Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, do đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được coi như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, vì ham rẻ, nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro để giao dịch loại đất này.
Giao dịch mua bán đất không Sổ đỏ có hợp pháp không?
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, về nguyên tắc, việc mua bán đất không có Sổ đỏ là không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc giao dịch sẽ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra.
Những rủi ro "nhãn tiền" khi mua đất không Sổ đỏ năm 2018
Tại thời điểm năm 2018, thị trường bất động sản đang có những biến động mạnh, việc mua bán đất không sổ đỏ mang lại 1001 nỗi lo cho người mua:
1. Hợp đồng viết tay - "Tờ giấy lộn" khi có tranh chấp?
Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu đất không có Sổ đỏ, các bên chỉ có thể ký kết bằng giấy viết tay.
Khi giá đất tăng cao, người bán có thể nảy sinh ý định lật kèo, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Lúc này, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người mua trả lại đất, người bán trả lại tiền. Tuy nhiên, số tiền nhận lại thường chỉ là số tiền gốc ban đầu, trong khi giá trị đất đã tăng gấp nhiều lần, khiến người mua chịu thiệt hại nặng nề.
2. Khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc và quy hoạch
Đất không có Sổ đỏ rất khó để kiểm tra chính xác nguồn gốc. Người mua có thể vô tình mua phải đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp gay gắt giữa các hộ liền kề, hoặc thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước để thực hiện dự án. Nếu đất nằm trong diện thu hồi, người mua bằng giấy viết tay sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ có thể nhận được các khoản hỗ trợ rất hạn chế.
3. Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng
Vẫn theo quy định tại Luật Đất đai 2013, chỉ những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới được phép thế chấp để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Do đó, người mua đất không sổ đỏ sẽ bị mất đi một kênh huy động vốn quan trọng từ ngân hàng khi cần đầu tư hoặc kinh doanh.
Cơ hội nào cho đất mua bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ?
Một điểm sáng đáng lưu ý tại thời điểm năm 2018 là sự ra đời của Nghị định 01/2017/NĐ-CP (có hiệu lực từ 03/03/2017). Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cho phép cấp Sổ đỏ cho các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Cụ thể, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho các giao dịch diễn ra trước ngày 01/07/2014. Đối với các giao dịch mua bán đất không sổ đỏ phát sinh sau thời điểm này, pháp luật vẫn quản lý rất chặt chẽ và rủi ro vẫn hoàn toàn thuộc về phía người mua.
Lời khuyên pháp lý: Trước khi quyết định xuống tiền mua một mảnh đất không có Sổ đỏ, quý khách cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Tốt nhất, hãy yêu cầu chủ đất thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi tiến hành giao dịch để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tài sản của mình.