Việc sở hữu nhiều công trình nhà ở trên cùng một diện tích đất không còn là chuyện hiếm gặp, đặc biệt là tại các vùng nông thôn hoặc trong các gia đình có nhiều thế hệ cùng sinh sống. Tuy nhiên, làm sao để cả hai căn nhà đều được "khai sinh" hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại là bài toán khiến nhiều người dân lúng túng. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết quy định pháp luật về vấn đề này dựa trên bối cảnh pháp lý tại thời điểm tháng 05/2024.
1. Nguyên tắc ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có nhiều tài sản được quy định như sau:
"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."
Như vậy, pháp luật không cấm việc tồn tại nhiều căn nhà trên cùng một thửa đất. Nếu các căn nhà này đều được tạo lập hợp pháp, chủ sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước ghi nhận bổ sung vào Sổ đỏ đã cấp để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
2. Điều kiện để 2 căn nhà được "khai sinh" trên Sổ đỏ
Để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (ghi nhận vào mục tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ), chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp: Phải có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải xin phép) hoặc các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Phù hợp quy hoạch: Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Tài sản không có tranh chấp: Tài sản gắn liền với đất phải xác định được chủ sở hữu và không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại về quyền sở hữu.
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người thực hiện thủ tục phải là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất.
3. Thủ tục đăng ký bổ sung tài sản vào Giấy chứng nhận
Căn cứ quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất được tiến hành qua các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người yêu cầu nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở (Giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, văn bản thừa kế...); Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc chuyên môn như: Kiểm tra thực địa (nếu cần); Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; Trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 4: Trả kết quả và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thời gian thực hiện thủ tục không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 20 ngày làm việc. Người dân thực hiện nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo thông báo và nhận lại Giấy chứng nhận.
4. Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro pháp lý
Trong trường hợp trên cùng một thửa đất nhưng hai căn nhà thuộc sở hữu của hai chủ thể khác nhau (ví dụ bố mẹ cho con xây nhà riêng trên đất của mình), các bên cần đặc biệt lưu ý về việc lập văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc thực hiện thủ tục tách thửa (nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương) để đảm bảo quyền lợi tối ưu nhất.
Nếu không tách thửa, thông tin về chủ sở hữu tài sản sẽ được ghi chú cụ thể tại mục tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận. Việc ghi nhận đầy đủ tài sản không chỉ giúp minh bạch về quyền sở hữu mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng khi thực hiện các giao dịch thế chấp vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp quý độc giả nắm rõ quy trình và điều kiện để ghi nhận quyền sở hữu đối với 2 căn nhà trên cùng một thửa đất. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật ngay từ khâu xây dựng và đăng ký sẽ giúp gia chủ tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có về sau.