Ngày 16/11/2004, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đây được xem là văn bản pháp lý then chốt nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai 2003, giúp việc định giá đất tại các địa phương trở nên minh bạch và sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường hơn.
Hai phương pháp xác định giá đất chủ đạo theo quy định mới
Theo nội dung tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được thực hiện dựa trên hai phương pháp chính:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường của các loại đất tương tự về diện tích, vị trí, hạng đất và loại đô thị. Từ đó, cơ quan chức năng sẽ so sánh và xác định mức giá phù hợp cho thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Mức giá đất được tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn. Phương pháp này đặc biệt hiệu quả đối với các loại đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh có nguồn thu ổn định.
Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Phân vùng và phân hạng đất để xây dựng bảng giá địa phương
Nghị định chia đất thành 3 vùng cơ bản để định giá: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào các nguyên tắc tại Luật Đất đai 2003 và khung giá của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương.
Quá trình này đòi hỏi sự phân loại chi tiết về loại đường phố, vị trí đất và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trước khi quyết định ban hành, UBND cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua để đảm bảo tính khách quan và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng.
Cơ chế điều chỉnh khung giá đất linh hoạt trước biến động thị trường
Một điểm mới đáng chú ý là cơ chế điều chỉnh khung giá đất khi có biến động lớn. Cụ thể, nếu giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường biến động liên tục trong 60 ngày trở lên trên phạm vi nhiều tỉnh, gây chênh lệch từ 30% trở lên so với khung giá quy định, Bộ Tài chính sẽ chủ trì xây dựng khung giá mới trình Chính phủ điều chỉnh.
Ở cấp địa phương, UBND cấp tỉnh cũng có quyền điều chỉnh giá đất nếu giá thị trường biến động gây chênh lệch lớn (giảm từ 10% hoặc tăng từ 20% trở lên so với giá quy định). Tuy nhiên, mức điều chỉnh tăng không được vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá hiện hành.
Giải quyết bài toán giá đất tại khu vực giáp ranh
Đối với các khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Nghị định yêu cầu UBND các địa phương liên quan phải thỏa thuận với nhau về mức giá. Nguyên tắc chung là nếu các khu vực giáp ranh có điều kiện tự nhiên, hạ tầng và mục đích sử dụng như nhau thì giá đất phải tương đương nhau. Trong trường hợp đặc biệt có sự khác biệt, tỷ lệ chênh lệch giá không được quá 20%.
Các quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP sẽ có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo. UBND các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào đây để ban hành và công bố công khai bảng giá đất mới, áp dụng thống nhất từ ngày 01/01/2005.
(Nguồn: Tổng hợp từ văn bản pháp luật năm 2004)