Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã đi vào cuộc sống và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất không có giấy tờ đang được đẩy mạnh vào năm 2026, rất nhiều hộ gia đình băn khoăn về các khoản nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt là những trường hợp mua đất bằng giấy viết tay từ hàng chục năm trước, qua nhiều đời chủ, liệu khi đứng tên trên Sổ đỏ lần đầu có phải gánh khoản thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho người bán cũ hay không?
1. Mốc thời gian "vàng": Mua đất trước ngày 01/7/1994
Đây là mốc thời gian quan trọng nhất mà người sử dụng đất cần lưu ý. Theo quy định tại Thông tư 151/2014/TT-BTC, pháp luật dành sự ưu tiên đặc biệt cho những giao dịch hình thành từ rất sớm.
Cụ thể, tại khoản 5 Điều 30 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 13 Thông tư 151/2014/TT-BTC) nêu rõ:
"Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân."
Như vậy, nếu ông A mua mảnh đất từ năm 1989 bằng giấy viết tay và sử dụng ổn định đến nay, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu vào năm 2026, ông A sẽ không phải nộp thuế TNCN cho giao dịch này, miễn là có đủ hồ sơ chứng minh thời điểm mua bán.
2. Giai đoạn chuyển tiếp: Từ 01/7/1994 đến trước 01/01/2009
Đối với những trường hợp mua bán đất trong khoảng thời gian này, chính sách thuế có sự thay đổi nhưng vẫn mang tính hỗ trợ để người dân sớm hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Theo quy định, nếu người dân nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ từ ngày 01/01/2009 trở đi và được cơ quan Nhà nước chấp thuận thì chỉ nộp một (01) lần thuế TNCN.
Quy định này nhằm giải quyết tình trạng đất mua bán qua tay nhiều người nhưng chưa ai nộp thuế. Thay vì truy thu thuế của tất cả các đời chủ cũ (điều vốn rất khó thực hiện thực tế), Nhà nước chỉ thu một lần duy nhất khi cấp Sổ đỏ cho người đang sử dụng cuối cùng.
3. Sau ngày 01/01/2009: Siết chặt quản lý thuế
Kể từ khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực (01/01/2009), mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế cho từng lần chuyển nhượng.
Dù giao dịch có hợp đồng công chứng hay chỉ là giấy tờ viết tay, mỗi lần "đổi chủ" đều phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN. Do đó, nếu bạn mua đất bằng giấy tay vào năm 2015 và nay mới làm Sổ đỏ, cơ quan thuế có thể truy thu thuế TNCN cho các lần chuyển nhượng trước đó nếu chưa được nộp.
4. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế năm 2026
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế được xác định như sau:
- Nếu hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thay bên bán: Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu có thỏa thuận bên mua nộp thay: Là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Lời khuyên pháp lý: Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu vào năm 2026, người dân cần rà soát kỹ các giấy tờ mua bán cũ. Việc chứng minh được thời điểm nhận chuyển nhượng trước năm 1994 sẽ giúp tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể. Ngoài ra, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ năm 2026, do đó các khoản thuế, phí liên quan đến đất đai có thể thay đổi so với giai đoạn trước, người dân nên chủ động nộp hồ sơ sớm để hưởng các chính sách có lợi.
Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về vấn đề thuế TNCN khi cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất mua từ lâu. Nếu quý khách còn thắc mắc về thủ tục hoặc cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn kịp thời.