc tách và hợp thửa này cùng một lúc hay không?
Căn cứ pháp lý cho việc tách thửa đồng thời hợp thửa
Vấn đề này được quy định rất rõ ràng tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
... 3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Như vậy, câu trả lời là HOÀN TOÀN ĐƯỢC PHÉP. Pháp luật không hề cứng nhắc trong việc áp dụng hạn mức diện tích tối thiểu nếu mục đích cuối cùng của người sử dụng đất là tạo ra một thửa đất mới đủ điều kiện theo quy định.
Điều kiện để thực hiện thủ tục "kép" này là gì?
Mặc dù được phép, nhưng để hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận, người sử dụng đất cần lưu ý các điều kiện tiên quyết sau:
- Tính liền kề: Phần diện tích đất xin tách ra phải nằm liền kề với thửa đất mà người sử dụng đất dự định hợp vào. Không thể hợp thửa nếu hai mảnh đất nằm cách xa nhau hoặc bị ngăn cách bởi các thửa đất của chủ sở hữu khác.
- Mục đích sử dụng đất: Thông thường, các thửa đất muốn hợp lại với nhau phải có cùng mục đích sử dụng đất (ví dụ cùng là đất ở, hoặc cùng là đất trồng cây lâu năm). Nếu khác mục đích, người dân phải thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước hoặc đồng thời.
- Diện tích sau khi hợp: Thửa đất mới được hình thành sau khi hợp thửa phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm thực hiện thủ tục.
Quy trình thực hiện thực tế tại Văn phòng đăng ký đất đai
Để thực hiện thủ tục này, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Các bước cơ bản bao gồm:
- Đo đạc địa chính: Thuê đơn vị có chức năng đo đạc để lập bản vẽ trích đo địa chính thửa đất, thể hiện rõ phần diện tích tách ra và phần diện tích sau khi hợp thửa.
- Nộp hồ sơ: Nộp đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa (theo mẫu) cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai thửa đất liên quan tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
- Thẩm định và xử lý: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ kiểm tra hồ sơ, đo đạc thực địa (nếu cần) và trình UBND cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận mới.
Lời khuyên từ chuyên gia: Trong trường hợp bạn mua một phần đất của hàng xóm để hợp vào đất nhà mình, hãy thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có công chứng đối với phần diện tích đó, sau đó nộp kèm hồ sơ xin tách thửa và hợp thửa đồng thời. Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể so với việc thực hiện từng thủ tục riêng lẻ.
Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn chi tiết và giải quyết được thắc mắc của quý độc giả về thủ tục tách thửa và hợp thửa đất cùng lúc. Nếu bạn gặp khó khăn trong quá trình thực hiện tại địa phương, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất.