Quy định mới về việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, một trong những thắc mắc phổ biến nhất của người dân là liệu có bắt buộc phải kê khai tên của cả vợ và chồng vào hồ sơ hay không. Vấn đề này không chỉ liên quan đến thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài sản lâu dài của các cặp vợ chồng.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc ghi tên trên Giấy chứng nhận được xác lập rất rõ ràng nhằm bảo vệ quyền sở hữu chung hợp pháp.
"Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng".
Như vậy, bối cảnh pháp lý hiện nay (tính đến tháng 6/2025) đặt ra các kịch bản cụ thể cho việc kê khai thông tin trong hồ sơ như sau:
Thủ tục kê khai thông tin cấp Sổ đỏ lần đầu tại cơ quan chức năng (ảnh minh họa)
1. Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Đây là trường hợp phổ biến nhất. Nếu mảnh đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc là tài sản chung theo thỏa thuận, pháp luật bắt buộc phải kê khai đầy đủ thông tin của cả vợ và chồng. Việc này nhằm minh bạch hóa quyền tài sản, tránh các tranh chấp phát sinh khi một bên tự ý thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp mà không có sự đồng ý của bên còn lại.
Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một "cánh cửa" linh hoạt: Vợ chồng có thể thỏa thuận để một người đứng tên đại diện. Trong trường hợp này, hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ phải kèm theo văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
2. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng
Nếu một bên có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng (ví dụ: được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc hình thành từ tài sản riêng trước khi kết hôn) theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, thì người đó có quyền tự mình kê khai và đứng tên một mình trên Sổ đỏ.
Cần lưu ý rằng, theo Điều 34 và Điều 26 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, ngay cả khi chỉ có một người đứng tên nhưng nếu thực tế đó là tài sản chung, quyền lợi của người không đứng tên vẫn luôn được pháp luật bảo vệ tối đa.
3. Lưu ý đặc biệt khi cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình
Một điểm mới cần hết sức quan tâm là khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình. Theo khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại điểm e khoản 2 Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, hồ sơ phải kê khai đầy đủ thông tin của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình đó.
Việc kê khai chính xác ngay từ đầu sẽ giúp gia đình tránh được những thủ tục đính chính hoặc tranh chấp phức tạp về sau. Người dân nên chủ động kiểm tra kỹ nguồn gốc đất và các văn bản thỏa thuận liên quan trước khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Tóm lại, việc kê khai tên vợ trong hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu là bắt buộc nếu đất là tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác. Đây là quy định văn minh, bảo đảm quyền bình đẳng và an toàn pháp lý cho cả hai vợ chồng trong quan hệ tài sản.